宅建勉強5月16日(月)

問1

民法94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することはできない」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

1. Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C
2. Aが所有する甲土地につき、AとBの間に債権債務関係がないにかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C
3. Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC
4. AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC

解説

判例では民法94条2項の善意の第三者について、以下のように示しています。

最判昭45.7.24
民法九四条二項にいう第三者とは、虚偽表示の当事者またはその一般承継人以外の者であつて、その表示の目的につき法律上利害関係を有するに至つた者

「第三者」に当たる代表的な例として以下があります。

1. “Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C”誤り。Cのように虚偽表示の目的物を善意で差し押さえた譲受人の債権者は「第三者」に該当します（大判昭12.2.9、最判昭48.6.28）。
2. “Aが所有する甲土地につき、AとBの間に債権債務関係がないにかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C”誤り。CはAB間の虚偽表示による抵当権設定登記に基づき、Bから抵当権の転抵当を受けています。このケースではCは「第三者」に該当し、AB間の抵当権設定登記が虚偽表示により無効とされた場合でも、Cは転抵当権の設定を対抗できます（最判昭55.9.11）。
3. “Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC”[正しい]。CはBに金銭を貸し付けていますが、これは単にBに土地があるという信用の元になされた行為であり、法律上の利害関係があるとは言えません。Cのように仮装名義人に金銭を貸し付けた者は単なる一般債権者であり「第三者」には該当しません（大判大9.7.23）。
4. “AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC”誤り。債権の発生原因である契約が虚偽表示である場合、その仮装債権を譲り受けたCは「第三者」に該当します（大判昭13.12.17）。

したがって正しい記述は[3]です。

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宅建勉強5月15日(日)

問24

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。
2. 不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。
3. 相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。
4. 一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。

解説

1. “不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。”誤り。不動産取得税の徴収方法は、申告納付ではなく普通徴収です。納税者は、都道府県から送られてくる納税通知書に基づいて納付することになります（地方税法73条の17第1項）。
2. “不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。”誤り。家屋の改築によって当該家屋の価格が増加した場合は、当該改築をもって家屋の取得とみなされ、不動産取得税が課されます（地方税法73条の2第3項）。
3. “相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。”[正しい]。相続によって不動産を取得したときには、不動産取得税が課されません（地方税法73条の7第1号）。
4. “一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。”誤り。不動産取得税は、課税標準が一定以下の土地については免税点が設定されていますが、面積の小ささによって不動産取得税が課されないとする規定はありません（地方税法73条の15の2第1項）。

したがって正しい記述は[3]です。

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宅建勉強5月14日(土)

問23

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
2. この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。
3. 所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が昭和57年1月1日以後に建築されたものであっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
4. この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。

解説

本特例は、下記適用要件をみたす登記について登録免許税を軽減する措置です。軽減される対象は、所有権保存登記、所有権移転登記（売買・競落に限る）、抵当権設定登記の3種類です。

1. 個人の住宅用家屋についての登記であること
2. 家屋の床面積が50㎡以上であること
3. 新築又は取得後1年以内に登記を受けること
4. 中古住宅の場合、一定の耐震基準に適合していること又は昭和57年1月1日以後に建築されたものであること

1. “個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。”誤り。区分所有建物のように家屋が複数者の共有に属する場合でも、その家屋全体で住宅用部分の床面積が50㎡以上あれば、共有者全員が軽減措置の適用を受けることが可能です（租税特措法令42条2項）。
   例えば床面積70㎡の住宅を2人で持分2分の1ずつで共有していた場合、「床面積に自己が有する共有持ち分の割合を乗じたものが50㎡以上」という条件だと「70㎡×1／2＝35㎡」になってしまい、適用が受けられなくなってしまいます。自己の共有持分に関係なく、床面積50㎡以上ならば良いということです。
2. “この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。”[正しい]。所有権移転登記の原因は売買または競落である必要があります。交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されません（租税特措法令42条3項）。
3. “所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が昭和57年1月1日以後に建築されたものであっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。”誤り。昭和57年1月1日以後に建築されたもの又は一定の耐震基準に適合していることに適合する場合、適用を受けることができます。昭和57年1月1日以後に建築された住宅用家屋であれば、耐震基準適合証明書の有無にかかわらず措置の適用を受けることが可能です（租税特措法令42条1項2号イ）。
4. “この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。”誤り。本問の税率軽減措置の適用を受ける場合には、税務署長の証明書は不要ですが、要件に該当する家屋であることについて市町村長（東京23区は区長）の証明書が必要です（租税特措法令42条1項）。

したがって正しい記述は[2]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月13日(金)

問22

農地法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば法第5条の許可は不要である。
2. 遺産分割により農地を取得することとなった場合、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
3. 法第2条第3項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。
4. 雑種地を開墾し耕作している土地でも、登記簿上の地目が雑種地である場合は、法の適用を受ける農地に当たらない。

解説

1. “市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば法第5条の許可は不要である。”[正しい]。市街化区域内の農地を宅地にするため取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば5条許可は不要です（農地法5条1項6号）。
2. “遺産分割により農地を取得することとなった場合、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。”誤り。相続・遺産分割により農地を取得することとなった場合、3条許可は不要です（農地法3条1項12号）。ただし、相続・遺産分割で取得した場合は、その旨を農業委員会に遅滞なく届け出る必要があるので覚えておきましょう。
3. “法第2条第3項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。”誤り。原則として、農地所有適格法人以外の法人は、農地法3条の許可を得ることはできません。ただし、一般法人であっても耕作目的での借入れは可能です（農地法3条2項）。
4. “雑種地を開墾し耕作している土地でも、登記簿上の地目が雑種地である場合は、法の適用を受ける農地に当たらない。”誤り。農地か否かは、登記簿上の地目ではなく現況で判断されます（農地法2条1項）。
   したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強5月12日（木）

問21

土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。
2. 土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければならない。
3. 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。
4. 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。

解説

1. “土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。”誤り。土地区画整理法では、「土地区画整理事業」を次のように定義しています（土地区画整理法2条1項）。
   土地区画整理法2条1項
   この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従つて行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。都市計画区域外で行われるものは土地区画整理事業に含まれませんので、本肢は誤りです。
2. “土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければならない。”誤り。都道府県知事及び市町村長の許可ではなく、土地区画整理事業の性質によって、都道府県知事又は市長のうち、どちらか一方の許可で足ります（土地区画整理法76条1項）。町村長が許可をすることはできません。
3. “土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。”[正しい]。仮換地を指定した後は、建築物等の所有者・占有者への通知手続を経ることで、施行者が従前の宅地の建築物等を必要に応じて移転・除却できるようになります（土地区画整理法77条1項）。
4. “土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。”誤り。土地区画整理事業の施行者は、仮換地の効力発生日とは別に使用収益の開始日を定めることができます（土地区画整理法99条2項）。
   したがって正しい記述は[3]です。