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宅建勉強12月16日（木）
建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 階数が2で延べ面積が200㎡の鉄骨造の共同住宅の大規模の修繕をしようとする場合、建築主は、当該工事に着手する前に、確認済証の交付を受けなければならない。
- 居室の天井の高さは、一室で天井の高さの異なる部分がある場合、室の床面から天井の最も低い部分までの高さを2.1ｍ以上としなければならない。
- 延べ面積が1,000㎡を超える準耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。
- 高さ30ｍの建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。
解説
- “階数が2で延べ面積が200㎡の鉄骨造の共同住宅の大規模の修繕をしようとする場合、建築主は、当該工事に着手する前に、確認済証の交付を受けなければならない。”[正しい]。建築確認が必要となる建築物は下記の通りです。また、建築確認となる”建築”には、新築のほか、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替えが含まれます（建築基準法6条1項）。よって、鉄骨造2階建ての建築物の大規模修繕をしようとする場合は建築確認が必要です。
- “居室の天井の高さは、一室で天井の高さの異なる部分がある場合、室の床面から天井の最も低い部分までの高さを2.1ｍ以上としなければならない。”誤り。1室の中で天井の高さが異なる部分がある場合、天井高の平均が2.1ｍ以上であれば足ります（建築基準法施行令21条）。一部に2.1ｍより低い部分があっても、平均で2.1ｍ以上あればOKです。
- “延べ面積が1,000㎡を超える準耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。”誤り。延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、防火上有効な構造の防火壁または防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内とする必要があります（建築基準法26条1号）。ただし、この規定は厳しい基準で防火対策がなされている耐火建築物と準耐火建築物には適用されません。よって、準耐火建築物である本肢の建物は、防火壁や防火床で区画する必要はありません。
- “高さ30ｍの建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。”誤り。高さ31ｍ超の建築物には、政令で除外されるものを除き、非常用の昇降機を設ける必要があります（建築基準法34条2項）。本肢の建築物は高さ30ｍですから非常用昇降機を設ける必要はありません。
したがって正しい記述は[1]です。
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（16）
勤労婦人福祉法
「育休」を初めて法律に 切れ者の男性部下起用し実現
私が1953年に労働省に入ったとき、同じ課の課長補佐だったのが高橋展子さん（後のデンマーク大使）だった。のぶこだが、通称てんこさん。仕事も遊びも大好きな人で、最初から「この人は大物だ」とピンときた。
よく覚えているのは、60年代に多くの大企業が採用した「事業内ホームヘルプ制度」だ。企業が家事・育児を補助する人材を雇い、社員が必要なときに使えるようにする。当時としては画期的なものだった。
課長は自らあれこれ動いて仕事をするわけではない。
自分の立場、会社から与えられた役職、その立場・役職は何をすべきなのか、赤松氏は課長職という立場をどう考えていたのかを知れました。自分が、会社がどうなっていきたいか、どうしたいのかを考え日頃の行動を決めていきます。
お客様に対して、お客様が本当に求めているものは何かを把握することがまず第一。それをいかに叶え、より良い提案ができる様になります。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（15）
婦人参政権25年
平塚らいてう氏に感謝状 首相の式典 課長として担当
1970年10月、私は婦人少年局の婦人課長になった。待望の本省課長ポストだった。責任あるポジションにつき、自分は仕事そのものが非常に好きなのだと認識した。いよいよ公務員として大きく動けるときが来たのだ。
実はこの直前が、ピンチだった。69年7月に群馬労働基準局から東京に戻り、婦人労働課の課長補佐になった。ところが課長と係長の折り合いが悪く、私が2人の間に入ってなだめなければいけない。
今行ったことが先々に評価される。
今行っていることが先々に評価されることも批判されることもあると思いました。今行っていることが今だけでなく、今後にも大きな影響になることを認識し行動します。
お客様にとって一生を左右する決断、覚悟を持って提案していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ12月15日（水）
住宅比較の吉田です。
来年、宅建試験に向けて今からご一緒に勉強している山田さんからも宅建勉強のご報告を頂き、掲載させて頂ければと思います。
【賃貸と転貸の関係性】
過去問平成23年
転貸・・・又貸し＝賃貸があるからこその転貸
賃貸＞転貸
【問７】
AはBに対し、建物を賃貸し、Bはその建物をAの承諾を得て、Cに対して適法に転貸している。その場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。
債務不履行か？合意解除か？
選択肢1と２は省略します。
３ AがBとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
A → B → C
賃貸 転貸
２年契約 ２年契約
家賃１０万円 家賃１１万円
ＡとＢで契約期間を合意により解除。勝手な都合により解除。Ｃに予告なし。Ｃが一番かわいそう。Ｃの保護が必要。
４ Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除する時は、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。
A → B → C
賃貸 転貸
家賃未払い
この場合は、誰が一番かわいそうか。お金をもらえないＡが一番かわいそうです。Ｂが払えないなら又貸ししたＣには支払う機会を与える必要がないということになります。
今回は4番が×ということになります。
宅建勉強12月15日（水）
問15
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。
- 都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。
- 第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。
- 市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされている。
“地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。”誤り。地区計画については、都市計画に「地区施設」及び「地区整備計画」を定めるものとしています。この2つについては努力義務ではなく義務規定です。その他の地区計画の目標や、区域の整備、開発及び保全に関する方針は努力義務となっています（都市計画法12条の5第2項）。
“都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。”誤り。都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者へ事前の届出をしなければなりません（都市計画法67条1項）。許可ではなく事前の届出が必要となります。
