宅建勉強1月30日(日)

問4

いずれも宅地建物取引業者ではない売主Aと買主Bとの間で令和4年7月1日に締結した売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. BがAに対して手付を交付した場合、Aは、目的物を引き渡すまではいつでも、手付の倍額を現実に提供して売買契約を解除することができる。
2. 売買契約の締結と同時に、Aが目的物を買い戻すことができる旨の特約をする場合、買戻しについての期間の合意をしなければ、買戻しの特約自体が無効となる。
3. Bが購入した目的物が第三者Cの所有物であり、Aが売買契約締結時点でそのことを知らなかった場合には、Aは損害を賠償せずに売買契約を解除することができる。
4. 目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをAが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、BはAの担保責任を追及することができる。

解説

1. “BがAに対して手付を交付した場合、Aは、目的物を引き渡すまではいつでも、手付の倍額を現実に提供して売買契約を解除することができる。”誤り。買主から売主に手付が交付された場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供することで契約解除することができます（民法557条）。売主Aが目的物を引き渡す前であっても、買主Bが契約の履行に着手（代金の一部または全部の支払いなど）した場合、もはや手付解除はできないので本肢は誤りです。
2. “売買契約の締結と同時に、Aが目的物を買い戻すことができる旨の特約をする場合、買戻しについての期間の合意をしなければ、買戻しの特約自体が無効となる。”誤り。買戻しとは、売買代金や契約の費用を売主に返すことで、売買契約を解除し、売買目的物を取り戻すことができる旨の特約です。買戻しできる期間の上限は10年で、期間を定めなかったときは5年間となります（民法508条3項）。期間の合意がない場合でも買戻しの特約は有効なので、特約自体が無効となるとする本肢は誤りです。
3. “Bが購入した目的物が第三者Cの所有物であり、Aが売買契約締結時点でそのことを知らなかった場合には、Aは損害を賠償せずに売買契約を解除することができる。”誤り。他人の権利を売買目的物としたときは、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負います（民法561条）。これは他人物売買であることについて売主の善意・悪意を問いません。もし売主がこの義務を果たさなかった場合には、買主に対する債務不履行となるので、債務不履行の一般原則に従って、買主は売主に対して損害賠償請求をすることができます（民法564条、民法415条）。
4. “目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをAが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、BはAの担保責任を追及することができる。”[正しい]。種類・品質の契約不適合について買主が売主の担保責任を追及するには、原則として、買主が不適合を知ってから1年以内にその旨を売主に通知する必要があります。ただし、本肢のように、売主が引渡しの時に種類・品質の契約不適合について悪意または善意重過失の場合には、買主は当該通知をしなくても、担保責任の請求権が消滅時効（請求できることを知ってから5年 or 引渡しから10年の早い方）にかかるまで担保責任を追及することができます（民法566条）。
   したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強1月29日（土）

問3

成年後見人が、成年被後見人を代理して行う次に掲げる法律行為のうち、民法の規定によれば、家庭裁判所の許可を得なければ代理して行うことができないものはどれか。

1. 成年被後見人が所有する乗用車の第三者への売却
2. 成年被後見人が所有する成年被後見人の居住の用に供する建物への第三者の抵当権の設定
3. 成年被後見人が所有するオフィスビルへの第三者の抵当権の設定
4. 成年被後見人が所有する倉庫についての第三者との賃貸借契約の解除

解説

成年後見人が成年被後見人を代理して行う対外的な事務には、成年被後見人を保護するため一定の制限が課せられています。

• 居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない（民法859条の3）。
• 成年後見人と成年被後見人の利益が相反する場合には、特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければならない（民法860条）。

1. “成年被後見人が所有する乗用車の第三者への売却”不適切。売却の目的物が、居住用建物やその敷地でないため許可は不要です。
2. “成年被後見人が所有する成年被後見人の居住の用に供する建物への第三者の抵当権の設定”[適切]。成年後見人が家庭裁判所の許可を受けなければできない法律行為は、被後見人の居住用の建物やその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定等をするときです。居住用建物に抵当権を設定する本肢は、家庭裁判所の許可が必要となる行為に当たります。
3. “成年被後見人が所有するオフィスビルへの第三者の抵当権の設定”不適切。オフィスビルは居住用建物ではないので、許可は不要です。
4. “成年被後見人が所有する倉庫についての第三者との賃貸借契約の解除”不適切。倉庫は居住用建物ではないので、許可は不要です。

