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宅建勉強12月12日(日)
Aが甲土地を所有している場合の時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Bが甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に17年間占有した後、CがBを相続し甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した場合、Cは甲土地の所有権を時効取得することができる。
- Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることに気付いた場合、そのままさらに7年間甲土地の占有を継続したとしても、Dは、甲土地の所有権を時効取得することはできない。
- Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることを知っているFに売却し、Fが所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を7年間占有した場合、Fは甲土地の所有権を時効取得することができる。
- Aが甲土地を使用しないで20年以上放置していたとしても、Aの有する甲土地の所有権が消滅時効にかかることはない。
解説
まず所有権の取得時効の基本的な要件を確認します。
- 所有の意思をもった占有
- 平穏かつ公然の占有
- 占有開始の時に善意無過失であれば10年、そうでなければ20年の占有継続
- “Bが甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に17年間占有した後、CがBを相続し甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した場合、Cは甲土地の所有権を時効取得することができる。”正しい。占有者は、自己の占有のみを主張することも、自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することもできます（民法187条1項）。また占有は相続により承継されます（最判昭37.5.18）。よって、Cは自己の3年とBの17年を併せて20年の占有継続を主張し、甲土地の所有権を時効取得することができます。
- “Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることに気付いた場合、そのままさらに7年間甲土地の占有を継続したとしても、Dは、甲土地の所有権を時効取得することはできない。”[誤り]。占有開始時に善意無過失であれば、その後悪意に転じたとしてもそのまま平穏かつ公然に10年占有を継続すれば時効取得が可能です（民法162条2項）。Dは占有開始時に善意無過失だったので、「3年＋7年＝10年」の占有継続で甲土地を時効取得をすることができます。
- “Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることを知っているFに売却し、Fが所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を7年間占有した場合、Fは甲土地の所有権を時効取得することができる。”正しい。占有について前の占有者の占有を併せて主張するときは、悪意や過失等の瑕疵も一緒に承継します（民法187条2項）。本肢のように前の占有者と後の占有者の主観的要件や過失が異なる場合には、最初の占有者につき占有開始の時点においてこれを判定します（最判昭53.3.6）。前の占有者であるDは占有開始時点で善意無過失ですから、Fは自己の7年とDの3年を併せて10年の占有継続を主張し、甲土地の所有権を時効取得することができます。
- “Aが甲土地を使用しないで20年以上放置していたとしても、Aの有する甲土地の所有権が消滅時効にかかることはない。”正しい。所有権が消滅時効にかかることはありません（民法166条2項）。時効取得により喪失することはあっても、自然に権利が消滅することはありません。
したがって誤っている記述は[2]です。
FFS理論
Five Factors and Stress)、小林惠智博士の思想に基づき、人間の特性を「凝縮性」「受容性」「弁別性」「拡散性」「保全性」にの5つに整理し、それぞれの因子の数を比較することによって、その人が示す反応・行動を計測するものです。
自己理解が人生の基盤
人によって「成功」のイメージは違います。事業を成功させること・夢を実現させること・成長や達成感を得ること「無事是名馬」という格言にあるように、日々心配事や諍いごとなく家族や仲間に囲まれて楽しく幸せに生きること・・・これら全てを「成功」と定義します。そういう成功者には共通点があります。
「自分の特性を理解し強みを生かし、弱みは仲間と補完している」ということです。
上記、『あなたの知らないあなたの強み』 古野俊幸氏 著 より抜粋
人はさまざまな性格診断でさまざまな結果が出る、結果に対して喜んだり当たっている、違うと考えるのではなく、自分を理解することが大切と感じました。
自分は何が向いていて何が向いていないのか、何が向いていて伸ばすのか、何が向いていないから何を助けてもらうのか。成功者はこう考えていると知れました。
人間関係においても、上司・部下との関係性においても、相手はどういう考え・特徴の方であるから、どういう伝え方、どういう対応をすることが良いのか、考えてみます。
お客様に対して、真意まで知れる様お話を聴いていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（12）
海外経験
意思疎通は度胸と間合い 帰国後、仕事の幅広がる
1964年4月、米国研修を終えた私はロンドンに飛んだ。もともとの研修は半年間だが、費用を自分で負担し、約2カ月の欧州視察をプラスすることができた。