“第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。”誤り。第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域と定義されています（都市計画法9条6項）。中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域は「第一種中高層住居専用地域」です（都市計画法9条3項）。
“市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされている。”[正しい]。市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされています（都市計画法13条14項イ）。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（14）
群馬労基局
女性初の労災補償課長に 単身赴任 洗濯物抱え毎週帰京
1968年、38歳のとき、私は群馬労働基準局の労災補償課長になった。部下が非常勤をあわせると約30人もいる、初めての管理職らしい仕事であった。
数年前から、同期の男性が次々と地方の課長に出ていた。しかし同じ同期のなかでも、私と高橋久子さんには、いつまでも声がかからない。
若いころに、地方課長の経験をしておくことは、キャリア官僚としてはとても重要なことだ。「おかしいじゃないですか」。
どういった経歴をもっているか、どういった経験をしているかによって周囲から見られ方は変わってくると感じました。
住宅比較では宅建勉強会を行なっており、本気で資格を取得したい方に全力で協力させていただいています。その方の今後の人生にも大きく影響を与える大役を担わせていただいている自覚を持ち合格して頂きます。
お客様の人生を決める打ち合わせ、本気で向き合い相談していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強12月14日（火）
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で2分の1以上の多数まで減ずることができる。
- 共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。
- 共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
- 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。
解説
- “共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で2分の1以上の多数まで減ずることができる。”誤り。形状又は効用の著しい変更を伴う（＝重大な）共用部分の変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決しますが、この区分所有者の定数は、規約で過半数まで減ずることができます（区分所有法17条1項）。区分所有者を200人とすると、2分の1以上の多数だと100人まで減らすことが可能ですが、法の規定である過半数（2分の1超の多数）だと101人までしか減らせないという違いがあります。
なお、区分所有者及び議決権の各4分の3以上は特別決議に該当しますが、区分所有法上、特別決議で定足数を過半数にできるのは、この共用部分の重大変更のみで他の特別決議では該当しません。 - “共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。”誤り。共有部分の管理に係る費用は、規約に別段の定めがない場合、共有者等分ではなく、共有部分の持分に応じて負担することとなります（区分所有法19条）。
- “共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。”誤り。共有部分の保存行為は、各区分所有者が単独で行うことができます（区分所有法18条）。民法でいう共有の保存行為が単独で行えるのと同様の考え方となります（民法252条）。なお、管理行為は集会の決議で決します。
- “一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。”[正しい]。一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するのが原則ですが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有にすることができます（区分所有法11条1項・2項）。
1階が店舗、2階以上が住居となっている複合用途マンションを例にすると、店舗用出入口、店舗用通路、店舗用共用トイレなどは店舗の区分所有者の共有に属する一部共有部分、住宅用エントランス、住宅用エレベーターなどは住居の区分所有者の共有に属する一部共有部分ということになります。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（13）
男女平等
女性の結婚退職制に「ノー」 筆名「青杉優子」で論文発表も
今から思うと信じられないかもしれない。日本にはかつて結婚退職制や、女性だけ若くして退職する若年定年制をとる企業が多くあった。
あるとき労働省婦人労働課に、広島婦人少年室から相談が寄せられた。女性キーパンチャーに25歳の定年制を設ける労使協定を結んだ企業がある。女子労働者からの訴えがあったが、どう対応すべきか、という照会だ。
労働省として見解を示すことになり、係長だった私が原案をつくることになった。
係長としての仕事、役職者の仕事、私の履歴書を書く方々や成功を成し得た方々は立場に合う責任を持った仕事をしており、周囲や社会に影響を与えていると思いました。自分も立場に合う仕事をします。
お客様に対して、プロとしての仕事をします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強12月13日（月）
問12
AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。
解説
- “AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。”正しい。対抗要件を備えた賃借権の目的物が譲渡されると、前所有者の賃貸借契約に係る権利義務は新所有者に承継されます。この承継される権利義務には賃料前払も含まれます（最判昭38.1.18）。建物の賃貸借では引渡しが対抗要件なので、既に建物の引渡しを受けているBは、Aへの賃料の前払いがあったことを新所有者Cに対抗することができます。
- “本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。”正しい。定期建物賃貸借では借賃の増額・減額をしない特約はともに有効ですが、特約がなければ原則に従い当事者双方から借賃の増減額請求が可能です（借地借家法32条）。
- “本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。”[誤り]。定期建物賃貸借では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があり、賃借建物（居住部分の床面積200㎡が未満）に住めなくなった場合には、賃借人は存続期間の途中であっても解約の申入れをすることができます（借地借家法38条5項）。本肢は、賃貸人Aから賃借人Bに途中解約を認める特約となっており、借主に不利なので無効となります。
- “本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。”正しい。建物賃貸借では、建物に賃貸人の同意を得て付加した造作がある場合、賃貸借契約の終了時に、賃貸人に対しその造作を時価で買い取るよう請求できます。この賃借人の権利を「造作買取請求権」と言います（借地借家法33条1項）。造作買取請求権は任意規定なので特約で排除可能ですが、特約がない場合には行使可能です。
したがって誤っている記述は[3]です。