宅建勉強12月23日（木）

住宅比較の吉田です。

問26

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者A社（甲県知事免許）が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。
2. 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
3. 個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
4. 宅地建物取引業者E（乙県知事免許）は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。

解説

1. “宅地建物取引業者A社（甲県知事免許）が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。”誤り。宅地建物取引業者である法人が、他の法人との合併により消滅したときは、その消滅した法人の代表者が消滅の日から30日以内に免許権者に届け出ることになっています。免許の承継はなく、B社が宅地建物取引業を営むには新たに免許を受ける必要があります（宅建業法11条2項2号）。
2. “信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。”誤り。信託会社が宅地建物取引業を営む場合は、例外的に免許を受ける必要がなく国土交通大臣への届出でOKになっています（宅建業法77条3項）。しかし、全ての規定が適用されない国・地方公共団体とは異なり、宅地建物取引業を営む信託会社は宅地建物取引業者とみなされ、法のほぼすべての規定が適用されます（宅建業法77条2項）。
3. “個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。”[正しい]。宅地建物取引が業とみなされるかどうかの基準は以下の通りです（解釈運用の考え方）。本肢の行為は転売目的での取得であり、不特定多数への販売なので事業性が高く業に該当します。代理の効果は本人に帰属するため、売買の代理を依頼するときは、依頼者本人にも宅地建物取引業の免許が必要です。
4. “宅地建物取引業者E（乙県知事免許）は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。”誤り。国土交通大臣免許が必要なのは、2以上の都道府県で事務所を有する者です（宅建業法7条1項3号）。E社は乙県内のみにしか事務所を有しないので乙県知事免許のままで問題なく、免許換えは不要です。
   したがって正しい記述は[3]です。

住宅比較株式会社

吉田真樹

宅建ブログ12月21日

山田さん、有難う御座います。

【未成年が宅建士になる方法】
免許は不動産会社の免許。５人に１人宅建士がいれば不動産会社ができる。
宅建士証は免許でない、あくまで個人の資格

Ｈ２３　問８
未成年者は成年者と同一の行為能力を有していたとしても成年に達するまでは宅地建物取引士の登録を受けることができない。（×）

未成年者で宅建士になる方法
１　成年者と同一の行為能力
＝婚姻している青年擬制（民法７５３条）
２　未成年者の営業の許可を受ける（民法６条１項）

未成年者でも専任の宅建士になることができるか？？（〇）

Ｈ１２　問３３
４　未成年であるＡは、法定代理人から宅地建物取引業の営業に関し許可を得て登録を受けることができるが、宅地建物取引業者がその事務所等に置かなければならない成年者である専任の宅地建物取引士とみなすことはない。（×）

＝営業の許可を受けた未成年者はその未成年者が個人の宅建業者（法人の場合は役員）であるときは、そのものが主として業務に従事する事務所等において、その事務所等に置かれる専任の宅建士とみなされる。（31条の3条２項）

宅建ブログ12月20日

山田さん、有難う御座います。

【遺産分割協議の実態】
平成18年　問１２
成年Ａには将来相続人となるＢ及びＣ（いずれも法定相続分は２分の１）がいる。Ａが所有している甲土地の処分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 Ａが精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況になった場合、Ｂ及びＣはＡの法定代理人となり甲土地を第三者に売却することができる。（×）
＝Aが重度の認知症の場合、ＢやＣが妻や子の場合でも法定代理人となるわけではない。成年後見人を立てなければならない。家庭裁判所で成年後見人の選任をしてもらう。

２　Ａが「相続財産全部をＢに相続させる」旨の有効な遺言をして死亡した場合、ＢがＡの配偶者でＣがＡの子であるときはＣには相続財産の４分の１の遺留分があるのに対し、Ｂ及びＣがＡの兄弟であるときはＣには遺留分がない。（〇）
＝兄弟姉妹に遺留分がないのは。兄弟姉妹は別世帯で暮らしているので生活保障の必要がない。

