スタッフブログ
宅建勉強7月9日(土)
問13
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。
- 集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。
- 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の1人がこれに署名しなければならない。
- 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができる。この場合、任期は2年以内としなければならない。
解説
- “管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。”[正しい]。集会においては、規約に別段の定めがある場合および別段の決議をした場合を除いて、管理者または集会を招集した区分所有者の1人が議長となります（区分所有法41条）。
したがって、本肢のように管理者が選任されていない場合、必然的に集会を招集した区分所有者のうち1人が議長となります。 - “集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。”誤り。集会の招集の通知は、原則として、会日より少なくとも1週間前に発しなければなりませんが、この期間は規約で変更することが認められています（区分所有法35条1項）。
したがって、本肢の「2週間前」の部分が誤りです。 - “集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の1人がこれに署名しなければならない。”誤り。集会の議事録が書面で作成されているときは、議長および集会に出席した区分所有者の2人（合計3人）がこれに署名しなければなりません（区分所有法42条3項）。
したがって、署名するのが1人では足りません。また、令和3年9月1日に行政手続きの押印廃止を盛り込んだデジタル社会形成関係整備法案に伴う改正区分所有法が施行され、押印は不要になっています。 - “区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができる。この場合、任期は2年以内としなければならない。”誤り。区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、または解任することができます（区分所有法25条1項）。
法令上、管理者の任期についての定めはありませんので、本肢の「任期は2年以内としなければならない」は誤りです。
したがって正しい記述は[1]です。
日経新聞 私の履歴書 を読んで（9）
【本文】
香港生活
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
2年間の仙台勤務のあとは香港駐在となる辞令が出た。ソニー（現ソニーグループ）と米CBSの合弁契約では日本と極東地域がCBS・ソニーレコードの管轄になっていた。唯一の海外拠点が香港。日本からレコードを輸入して現地で売るのが仕事だ。
転勤の話をすると、仙台のレコード店の店主から「結婚したほうがいい」と勧められた。海外で遊びほうけて身を持ち崩してはいけない。そう心配してくれたのだ。
なるほど、結婚相手…
【感想】
繰り返し行うことで、相手や対象のことを深く深く見ることができ、対策が立てられると知りました。
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宅建勉強7月8日(金)
問6
Aが所有する甲土地上にBが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、AがBから乙建物を買い取り、その後、Aが甲土地にCのために抵当権を設定し登記した。この場合の法定地上権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。
- Aが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記し、その後にAが甲土地上に丙建物を建築していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、丙建物のために法定地上権は成立しない。
- Aが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもCのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を建築し、丙建物にCのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。
- Aが甲土地に抵当権を設定登記した後、乙建物をDに譲渡した場合、甲土地の抵当権が実行されると、乙建物のために法定地上権が成立する。
解説
法定地上権は以下の要件をすべて満たしたときに成立します（民法388条）。
- 第1順位の抵当権設定当時、土地上に建物があること
- 第1順位の抵当権設定当時、土地の所有者と建物の所有者が同一であること
- 土地又は建物のどちらか一方に抵当権が設定されていること
- 抵当権の実行により、土地の所有者と建物の所有者が別人になったこと
- “Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。”[誤り]。抵当権設定当時の所有者は、登記名義ではなく所有権の実態に即して判断されます。AはBから乙建物を買い取っているので、所有権の実態はAにあります。よって、本肢の場合、建物の登記名義が前所有者のものであっても、これに関係なく法定地上権は成立します（最判昭48.9.18）。
- “Aが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記し、その後にAが甲土地上に丙建物を建築していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、丙建物のために法定地上権は成立しない。”正しい。法定地上権が成立するためには、抵当権設定時、土地上に建物が存在していなければなりません。抵当権設定当時の甲土地は更地だったので、法定地上権が成立することはありません（最判昭36.2.10）。
- “Aが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもCのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を建築し、丙建物にCのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。”正しい。所有者が土地及び地上建物に共同抵当権を設定した後に建物が取り壊されて新建物が建築された場合には、新建物についての共同抵当権の設定を受けていない限り、新建物について法定地上権が成立することはありません（最判平9.2.14）。
- “Aが甲土地に抵当権を設定登記した後、乙建物をDに譲渡した場合、甲土地の抵当権が実行されると、乙建物のために法定地上権が成立する。”正しい。抵当権設定当時、土地の上に建物が存在し、かつ、土地と建物の所有者が同一である場合、法定地上権が存在します。
この要件は抵当権設定時を基準とするため、抵当権設定時に同一であれば、もしその建物の譲渡後に抵当権が実行されても、法定地上権は成立します。
したがって誤っている記述は[1]です。
寺尾が知ったこと～第5～
ブログをご覧頂きありがとうございます。
今日は土地建物を売却した際に、当時買った金額からいくら税金が控除されるかわからなかったので春日部税務署に聞きに行ってきました。
契約書が土地建物の両方の金額が書かれていたら、建物の控除額と土地の控除額分けて計算するそうです。
計算式を教えてもらって計算しましたが、当時2400万の土地付き戸建ての土地の控除額が160万になったりとわからなくなってしまいました。
計算方法をわかったふりで帰ってきてしまったので再度、税務署に聞いて投稿します。
日経新聞 私の履歴書 を読んで（9）
【本文】
仙台勤務
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
CBS・ソニーレコードに入社した私はちょっと気取って「マーケティングがやりたい」と主張したが、「そんなもんはないよ」と営業部門に配属となった。3週間の研修が終わると、仙台勤務を命じられた。肩書は東京営業所仙台出張所の所長代理だ。といっても所長はいない。アシスタントと2人だけ。それで東北6県を全部カバーする。
仙台にはソニー（現ソニーグループ）の販売会社があった。広瀬通に近いビルの1、2階が事務所…
【感想】
業界にとらわれない、既存のやり方・手法・考えにとらわれずに動くことを知りました。
結果を出すことができれば、良いこと。結果が出なければ、反省し改善する糧になること。
常に挑戦、何かを行えば結果か改善がでます。
常に挑戦する仕事をしていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 毎年変わる税制
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日経新聞 私の履歴書 を読んで（7）
【本文】
就職
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
966年、私は広告業界で社会人のスタートを切った。本当は生命保険会社に入るはずだった。大学のゼミの先生が保険業界に顔がきいたからだ。ところが採用面接でちょっとしたことから担当者と口論になり、けんか別れになってしまった。
入社したのは読売広告社だ。父が当時の社長と友達だった。なんだコネ入社かと言われそうだが、そこには私なりの覚悟も込められている。
思ったほど頭がよくないと知り、私は医者の道を断念…
【感想】
業界の慣習や前例にとらわれずに行動するパワーが組織に生まれた。
当たり前を当たり前に行うことは最低限必要ですが、当たり前を飛び越えていくことも大切であると知りました。
お客様の当たり前を超える仕事をします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
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住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