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2022.05.18

マイホームFP　残債はいくら残っているか２

前回同様、今購入の方と一年後購入の方の残債の違いを試算いたしました。

今の支払い、先々に残っている残債、把握をお願い申し上げます。

年金はおよそいくらほどもらえる予定ですか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

2022.05.17

宅建勉強5月17日(火)

問2

代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

未成年が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。
法人について即時取得の成否が問題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取引を行ったのであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準にして判断される。
不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときには、当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する。
法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。

解説

“未成年が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。”[誤り]。制限行為能力者であっても同意なしに有効な代理行為をすることができます。よって、未成年であっても、法定代理人の同意なしに有効な代理行為を行うことができ、その効果は代理を依頼した本人に帰属します（民法102条）。
“法人について即時取得の成否が問題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取引を行ったのであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準にして判断される。”正しい。意思表示に関する瑕疵等については、原則として代理人を基準にして判断されます（民法101条1項）。動産の即時取得は占有を始めた者の善意・無過失が要件となっているので、代理人が善意・無過失であるか否かによって即時取得の効力が判断されます（民法192条）。
“不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときには、当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する。”正しい。原則として、当事者双方の代理人となることはできません。ただし、本人が事前に許可をした場合、または、債務の履行を行う場合の代理行為の結果は当事者双方に帰属します（民法108条1項）。
“法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。”正しい。法定代理人は、やむを得ない事由がなくても復代理人の選任が可能です（民法105条）。
したがって誤っている記述は[1]です。

2022.05.16

宅建勉強5月16日(月)

問1

民法94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することはできない」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C
Aが所有する甲土地につき、AとBの間に債権債務関係がないにかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C
Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC
AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC

解説

判例では民法94条2項の善意の第三者について、以下のように示しています。

最判昭45.7.24
民法九四条二項にいう第三者とは、虚偽表示の当事者またはその一般承継人以外の者であつて、その表示の目的につき法律上利害関係を有するに至つた者

「第三者」に当たる代表的な例として以下があります。

“Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C”誤り。Cのように虚偽表示の目的物を善意で差し押さえた譲受人の債権者は「第三者」に該当します（大判昭12.2.9、最判昭48.6.28）。
“Aが所有する甲土地につき、AとBの間に債権債務関係がないにかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C”誤り。CはAB間の虚偽表示による抵当権設定登記に基づき、Bから抵当権の転抵当を受けています。このケースではCは「第三者」に該当し、AB間の抵当権設定登記が虚偽表示により無効とされた場合でも、Cは転抵当権の設定を対抗できます（最判昭55.9.11）。
“Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC”[正しい]。CはBに金銭を貸し付けていますが、これは単にBに土地があるという信用の元になされた行為であり、法律上の利害関係があるとは言えません。Cのように仮装名義人に金銭を貸し付けた者は単なる一般債権者であり「第三者」には該当しません（大判大9.7.23）。
“AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC”誤り。債権の発生原因である契約が虚偽表示である場合、その仮装債権を譲り受けたCは「第三者」に該当します（大判昭13.12.17）。

したがって正しい記述は[3]です。

2022.05.16

マイホームFP　⑤頭金を貯めてから

頭金を貯めてから・・・もっと先に・・・

タイミングを変えることでのメリット・デメリットを把握しておりますか。

タイミングを変えることでのシミュレーションをご覧ください。

皆様はいつ住まいを検討されますか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

2022.05.15

宅建勉強5月15日(日)

問24

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。
不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。
相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。
一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。

解説

“不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。”誤り。不動産取得税の徴収方法は、申告納付ではなく普通徴収です。納税者は、都道府県から送られてくる納税通知書に基づいて納付することになります（地方税法73条の17第1項）。
“不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。”誤り。家屋の改築によって当該家屋の価格が増加した場合は、当該改築をもって家屋の取得とみなされ、不動産取得税が課されます（地方税法73条の2第3項）。
“相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。”[正しい]。相続によって不動産を取得したときには、不動産取得税が課されません（地方税法73条の7第1号）。
“一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。”誤り。不動産取得税は、課税標準が一定以下の土地については免税点が設定されていますが、面積の小ささによって不動産取得税が課されないとする規定はありません（地方税法73条の15の2第1項）。

したがって正しい記述は[3]です。

2022.05.15

マイホームFP　④頭金を貯めてから

頭金を貯めてから計画しようとする方が良いとお考えの皆様、一度ご確認をしてみてはいかがでしょうか。

トータルコストは得になるのか、貯めることでのメリットはあるのか、正しいメリット・デメリットを把握しましょう！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

2022.05.14

宅建勉強5月14日(土)

問23

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。
所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が昭和57年1月1日以後に建築されたものであっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。

解説

本特例は、下記適用要件をみたす登記について登録免許税を軽減する措置です。軽減される対象は、所有権保存登記、所有権移転登記（売買・競落に限る）、抵当権設定登記の3種類です。

個人の住宅用家屋についての登記であること
家屋の床面積が50㎡以上であること
新築又は取得後1年以内に登記を受けること
中古住宅の場合、一定の耐震基準に適合していること又は昭和57年1月1日以後に建築されたものであること

“個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。”誤り。区分所有建物のように家屋が複数者の共有に属する場合でも、その家屋全体で住宅用部分の床面積が50㎡以上あれば、共有者全員が軽減措置の適用を受けることが可能です（租税特措法令42条2項）。
例えば床面積70㎡の住宅を2人で持分2分の1ずつで共有していた場合、「床面積に自己が有する共有持ち分の割合を乗じたものが50㎡以上」という条件だと「70㎡×1／2＝35㎡」になってしまい、適用が受けられなくなってしまいます。自己の共有持分に関係なく、床面積50㎡以上ならば良いということです。
“この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。”[正しい]。所有権移転登記の原因は売買または競落である必要があります。交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されません（租税特措法令42条3項）。
“所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が昭和57年1月1日以後に建築されたものであっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。”誤り。昭和57年1月1日以後に建築されたもの又は一定の耐震基準に適合していることに適合する場合、適用を受けることができます。昭和57年1月1日以後に建築された住宅用家屋であれば、耐震基準適合証明書の有無にかかわらず措置の適用を受けることが可能です（租税特措法令42条1項2号イ）。
“この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。”誤り。本問の税率軽減措置の適用を受ける場合には、税務署長の証明書は不要ですが、要件に該当する家屋であることについて市町村長（東京23区は区長）の証明書が必要です（租税特措法令42条1項）。

したがって正しい記述は[2]です。

2022.05.14