３　Ａが「甲土地全部をＢに相続させる」旨の有効な遺言をして死亡し、甲土地以外の相続財産についての遺産分割協議の成立前にＢがＣの同意なく甲土地を第三者Ｄに売却した場合、特段の事情がない限り、ＣはＢＤ間の売買契約を無権代理行為に準じて取り消すことができる。（×）
＝有効な遺言書がある場合
遺言書通りに分ける。遺産分割協議（相続人全員で話し合う。）不要。
＝有効な遺言書がない場合
遺産分割協議をする。

４　Ａが遺言なく死亡し、Ｂ及びＣの協議により甲土地をＢが取得する旨の遺産分割協議を有効に成立させた場合には、後になってＢ及びＣの合意があっても、甲土地をＣが取得する旨の遺産分割協議を成立させることはできない。（×）
＝遺言書ない場合は相続人全員で話し合う。全員の合意が必要。全員の合意があればやり直すことができる。誰か一人でも反対したらやり直すことができない。

遺産分割協議は皆が集まって会議しなくても良い。ＳＮＳでもメールでのやり取りでも

宅建勉強12月22日（水）

住宅比較の吉田です。

問24

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 令和3年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4%である。
2. 一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。
3. 不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。
4. 共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。

解説

1. “令和3年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4%である。”誤り。不動産取得税の税率は本則4％ですが、土地と住宅は3％に軽減する特例措置が継続されています。4％で計算するのは住宅用以外の建物だけで、本肢の「住宅用以外の土地」は3％なので誤りです。
2. “一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。”誤り。不動産取得税には免税点が設定されていますが、面積の多寡は関係なく、課税標準が10万円未満の土地について課税しないことになっています。面積が小さくても高額な土地も考えられるので面積を基準とした免税点は設定されていません（地方税法第73条の15の2第1項）。
3. “不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。”誤り。家屋の改築により家屋の価値が増加した場合は、家屋の取得とみなされます（地方税法73条の2第3項）。この場合の不動産取得税の課税標準は、改築により増加した価格となります（地方税法73条の13第2項）。
4. “共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。”[正しい]。共有物である不動産を分割して各共有者が取得する場合、分割前の共有持分を超えない範囲の取得については、不動産取得税は課されません（地方税法73条の7第2号の3）。例えば、A・Bの共有持分が各2分の1である土地を分筆して各人が半分ずつ取得する場合などです。
   したがって正しい記述は[4]です。

住宅比較株式会社

吉田真樹

宅建勉強12月21日（火）

問23

印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 「建物の電気工事に係る請負代金は1,100万円（うち消費税額及び地方消費税額100万円）とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1,100万円である。
2. 「Aの所有する土地（価額5,000万円）とBの所有する土地（価額4,000万円）とを交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は4,000万円である。
3. 国を売主、株式会社Cを買主とする土地の売買契約において、共同で売買契約書を2通作成し、国とC社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、C社が保存する契約書には印紙税は課されない。
4. 「契約期間は10年間、賃料は月額10万円、権利金の額は100万円とする」旨が記載された土地の賃貸借契約書は、記載金額1,300万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。

