スタッフブログ
宅建勉強7月21日(木)
問38
宅地建物取引業者Aの行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。
- Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。
- Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。
- Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。
解説
- “Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。”誤り。都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認等、宅地建物に関して必要な許可・確認が得られた後でなければ当該物件の広告をすることはできません（宅建業法33条）。よって、Aは「許可申請中である旨表示」したとしても広告をすることはできません。
- “Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。”誤り。広告をすることも業務の一部なので、業務の全部について停止処分を受けたときは、その停止期間中に広告をすることはできません。停止期間経過後に契約を締結する宅地であっても同様です。
- “Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。”誤り。通常の広告費用、通常の物件調査費用は宅地建物取引業者の負担となります。本来の報酬と別途受領することができるのは、依頼者からの依頼に基づく特別な広告や調査の費用に限られ、これらを受領するためには、依頼者に事前説明して同意を得ておくことが必要とされています（解釈運用の考え方-第34条の2関係）。
- “Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。”[正しい]。誇大広告等を行うことは法で禁止されています（宅建業法32条）。規制対象となる広告の媒体は特段限定されていないので、インターネット上での誇大広告も規制対象となります（解釈運用の考え方-第32条関係）。この規定に違反した宅地建物取引業者は、国土交通大臣又は都道府県知事から監督処分を受けることがあります（宅建業法65条）。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書を読んで（21）
【本文】
米国事業
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
日本での販売が軌道に乗り出した1995年9月、アメリカでも「プレイステーション（プレステ）」を売り始めた。アメリカでの販売はソニー（現ソニーグループ）のアメリカ法人に任せたが、これがどうもしっくりこない。
カリフォルニア州に新設されたゲーム事業会社はこのアメリカ法人の傘下。だから日本でゲーム事業を取り仕切る私や久多良木健さんなどソニー・コンピュータエンタテインメント（SCE）の考え方がうまく伝わ…
【感想】
トップ
誰がトップであるかを明確に
情報が集まること、把握すること、指揮系統の統一が必要であることを知りました。
報告・連絡・相談、やるかやらないか、自分が決めたこと責任を持って仕事をします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 頭金を貯めてから
頭金を貯めてから計画をしよう！時々いただくご意見です。
もちろんそのお考えも良いと思います。
頭金を貯めてから検討されたい方の理由はなんなのでしょうか？
金額のメリットはあるのでしょうか？
確認してみてはいかがでしょうか？
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ7月20日(水)
問38
宅地建物取引業者Aの行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。
- Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。
- Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。
- Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。
解説
- “Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。”誤り。都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認等、宅地建物に関して必要な許可・確認が得られた後でなければ当該物件の広告をすることはできません（宅建業法33条）。よって、Aは「許可申請中である旨表示」したとしても広告をすることはできません。
- “Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。”誤り。広告をすることも業務の一部なので、業務の全部について停止処分を受けたときは、その停止期間中に広告をすることはできません。停止期間経過後に契約を締結する宅地であっても同様です。
- “Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。”誤り。通常の広告費用、通常の物件調査費用は宅地建物取引業者の負担となります。本来の報酬と別途受領することができるのは、依頼者からの依頼に基づく特別な広告や調査の費用に限られ、これらを受領するためには、依頼者に事前説明して同意を得ておくことが必要とされています（解釈運用の考え方-第34条の2関係）。
- “Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。”[正しい]。誇大広告等を行うことは法で禁止されています（宅建業法32条）。規制対象となる広告の媒体は特段限定されていないので、インターネット上での誇大広告も規制対象となります（解釈運用の考え方-第32条関係）。この規定に違反した宅地建物取引業者は、国土交通大臣又は都道府県知事から監督処分を受けることがあります（宅建業法65条）。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書を読んで
【本文】
レーベル米国流
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
ゲーム事業に追われていたが、音楽の仕事も放置していたわけではない。1994年、アンティノスレコードをソニー・ミュージックエンタテインメント（SME）のグループ会社として設立した。
アメリカのアーティストはいわば個人事業主。契約のための弁護士や経理事務所を自前で雇う。マネジャーも同様に雇い、稼いだ分の何%かを払う。おのずと経費を無駄遣いせず合理的に振る舞おうという意識になる。
日本のアーティストは…
【感想】
成果の対価
報酬の考え方は人それぞれと感じました。
成果に対する満足な報酬をもらえているかを考えるのではなく、お客様に満足してもらえているのかを考える仕事をします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強7月19日(火)
問37
宅地建物取引業者Aが、B所有地の売買の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 当該契約には、Bが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
- Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月（専属専任媒介契約にあっては、1月）となる。
- 「当該B所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは、その特約は無効である。
- Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上（専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上）報告しなければならない。
解説
- “当該契約には、Bが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。”正しい。専任媒介契約は1つの宅地建物取引業者に限定して媒介を依頼する契約で、他の業者に重ねて依頼をすることは禁止されます。依頼者が、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買・交換の契約を成立させる行為はこの契約の主旨に違反する行動ですので、専任媒介契約ではこの違反行為があったときの措置を定めることになっています（宅建業法規則15条の9第1号）。
- “Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月（専属専任媒介契約にあっては、1月）となる。”[誤り]。専任媒介契約では契約の有効期間を最長で3カ月としています。このため3カ月を超える部分は無効となり3カ月となります（宅建業法34条の2第3項）。これは専属専任媒介契約でも同様ですので、「専属専任媒介契約にあっては、1月」とする本肢は誤りです。
- “「当該B所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは、その特約は無効である。”正しい。専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、所定の期間内に、所在地、規模、形質、売買価格等を指定流通機構（レインズ）に当該物件情報を登録しなければなりません（宅建業法34条の2第5項）。「売買価格を登録しない」旨の特約は、この規定に反するので無効となります（宅建業法34条の2第10項）。
- “Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上（専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上）報告しなければならない。”正しい。依頼者への業務処理状況の報告は、専属でない専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上行う必要があります（宅建業法34条の2第9項）。よって、本肢の記述は適切です。
したがって誤っている記述は[2]です。
寺尾が知ったこと～第12話～
こんにちは。今日は生産緑地について調べてみました。
まず、生産緑地とは？ 良好な都市環境の形成を計るために市街化区域内農地としての機能を活かし、計画的に農地を保全していこうとする制度になります。
春日部市にも、生産緑地のポールが散見されます。
メリットやデメリットもあるので、次回はそれをまとめて投稿します。
本日もブログをご覧頂きありがとうございます。
日経新聞 私の履歴書を読んで（19）
【本文】
プレステ発売
ソニー・ミュージックエンタテインメント元社長
1994年12月、ソニー・コンピュータエンタテインメント（SCE）は家庭用ゲーム機「プレイステーション（プレステ）」を発売した。
発売日には店頭に行列ができ、用意した10万台が完売した。いいスタートを切れたが、ほぼ同時期に登場したゲーム機「セガサターン」とのつばぜり合いがすごかった。プレステは押され気味だった。
「いくぜ、100万台。」というキャッチコピーのテレビCMを流したのは95年の春だ。社…
【感想】
結果を出すことは難しい、何かと競い合い、改善して進んでいく必要があると知りました。
結果にこだわり仕事をします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 賃貸でずっと暮らしたい
賃貸での支払いをずっと行っていく場合、総額は？リスクは？
メリットは？ずっと賃貸を選択される方の理由は？
さまざまな方の経験のお話を伺ってみてはいかがでしょうか？
正しいことは何かではなく、皆様の最善を作ってみてはいかがでしょうか？
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