不動産コンサルティングの住宅比較株式会社

スタッフブログ

2022.05.29

マイホームFP 60歳からの支払い

ライフプランを行った際、定年退職を迎えてからの支払いは特にご確認ください。

収入が大きく変わった後、預貯金をくずす状況になります。

年間収支がマイナスになる方の方が多くいらっしゃいます。

マイナスになることが怖いのではなく、何年間マイナスが続くのか、預貯金の流れはどうなっていくのかをご確認してみてください。

改善が必要か、そのままで大丈夫なのか、相談してみてはいかがでしょうか!

住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉

2022.05.29

日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで(29)

【本文】

デジタル時代

仲間と研究会 利点多く 東日本大震災で紙の本も存在感

初めて手探りで使ったコンピューターは、モニター画面は小さいのに、胴体部分がやけに大きかった。1990年代のこと。私はマンガ家の中でも早くからパソコンと付き合ってきた方だと思う。

マウスで漫画を描いてみた。とても無理だと感じたが、当時から、マウスで驚くような繊細な絵を描いていたマンガ家もいる。

何といってもペンタブレットの登場が画期的で、漫画界にパソコン使用者が一気に増えた。とはいえ、すべての作業…

【感想】

DX化、漫画も肉筆だけでなく、デジタルでの作成もあり、それぞれのメリットがあります。

離れた場所の方にすぐに見てもらえ、すぐに直せる、意見がもらえる。

改善、成長のスピードを上げる仕事をしていきます。

住宅比較株式会社 浦和

竹内智哉

2022.05.28

宅建勉強5月28日(土)

問5

Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。
  2. 当該自動車が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、CはAに対しても、Bに対しても、契約不適合を担保すべき責任を追及することができる。
  3. 売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を現実に提供して売買契約を解除することができる。
  4. 売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。

解説

  1. “Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。”誤り。通常は、売買目的物の引渡しと代金の支払いは同時履行の関係にあります。よって、本件の場合も同様に、Aから自動車の引き渡しを受ける際に代金を支払います(民法533条)。
  2. “当該自動車が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、CはAに対しても、Bに対しても、契約不適合を担保すべき責任を追及することができる。”誤り。契約不適合を担保すべき責任は売買契約の売主が負う責任です。よって、売買を媒介したBに対して追及することはできません(民法562条)。
  3. “売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を現実に提供して売買契約を解除することができる。”誤り。手付解除は相手方が契約の履行に着手するまでに行わなくてはならないので、いつでも解除できるわけではありません。Cが契約の履行に着手した後は、Aから手付解除をすることができなくなります(民法557条1項)。
  4. “売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。”[正しい]。他人物売買であっても契約自体は有効に成立します(民法561条)。このとき、Aは父親の自動車の所有権を取得して、Cに移転する義務を負います。
    したがって正しい記述は[4]です。
2022.05.28

マイホームFP 学費

皆様、学費・習い事・地域交流・・・お子様のための費用は把握されておりますか?

もしくはこれからとお考えの皆様、お子様のために費用、ライフプランにしっかりみられておりますか?

ご参考にしてみてはいかがでしょうか?

住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉

2022.05.28

日経新聞 私の履歴書 里中満智子 を読んで (28)

【本文】

入院

手術5回 子宮も全摘出 最期まで現役貫いた先輩が励み

幼少のころ「健康優良児」として表彰された私は、長く自分は丈夫だと思い込んでいたが、勘違いだったのかもしれない。既に5回も手術を受けている。

まず30歳を前にして、腫れた卵巣をひとつ摘出した。さらに子宮頸(けい)がんが見つかって、患部を切った。このことは既に書いた。

将来の出産をあきらめたくなくて子宮を残したのに、つい「あれも描きたい」「これも描きたい」と仕事に夢中になっているうちに、40歳が迫っ…

【感想】

健康であること、人間、生きていればあちこち不調が出てきて当たり前。。。健康であることの重さを知れました。漫画家の先生も自分がいなくなっても連載が行える仕組みを残したり、本気で周りのことを考えている優しさを知りました。

私も生む仕事・継いでいける仕事・残す仕事をできるようになります。

買いたい/売りたい マッチング

学区限定で探している方がいらっしゃいます。

空き家かと思えば、住んでいらっしゃったり。企業様が所有していたり、難航しております。

歩き回って探します。お客様に喜んでいただくために。

住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉

2022.05.27

宅建勉強5月27日(金)

問6

Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. ①BがAの配偶者でCがAの子である場合と、②BとCがいずれもAの子である場合とでは、Bの法定相続分は①の方が大きい。
  2. Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。
  3. 遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産をBが取得することになっても、Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。
  4. Bが自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に対して、相続によって得た財産の限度においてのみAの債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して相続を承認する限定承認をする旨を申述すれば、Cも限定承認をする旨を申述したとみなされる。