解説

1. “「建物の電気工事に係る請負代金は1,100万円（うち消費税額及び地方消費税額100万円）とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1,100万円である。”誤り。次の3つの文書について消費税額が明らかである場合、契約書の記載金額に消費税額を含めないとされています。
   1. 不動産の譲渡等に関する契約書（第1号文書）
   2. 請負に関する契約書（第2号文書）
   3. 金銭又は有価証券の受取書（第17号文書）
   本肢は、請負の契約書ですので、記載金額は消費税額を除いた1,000万円となります。
2. “「Aの所有する土地（価額5,000万円）とBの所有する土地（価額4,000万円）とを交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は4,000万円である。”誤り。交換契約書に交換対象物の双方の価額が記載されているときは、いずれか高い方の金額が印紙税の課税標準となります（印紙税基本通達23条(1)ロ）。本肢では「5,000万円＞4,000万円」ですので、契約書の記載金額は5,000万円となります。
3. “国を売主、株式会社Cを買主とする土地の売買契約において、共同で売買契約書を2通作成し、国とC社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、C社が保存する契約書には印紙税は課されない。”[正しい]。国や地方公共団体等が作成したもので、かつ、国や地方公共団体等以外が保存するものは非課税となります（印紙税法5条2号印紙税法4条5項）。よって、国とC社が共同で作成した2通のうち、C社が保存する契約書は印紙税の課税対象外となります。
4. “「契約期間は10年間、賃料は月額10万円、権利金の額は100万円とする」旨が記載された土地の賃貸借契約書は、記載金額1,300万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。”誤り。地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書の記載金額は、賃料を除き、権利金等の後日返還が予定されていないものの金額となります。よって、記載金額は権利金の額である100万円となります（印紙税法基本通達23条(2)）。
   したがって正しい記述は[3]です。

住宅比較株式会社

吉田真樹

宅建勉強12月20日（火）

住宅比較の吉田です。

問22

国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. Aが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をBが購入した場合には、Bは事後届出を行う必要はないが、Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてDと売買に係る予約契約を締結した場合には、Dは事後届出を行う必要がある。
2. Eが所有する市街化区域内の2,000㎡の土地をFが購入した場合、Fは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。
3. Gが所有する都市計画区域外の15,000㎡の土地をHに贈与した場合、Hは事後届出を行う必要がある。
4. Iが所有する都市計画区域外の10,000㎡の土地とJが所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地を交換した場合、I及びJは事後届出を行う必要はない。

解説

下表は事後届出が不要となる主な場合をまとめたものです。

1. “Aが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をBが購入した場合には、Bは事後届出を行う必要はないが、Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてDと売買に係る予約契約を締結した場合には、Dは事後届出を行う必要がある。”[正しい]。
   【Bについて】
   市街化区域内の場合には2,000㎡未満であれば事後届出が不要となります。Bが取得した土地は1,500㎡ですので届出不要です。
   【Dについて】
   市街化調整区域内の場合には5,000㎡未満であれば事後届出が不要となります。Dが取得した土地は6,000㎡ですので届出が必要です。予約契約でも効力発生日ではなく、契約日から起算して2週間以内が届出の期限となります。
2. “Eが所有する市街化区域内の2,000㎡の土地をFが購入した場合、Fは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。”誤り。事後届出の期限は、契約締結日から起算して2週間です（国土利用計画法23条1項）。よって、Fは所有権移転登記を完了した日からではなく、売買契約日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要があります。
3. “Gが所有する都市計画区域外の15,000㎡の土地をHに贈与した場合、Hは事後届出を行う必要がある。”誤り。贈与による取得には対価性がないので、面積にかかわらず事後届出は不要です。似た論点として相続も事後届出なので覚えておきしょう。
4. “Iが所有する都市計画区域外の10,000㎡の土地とJが所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地を交換した場合、I及びJは事後届出を行う必要はない。”誤り。交換は事後届出の対象取引です。市街化調整区域では5,000㎡未満、都市計画区域外では10,000㎡の場合に届出不要ですが、本肢の土地は両方とも10,000㎡ですので、I及びJともに事後届出を行う必要があります。

したがって正しい記述は[1]です。

住宅比較株式会社

吉田　真樹

宅建勉強12月19日（日）

住宅比較の吉田です。

問21

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 法第3条第1項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。
2. 市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。
3. 相続により農地を取得することとなった場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
4. 農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。