「中高年労働者の雇用問題」をテーマに、各国の労働関係の役所やジュネーブにある国際労働機関（ILO）本部などを訪問した。でも自腹だから、自由もある。フランスではもっぱら「芸術活動」。毎日、美術館を見て歩いた。
私の父は洋画家だった。
赤松氏の海外経験、自ら手を挙げ試験に挑んで掴んだ海外研修は人生のターニングポイントになった。
自ら行動することで人生のターニングポイントを掴む、自ら行動することの大切さ、きっかけになることを認識させて頂きました。
周囲からきっかけをもらう、指導いただくでだけではなく、自ら行動を心がけます。
お客様に対して、ただ要望を聞くのではなく、真意を掴める様に聴いていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強12月11日（月）
住宅比較の吉田です。
Aがその所有する甲建物について、Bとの間で、①Aを売主、Bを買主とする売買契約を締結した場合と、②Aを贈与者、Bを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和3年7月1日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。
- ①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。
- ②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。
- ②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。
- ①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。
“①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。”誤り。手付の交付があったときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供することで契約解除できます（民法557条1項）。判例では、買主が残代金を用意し、すぐに支払える準備をした上で売主に履行の催告をした場合には、契約の履行に着手したと認めるのが相当であるとしています（最判昭40.12.14）。買主Aが契約の履行に着手した後ですから、売主Aは手付による契約解除をすることができません。
“②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。”誤り。判例では、書面によらない負担付贈与契約では、当事者一方が契約の履行に着手した後に、書面によらないことを理由に契約の全部または一部を取り消すことは許されないとしています（最判昭28.9.3）。
書面によらない贈与では履行が終わった部分を除き、各当事者が撤回できるというのが原則です（民法550条）。しかし、これをそのまま負担付贈与に適用すると、贈与を履行をしたのに負担部分だけが取り消されたり、負担を履行したのに贈与が取り消されたりといったことが起こり得るからです。
“②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。”[正しい]。負担付贈与契約における贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負います（民法551条2項）。受贈したものについて契約不適合があるときには、履行の追完、代金減額、契約解除、損害賠償請求ができます。
“①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。”誤り。売買契約では当事者の一方が債務を履行しない場合に契約解除ができます（民法541条、民法542条）。負担付贈与契約には双務契約の規定が準用されるので、売買契約と同じく相手方の債務不履行があれば契約解除することができます（民法553条）。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（11）
初めての海外
主婦の再就職機運に刺激 交友大事にする米国人に学ぶ
1963年10月10日、私は羽田空港から米国に向けて出発した。生まれて初めての飛行機、そして海外だった。長い間の夢がかなったのに、一方、不安でさみしく、涙ながらの出発だったとも思う。大きなスーツケースは、労働省の先輩の森山真弓さんに借りた。
息子は7歳になっていた。幸いだったのが、姉がちょうど東京にいるタイミングだったこと。子どもの世話をしてくれることになり、安心して出発できた。
違う環境、自分のいる環境があたりまえではない。
自分が恵まれた環境で仕事をさせてもらっていることを改めて感じました。恵まれた環境にいるからこそ自身のマイナスを早くプラスに帰る努力をしなければならないと思いました。
私は友人をとても大切なものだと考えている、そのための努力は惜しみません。
相手をどれだけ大切に思っているか、本気で思えているのか、自身の行動は自分の甘え・怠惰、相手への思いの強さで決まると思いました。相手を大切に思い行動を決めていきます。
お客様に対して深く深く親身になり、自身の行動を決めていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強12月10日（金）
相続（令和3年7月1日に相続の開始があったもの）に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 相続回復の請求権は、相続人又はその法定代理人が相続権を侵害された事実を知った時から5年間行使しないときは、時効によって消滅する。
- 被相続人の子が相続開始以前に死亡したときは、その者の子がこれを代襲して相続人となるが、さらに代襲者も死亡していたときは、代襲者の子が相続人となることはない。
- 被相続人に相続人となる子及びその代襲相続人がおらず、被相続人の直系尊属が相続人となる場合には、被相続人の兄弟姉妹が相続人となることはない。