したがって適切な記述は[2]です。

宅建勉強1月28日（金）

問2

相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。
2. 隣接する土地の境界線上に設けた障壁は、相隣者の共有に属するものと推定される。
3. 高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすためであっても、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることはできない。
4. 土地の所有者が直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根を設けた場合、隣地所有者は、その所有権に基づいて妨害排除又は予防の請求をすることができる。

解説

1. “土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。”正しい。境界標とは、点、矢印、十字、T字で、現地上の境界の点や線の位置を示すための標識です。土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができます（民法223条）。別段の定めのない限り、境界標の設置・保存費用は両者等しい割合で負担し、測量の費用は土地の面積に応じて負担することになっています（民法223条）。
2. “隣接する土地の境界線上に設けた障壁は、相隣者の共有に属するものと推定される。”正しい。土地の境界線上にある境界標、囲障（塀や柵のこと）、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定されます（民法229条）。元々の所有者がわからなくなっている場合にはこの規定の出番です。
3. “高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすためであっても、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることはできない。”[誤り]。高地の所有者は、①その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、②自家用若しくは農工業用の余水を排出するため、低地のために最も損害の少ない場所及び方法を選び、低地に水を通過させることができます（民法220条）。本規定は、土地の所有者が、浸水地を乾かし、又は余水を排出することは、当該土地を利用する上で基本的な利益に属することから、高地の所有者にこのような目的による低地での通水を認めたものです。
4. “土地の所有者が直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根を設けた場合、隣地所有者は、その所有権に基づいて妨害排除又は予防の請求をすることができる。”正しい。隣地に直接に雨水を注ぐ構造の屋根を設けることは禁止されています（民法218条）。このような屋根を設けることは土地所有権の侵害行為に当たるので、隣地所有者は所有権に基づき、妨害排除請求または妨害予防請求をすることができます。具体的には雨樋の設置などを求めることになるでしょう。
   したがって誤っている記述は[3]です。

宅建勉強1月27日（木）

問1

次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、法律に定める手続によつたのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解することを妨げない。

1. 権利に対する違法な侵害に対抗して法律に定める手続によらずに自力救済することは、その必要の限度を超えない範囲内であれば、事情のいかんにかかわらず許される。
2. 建物賃貸借契約終了後に当該建物内に家財などの残置物がある場合には、賃貸人の権利に対する違法な侵害であり、賃貸人は賃借人の同意の有無にかかわらず、原則として裁判を行わずに当該残置物を建物内から撤去することができる。
3. 建物賃貸借契約の賃借人が賃料を1年分以上滞納した場合には、賃貸人の権利を著しく侵害するため、原則として裁判を行わずに、賃貸人は賃借人の同意なく当該建物の鍵とシリンダーを交換して建物内に入れないようにすることができる。
4. 裁判を行っていては権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に私力の行使が許される。

解説

1. “権利に対する違法な侵害に対抗して法律に定める手続によらずに自力救済することは、その必要の限度を超えない範囲内であれば、事情のいかんにかかわらず許される。”誤り。自力救済（法的手続を経ずに、私力の行使により権利回復を果たすこと）は原則として禁止されています。判決文では「緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で」許されると説明しているので、「事情のいかんにかかわらず許される」とする本肢は誤りです。
2. “建物賃貸借契約終了後に当該建物内に家財などの残置物がある場合には、賃貸人の権利に対する違法な侵害であり、賃貸人は賃借人の同意の有無にかかわらず、原則として裁判を行わずに当該残置物を建物内から撤去することができる。”誤り。賃貸借契約終了後の建物に残された残置物の所有権は、元賃借人にあります。契約が有効に解除されていても、法的手順を踏まずに残置物を処分することは所有権侵害行為に当たるため、残置物を無断で撤去することは許されません。
3. “建物賃貸借契約の賃借人が賃料を1年分以上滞納した場合には、賃貸人の権利を著しく侵害するため、原則として裁判を行わずに、賃貸人は賃借人の同意なく当該建物の鍵とシリンダーを交換して建物内に入れないようにすることができる。”誤り。鍵の交換や破壊等により賃借人を建物に入れないようにする措置は自力救済に該当し、特段の事情がない限り、数々の判例で不法行為が成立することが認められています。よって、本肢の行為は許されません。
4. “裁判を行っていては権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に私力の行使が許される。”[正しい]。判決文そのままです。私力の行使による権利回復、すなわち自力救済は原則禁止ですが、やむを得ない特別の事情がある場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に認められる可能性があります。

したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強1月26日（水）

問21

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。
2. 金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可が必要である。
3. 市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第4条第1項の許可が必要である。
4. 砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第5条第1項の許可は不要である。

解説

1. “耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。”[正しい]。農地を農地以外にする場合、農地法の許可が必要となってきますが、本肢の場合その逆（農地以外を農地に）であるため4条許可は不要です（農地法4条1項）。
2. “金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可が必要である。”誤り。農地法に定める権利移動とは、所有権の移転のほか、地上権、永小作権、質権、使用貸借、賃借権等の使用収益権の設定です。抵当権設定の場合、権利移動には該当しないため3条許可は不要です（農地法3条1項）。
3. “市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第4条第1項の許可が必要である。”誤り。市街化区域内に所在する農地の転用については、都道府県知事の許可を受けなくてもあらかじめ農業委員会に届け出ることで足ります（農地法4条1項8号）。
4. “砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第5条第1項の許可は不要である。”誤り。賃借権の設定と転用なので5条許可の対象となります。一時的な貸付であっても許可は必要であり、砂利採取法による認可を受けた採取計画は法に定める除外要件となっていないので許可が必要です。

したがって正しい記述は[1]です。

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宅建勉強1月25日（火）

問20

土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。
2. 施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。
3. 個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。
4. 換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。

解説

1. “仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。”[誤り]。仮換地の指定があった日後ではありません。国土交通大臣や都道府県知事による換地処分があった旨の公告がされた日後です（土地区画整理法107条3項土地区画整理法103条4項）。
2. “施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。”正しい。施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、公的団体である場合、当該計画について都道府県知事の認可を受けなければなりません（土地区画整理法86条1項）。
3. “個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。”正しい。個人施行者以外の施行者が換地計画を定めようとする場合、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければなりません（土地区画整理法88条2項）。
4. “換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。”正しい。換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅します（土地区画整理法104条1項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

宅建勉強1月24日(月)

問18

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。
2. 工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。
3. 都市計画において定められた建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある準耐火建築物の建蔽率については、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。
4. 地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する一戸建ての住宅について、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができる。

解説

1. “第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。”誤り。住居の用に供しない部分が50㎡以下であり、かつ、建築物の延べ面積の2分の1未満のものであれば、工業専用地域を除く全ての用途地域で建築可能です。
2. “工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。”[正しい]。保育所等（幼保連携型認定こども園含む）は、全ての用途地域で建築可能です。
3. “都市計画において定められた建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある準耐火建築物の建蔽率については、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。”誤り。防火地域及び準防火地域内の建築物について、建ぺい率の緩和が受けられるのは次の場合です。防火地域内の準耐火建築物については緩和措置はありません。
4. “地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する一戸建ての住宅について、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができる。”誤り。本肢のように、延べ面積が150㎡を超える建物で、当該建物の敷地が袋路状の道路にのみ接している場合は、条例により接道や敷地及び建築物と道路との関係について制限を付加することが可能です。ただし、一戸建て住宅は除かれます（建築基準法43条3項5号）。
   したがって正しい記述は[2]です。

宅建勉強1月23日（日）

問17

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。
2. 地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。
3. 防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。
4. 共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。

解説

1. “特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。”正しい。特定行政庁は、建築基準法の規定に違反した建築物やその敷地について、施行停止や除却、移転、使用禁止等の措置を命じることができます。この措置を命じる場合には、命じようとする者に対して、あらかじめ通知書を交付し、意見書を提出する機会を与えるなどの手続きを踏む必要があります。しかし、緊急の必要がある場合においては、これらの手続きを経ずに、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができます（建築基準法9条7項）。
2. “地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。”正しい。地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めるとされています（建築基準法39条）。
3. “防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。”正しい。防火地域内にある看板で建築物の屋上に設置するものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければなりません（建築基準法64条）。なお、この規定は準防火地域には適用されないので注意しましょう。
4. “共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。”[誤り]。特殊建築物の居室や廊下、通路および階段等で照明装置を通常必要とする部分には非常用の照明装置を付けなければなりません。ただし、共同住宅の住戸内には、非常用の照明装置の設置は免除されます（建築基準法施行令126条の4）。

したがって誤っている記述は[4]です。