マイホームFP 修繕費

ライフプランを行う際、修繕費（住宅設備）は確認しておりますでしょうか。

計画をされるハウスメーカー・工務店・設計事務所により全く異なります。

皆様に適したライフプランになっているか確認できておりますか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP 収入の上昇率

ライフプランを行う上で、年収の上昇率はどの程度で設定されておりますでしょうか。

先日、作成させていただきましたお客様は、５５歳から年収が下がる。

企業様によって様々な傾向がございます。

適正な購入ができるため、把握してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月21日(土)

問6

A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。
2. 甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
3. Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。
4. Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。

解説

1. “甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。”誤り。時効完成前にAから甲土地を購入し、所有権移転登記を備えたCは、Bとは当事者の関係になります。よって、Bは登記なくCに対して時効取得を主張することができます（最判昭41.11.22）。
2. “甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。”誤り。賃貸されている土地を購入した者が、賃借人に対し賃貸人たる地位を主張するには、賃料の二重払いを防ぐ目的から登記が必要とされています（民法605条の2第3項）。
3. “Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。”誤り。二重譲渡があった場合には先に登記をした方が権利を主張できます。よって、GがFより先に不動産を取得したとしても、登記なくFに所有権があることを主張することはできません（民法177条）。
4. “Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。”[正しい]。背信的悪意者からの譲受人は、その者自身が背信的悪意者に該当しない場合、当然には背信的悪意者にはあたりません。よって、HとJは対抗関係になり、先に登記を備えたJが権利を主張できます（最判平8.10.29）。
   したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強5月20日（金）

問4

A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。

1. Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。
2. Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。
3. Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。
4. Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。

解説

1. “Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。”正しい。無権代理行為が追認された場合、原則として契約時に遡ってその効力を生じます。よって、AC間の売買契約は有効となります（民法116条）。
2. “Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。”[誤り]。無権代理人が本人を相続した場合には、信義誠実の原則に違反するため、本人の有していた追認拒絶権を行使することはできません（最判昭40.6.18）。
3. “Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。”正しい。本人が無権代理人を相続した場合には、本人が本来有していた追認拒絶権を行使することは可能です。ただ、Aが追認拒絶を行使し得ることから、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではありません（民法113条最判昭37.4.20）。
4. “Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。”正しい。本人が死亡し、無権代理人が共同相続したときは、共同相続人全員が追認した場合に限り、無権代理人の相続分についても有効となります（最判平5.1.21）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月18日（水）

問3

次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

1. 意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨
2. 契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交渉を求めることができる旨
3. 保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨
4. 物の瑕疵（かし）とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨

解説

※民法改正により肢1,4が条文で規定されるようになったので問題不成立。本解説は試験実施時の法令に基づくものですのでご注意ください。
肢1：3条の2
肢2：なし
肢3：446条2項（変わらず）
肢4：瑕疵という文言から「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」に変更

1. “意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨”誤り。意思能力を欠く状態でなされた意思表示は無効とされますが、これは当然であり、民法には規定されていません。
2. “契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交渉を求めることができる旨”誤り。契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交渉を求めることができることが認められています。これを「事情変更の原則」といいます。しかし、これは民法に明文化された規定ではありません。
3. “保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨”[正しい]。保証契約は、書面または電磁気的記録でしなければ、その効力を生じません。これは民法に規定されています（旧民法446条2項旧民法446条3項）
4. “物の瑕疵（かし）とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨”誤り。判例において、瑕疵とは「契約上予定されていた品質・性能を欠いていること」をいいますが、これは民法に明文化された規定ではありません。

したがって正しい記述は[3]です。

マイホームFP　⑦毎月の支払いと借入可能額

皆様はいくらまで支払っていけるか、いくらまで借りることができるのか把握されておりますか？

月々の支払いで考える方、ボーナス払いを検討される方。

皆さまはどういった支払方法を検討されますでしょうか？

マイホームFP　残債はいくら残っているか２

前回同様、今購入の方と一年後購入の方の残債の違いを試算いたしました。

今の支払い、先々に残っている残債、把握をお願い申し上げます。

年金はおよそいくらほどもらえる予定ですか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月17日(火)

問2

代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 未成年が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。
2. 法人について即時取得の成否が問題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取引を行ったのであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準にして判断される。
3. 不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときには、当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する。
4. 法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。

解説

1. “未成年が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。”[誤り]。制限行為能力者であっても同意なしに有効な代理行為をすることができます。よって、未成年であっても、法定代理人の同意なしに有効な代理行為を行うことができ、その効果は代理を依頼した本人に帰属します（民法102条）。
2. “法人について即時取得の成否が問題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取引を行ったのであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準にして判断される。”正しい。意思表示に関する瑕疵等については、原則として代理人を基準にして判断されます（民法101条1項）。動産の即時取得は占有を始めた者の善意・無過失が要件となっているので、代理人が善意・無過失であるか否かによって即時取得の効力が判断されます（民法192条）。
3. “不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときには、当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する。”正しい。原則として、当事者双方の代理人となることはできません。ただし、本人が事前に許可をした場合、または、債務の履行を行う場合の代理行為の結果は当事者双方に帰属します（民法108条1項）。
4. “法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。”正しい。法定代理人は、やむを得ない事由がなくても復代理人の選任が可能です（民法105条）。
   したがって誤っている記述は[1]です。