- 被相続人の兄弟姉妹が相続人となるべき場合であっても、相続開始以前に兄弟姉妹及びその子がいずれも死亡していたときは、その者の子（兄弟姉妹の孫）が相続人となることはない。
“相続回復の請求権は、相続人又はその法定代理人が相続権を侵害された事実を知った時から5年間行使しないときは、時効によって消滅する。”正しい。相続回復の請求権は、表見相続人が真正相続人の相続権を否定し相続の目的たる権利を侵害している場合に、真正相続人が自己の相続権を主張して表見相続人に対し侵害の排除を請求することにより、真正相続人に相続権を回復させようとするものです（最判昭53.12.20）。相続回復の請求権は、相続人またはその法定代理人が相続権を侵害された事実を知った時から5年間行使しないとき、または相続開始から20年間経過したときに時効によって消滅します（民法884条）。
“被相続人の子が相続開始以前に死亡したときは、その者の子がこれを代襲して相続人となるが、さらに代襲者も死亡していたときは、代襲者の子が相続人となることはない。”[誤り]。子が法定相続人となる場合、子が死亡していれば孫、孫が死亡していればひ孫というように直系卑属への代襲相続、再代襲相続が認められています（民法887条）。
“被相続人に相続人となる子及びその代襲相続人がおらず、被相続人の直系尊属が相続人となる場合には、被相続人の兄弟姉妹が相続人となることはない。”正しい。法定相続人の範囲ですが、死亡した人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の人は、「子」→「直系尊属」→「兄弟姉妹」の順序で配偶者と一緒に相続人になります。直系尊属が存命している場合は兄弟姉妹が相続人となることはありません（民法889条）。
“被相続人の兄弟姉妹が相続人となるべき場合であっても、相続開始以前に兄弟姉妹及びその子がいずれも死亡していたときは、その者の子（兄弟姉妹の孫）が相続人となることはない。”正しい。兄弟姉妹が相続人となるケースで、兄弟姉妹が死亡等で相続できない場合にはその兄弟姉妹の子が代襲相続しますが、子が相続人となるケース（肢2）とは異なり、兄弟姉妹の代襲相続は一代限りで再代襲は認められていません（民法889条2項）。したがって誤っている記述は[2]です。
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（10）
雌伏
女性労働テーマに論文 職場の外で挑戦 人脈広げる
「また調査、どうして調査ばかり」
1960年、まる2年務めた埼玉労働基準局から、やっと労働省本省に異動になった。配属先は、希望していた職業安定局だった。これで新しい仕事ができる。一瞬、そう期待した。
しかし部署は、労働市場調査課。またもや調査の担当だった。異動のたびにさまざまな経験を積んでいる男性の同期に比べ、あまりに単調だ。腹が立ったし、がっかりもした。
自分に力をつけておけばチャンスは来る、環境や周囲のせいにしてやらない、成長しないことは簡単。成果を残す方は自分に力をつける、何かできることはと動き続ける、これが大切と思いました。
お客様に対して、何かできることはないか探し続けていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強12月9日（木）
保証に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、保証契約は令和2年4月1日以降に締結されたものとする。
- 特定物売買における売主の保証人は、特に反対の意思表示がない限り、売主の債務不履行により契約が解除された場合には、原状回復義務である既払代金の返還義務についても保証する責任がある。
- 主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときは、保証人の負担も加重され、主たる債務者が時効の利益を放棄すれば、その効力は連帯保証人に及ぶ。
- 委託を受けた保証人が主たる債務の弁済期前に債務の弁済をしたが、主たる債務者が当該保証人からの求償に対して、当該弁済日以前に相殺の原因を有していたことを主張するときは、保証人は、債権者に対し、その相殺によって消滅すべきであった債務の履行を請求することができる。
- 委託を受けた保証人は、履行の請求を受けた場合だけでなく、履行の請求を受けずに自発的に債務の消滅行為をする場合であっても、あらかじめ主たる債務者に通知をしなければ、同人に対する求償が制限されることがある。
解説
- “特定物売買における売主の保証人は、特に反対の意思表示がない限り、売主の債務不履行により契約が解除された場合には、原状回復義務である既払代金の返還義務についても保証する責任がある。”正しい。特定物売買において、買主から売主に前払金が支払われた後、売主の債務不履行によって契約が解除された場合は、売主の債務を保証していた保証人の保証債務の範囲は売主の代金返還債務についても及びます（最判昭40.6.30）。主たる債務やそれが転じた損害賠償だけでなく、契約解除後の原状回復義務にも保証の責任を認めた判例です。
- “主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときは、保証人の負担も加重され、主たる債務者が時効の利益を放棄すれば、その効力は連帯保証人に及ぶ。”[誤り]。主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときであっても、保証人の負担は加重されません（民法448条2項）。例えば、主たる債務が1,000万円から1,200万円に増加しても、保証債務は1,000万円のままということです。