解説

1. “法第3条第1項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。”[正しい]。3条許可または5条許可が必要な農地の権利移動について、これらの許可を受けずに売買契約を締結した場合、所有権移転の効力は生じません（農地法3条6項）。
2. “市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。”誤り。市街化区域内の農地を農地以外に転用する場合は、農業委員会への届出で足ります。この届出は転用の前にあらかじめ行う必要があります（農地法4条1項8号）。本肢は「農地転用した後に」としているので誤りです。
3. “相続により農地を取得することとなった場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。”誤り。相続や遺産分割により農地を取得することとなった場合には、3条許可は不要です（農地法3条1項12号）。ただし、取得後に遅滞なくその旨を農業委員会に届け出なければなりません（農地法3条の3）。この届出は実務上、被相続人の死亡を知った時からおおむね10ヶ月以内にすることとされています。
4. “農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。”誤り。農地法における権利移動に該当するのは、所有権の移転のほか、地上権、永小作権、質権、使用貸借、賃借権等の使用収益権の設定がある場合です。使用収益権が抵当権設定者に残る抵当権の設定は、権利移動に該当しないので3条許可は不要です（農地法3条1項）。
   したがって正しい記述は[1]です。

住宅比較株式会社

吉田真樹

宅建ブログ12月18日（土）

【質権と留置権】
質権とは？
お金を貸す時に人質として物を預かる権利
差し出すものの価値
10万円のバッグの価値の時、10万円貸す（担保価値を見ている）
「お金を貸すけど、返すまでこのバッグ預かる。返さなければバッグを売る。」＝約定担保物権
物上代位あり
担保に入れているものにかけられている保険金から支払いを受けられる。

留置権とは？
お金を払うまで物を返さなくて良い権利＝法定担保物権
修理した車。お金を払ったら車を返す。
★留置権の発生要件
１：そのものから発生している債権である。
２：物を占有している
３：弁済期になっている
４：物の占有が不法行為で始まっていない

物が生み出した利益を受け取れる＝果実
かかったお金を請求するスキル

宅建勉強12月18日（土）

住宅比較の吉田です。

問20

土地区画整理組合（以下この問において「組合」という。）に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。
2. 組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。
3. 組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。
4. 組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。

解説

1. “組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。”誤り。施行地区内に未登記の借地権を有する者^※のうち、市町村長に対して借地権の申告をした者については、借地権者の母数に含まれるので同意を得る必要があります。※未登記の借地権を有する者とは、借地上に自己名義の建物を所有しているものなど
   
   少し複雑なので順を追って説明していきます。
   まず、土地区画整理組合の設立の認可を受けるには定款及び事業計画が必要ですが、この定款及び事業計画には施行地区内の土地の所有者・借地権者のそれぞれから3分の2以上の同意を得なければなりません（土地区画整理法18条）。これが本肢が問うている借地権者からの同意です。
   そして、定款及び事業計画の同意を得ようとする者は事前に市町村長に申請しなければならず、申請を受けた市町村長は、施行地区となるべき区域を公告することになっています。施行地区内に未登記の借地権を有する者は、この公告があった日から1月以内に市町村長に対して借地権の種類と内容を申告することになっており、この申告を行った者は登記を備えた借地権者と等しく同意を得る対象となります。なお、申告がなかった者は同意の手続き上、存在しない者として扱われます（土地区画整理法19条）。よって、未登記の借地権を有する者も同意を得る対象に含まれます。
2. “組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。”[正しい]。定款に特別な定めがない場合、組合の総会の会議は、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができません（土地区画整理法34条）。半数を下回る出席数では開催することができません。
3. “組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。”誤り。組合が組合員から賦課金を徴収する場合、借地の位置や地積（土地の面積）を考慮して公平に決めることとされています（土地区画整理法40条2項）。一律である必要はありません。むしろ一律だと、土地が広い人と狭い人、良い立地の人とそうではない人の間に不公平が生じる可能性があります。
4. “組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。”誤り。参加組合員とは、施行地区内の土地の所有者等（狭義の組合員）ではないのに土地区画整理組合に参加する者です。参加組合員になれるのは、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等の政令で定められている者に限定されています（土地区画整理法25条の2）。資力や信用を有していても定款に定めるだけで参加組合員となれるわけではありません。
   したがって正しい記述は[2]です。

住宅比較株式会社

吉田真樹