解説

  1. “①BがAの配偶者でCがAの子である場合と、②BとCがいずれもAの子である場合とでは、Bの法定相続分は①の方が大きい。”誤り。①の場合、配偶者と子がそれぞれ1/2ずつ相続することになります(民法900条1号)。そして②のケースでは、配偶者がいないため子2人が法定相続人となり、相続財産を1/2ずつ分け合います(民法900条4号)。よって、2つのケースにおけるBの相続分は等しくなります。
  2. “Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。”誤り。相続人となるべき人が相続開始以前に死亡した場合は、死亡した者の子が代襲相続します。しかし、本ケースでは、死亡後に相続が発生しているので代襲相続は発生せず、Bの配偶者Dと子EがBの共同相続人として遺産分割協議に参加します(民法887条2項)。Aの死亡前にBが死亡本来相続人となるべきBが、被相続人Aの相続開始前に死亡しているので、Bの相続分は、Bの子Eに単独で代襲相続されるAの死亡後にBが死亡被相続人AからBへの相続が行われた後、Bが死亡したと考えるので、Bの財産(相続分)はその法定相続人である配偶者Dと子Eに共同相続される本肢のように遺産相続協議の成立前に相続人の1人が死亡し、さらに相続が発生することを「数次相続」と言います。本肢だと、A→BCが一次相続、B→DEが二次相続です。この場合、死亡した相続人の相続人も含めてAの遺産分割協議を行うことになっています。
  3. “遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産をBが取得することになっても、Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。”[正しい]。判例によると、賃料債権は相続開始と同時に、それそれの相続人が相続分に応じて分割することになります(最判平17.9.8)。よって、Bが取得した場合でも、Cがすでに受領した賃料債権を清算する必要はありません。
  4. “Bが自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に対して、相続によって得た財産の限度においてのみAの債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して相続を承認する限定承認をする旨を申述すれば、Cも限定承認をする旨を申述したとみなされる。”誤り。限定承認は、相続人全員で行う必要があります。また、1人が限定承認を申し出た場合でも、全員が限定承認をするとみなされることはありません(民法923条)。
    ※限定承認とは、相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務を相続する方式です。

したがって正しい記述は[3]です。

2022.05.27

マイホームFP 資金の悩み

資金の悩み・本当に大丈夫なのだろうか・・・

ほとんどの方が同じ壁にぶつかります。

実際にシミュレーションを行いましょう。

事前に作られたもの、数値の根拠がないものではなく、調整しながら。

あなただけの結果をご確認してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉

2022.05.27

日経新聞 私の履歴書 里中満智子 をよんで(27)

【本文】

公的委員の仕事

いじめ問題など聞き取り 著作権保護、原画保存に感謝

四十歳の声を聞くころから、政府や自治体から「委員」をやってほしいと声がかかるようになった。何らかの課題を検討する委員会への参加を請われたのである。

せっかくなので、私も世間を知る機会にしてきた。高校1年でマンガ家デビューが決まって会社勤めをしたことがないので、いろいろな世界を見てみたかった。そして委員を務めるたび、それぞれの分野についてかなり勉強した。

かつての通産省や科学技術庁、文部省などから…いじめ・著作権問題・原画保存・・・

【感想】

一つの仕事から様々な関わりができ、関わりができることから新しい分野への発展・挑戦が生まれることを知りました。一つの仕事をやり切ることで次へ次へと成長していく、そんな仕事をしていきます。

住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉

2022.05.26

宅建勉強5月26日(木)

問1

代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。
  2. 委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。
  3. 復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。
  4. 夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。

解説

  1. “売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。”正しい。売買契約の締結の代理権には、特段の事情がない限り、契約の相手方から取り消しの意思表示を受領する権限を含むとされています(最判昭34.2.13)。代理人がした契約であれば、その代理人に対して契約取消しの意思表示も行っても有効であるということです。
  2. “委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。”正しい。委任による代理人(任意代理)の場合、①本人から許諾を得たとき、または②やむを得ない事情があるときに限り、復代理人(代理人の代理人)を選任することができます(民法104条)。やむを得ない事情があるときにも復代理人の選任が可能です。
  3. “復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。”[誤り]。委任による代理人には、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭等を委任者に引き渡す義務がある一方、復代理人は、代理人だけなく本人に対して代理人としての義務を直接負うので、復代理人には委任者である代理人及び本人への引渡し義務が併存することになります(民法646条1項民法106条2項)。
    この点が争われた裁判では、復代理人が、代理人に受領物(ここでは金銭)を引き渡したときは、本人に対する引き渡し義務をも消滅するとしています(最判昭51.4.9)。
  4. “夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。”正しい。夫婦は日常の家事に関する法律行為(共同生活を営むうえにおいて通常必要な法律行為)について連帯責任を負うとされていますが、この規定は実質的に、夫婦が日常家事に関する事項について他方を代理する権利を有する状態をも規定しているとされています(民法761条最判昭44.12.18)。したがって、夫婦であれば代理権授与契約がなくても、他方を代理して日常家事に関する法律行為をすることが可能です。
    したがって誤っている記述は[3]です。
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