また、時効の利益の放棄は援用と同様に相対効だとされているので、主たる債務者が時効完成後に時効の利益を放棄した場合でも、(連帯)保証人にはその効果は及びません（大判大8.6.24）。 - “委託を受けた保証人が主たる債務の弁済期前に債務の弁済をしたが、主たる債務者が当該保証人からの求償に対して、当該弁済日以前に相殺の原因を有していたことを主張するときは、保証人は、債権者に対し、その相殺によって消滅すべきであった債務の履行を請求することができる。”正しい。委託を受けた保証人が弁済期前に弁済した場合に、主たる債務者が債権者に対し、その債務消滅行為以前の相殺の原因を有していたときは、その反対債権は（求償に応ずることの代わりに）保証人に移転し、保証人が債権者に対して履行を請求することになります（民法459条の2第1項）。
- “委託を受けた保証人は、履行の請求を受けた場合だけでなく、履行の請求を受けずに自発的に債務の消滅行為をする場合であっても、あらかじめ主たる債務者に通知をしなければ、同人に対する求償が制限されることがある。”正しい。委託を受けた保証人が弁済等をするときには、履行の請求を受けたかどうかにかかわらず主たる債務者への事前通知が必要です。この通知を怠った場合、主たる債務者は債権者に対抗できた事由をもって保証人に対抗できます（民法463条1項）。
例えば、債権者Aが主たる債務者Bに対して1,000万円の金銭債権をもち、逆にBがAに対して300万円の金銭債権をもっていたとします。このとき、保証人Cが1,000万円をAに弁済したときには、CはBに対して1,000万円を求償できますが、Bは相殺可能だった300万円を差し引いた700万円分だけ求償に応じれば良いということです。その相殺の反対債権は保証人に移転し、保証人が債権者に対して履行を請求することになります。
宅建勉強12月8日（水）
問6
AとBとの間で令和3年7月1日に締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、売買契約締結後、AがBに対し、錯誤による取消しができるものはどれか。
- Aは、自己所有の自動車を100万円で売却するつもりであったが、重大な過失によりBに対し「10万円で売却する」と言ってしまい、Bが過失なく「Aは本当に10万円で売るつもりだ」と信じて購入を申し込み、AB間に売買契約が成立した場合
- Aは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込み、Bに対し「手元にお金がないので、10万円で売却したい」と言ったところ、BはAの言葉を信じ「それなら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合
- Aは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作だと思い込み、Bに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Bも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合
- Aは、自己所有の腕時計を100万円で外国人Bに売却する際、当日の正しい為替レート（1ドル100円）を重大な過失により1ドル125円で計算して「8,000ドルで売却する」と言ってしまい、Aの錯誤について過失なく知らなかったBが「8,000ドルなら買いたい」と言って、AB間に売買契約が成立した場合
解説
錯誤とは、表意者が意思と異なる意思表示をし、それを表意者自身が気付いていない状態です。当事者間における錯誤による取消しが可能かどうかは、以下のチャートに従って考えます（民法95条）。
- “Aは、自己所有の自動車を100万円で売却するつもりであったが、重大な過失によりBに対し「10万円で売却する」と言ってしまい、Bが過失なく「Aは本当に10万円で売るつもりだ」と信じて購入を申し込み、AB間に売買契約が成立した場合”誤り。Aは意思に反して「10万円で売る」と意思表示しているので、契約上重要な部分に表示に錯誤が認められます。表意者Aに重大な過失があり、相手方Bは善意無過失ですから、Aは錯誤による取消しができません。
- “Aは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込み、Bに対し「手元にお金がないので、10万円で売却したい」と言ったところ、BはAの言葉を信じ「それなら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合”誤り。Aは誤った思い込みをしていますが、意思と意思表示は合致しているので錯誤はありません。この場合、取引の安全に配慮して相手方Bを保護するため、Aは錯誤による取消しをすることができません。
- “Aは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作だと思い込み、Bに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Bも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合”[正しい]。「10万円で売る」という意思表示をするに至った動機に思い違いがあり、それが相手方に表示されているので動機の錯誤があります。Aの過失の有無は明らかではありませんが、Bも同一の錯誤（共通錯誤）に陥っていたので、Aは錯誤による取消しができます。
- “Aは、自己所有の腕時計を100万円で外国人Bに売却する際、当日の正しい為替レート（1ドル100円）を重大な過失により1ドル125円で計算して「8,000ドルで売却する」と言ってしまい、Aの錯誤について過失なく知らなかったBが「8,000ドルなら買いたい」と言って、AB間に売買契約が成立した場合”誤り。Aの「100万円で売りたい」という意思と、「8,000ドル×100円＝800,000円で売る」という表示が食い違っており、20万円の違いは契約上重大なので表示の錯誤があります。しかし、Aの錯誤は重大な過失によるものであり、相手方Bは善意無過失ですから、Aは錯誤による取消しができません。
したがって錯誤による取消しができるものは[3]です。