マイホームFP　金利が変わるとどうなるの⑤

5,000万円の借り入れ、35年返済、金利が0.45％と1.1％を比べてみました。

月々の返済金額、支払利息、必要年収・・・大きな差があることがわかります。

説明を受けて、なんとなくご存知の方もいらっしゃると思います。こんなにも違うものかと認識されている方は少ないと思います。

一件一件、シミュレーションを確認して選んで頂きます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月10日（日）

問30

宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

1. AはBが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
2. Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
3. Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
4. Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。

解説

1. “AはBが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。”売買に係る媒介契約書の書面作成は、例え依頼者が宅地建物取引業であったとしても省略できません（宅建業法34条の2第1項、同法78条2項）。
2. “Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。”指定流通機構への登録をしない旨の特約は無効です（宅建業法34条の2第10項）。
   したがって、宅地建物取引業者Aは指定流通機構への登録を行わなくてはなりません（宅建業法34条の2第5項）。
3. “Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。”宅地建物取引業者Aは指定流通機構へ登録しなければなりません（宅建業法34条の2第5項）。そして専任媒介契約の場合、指定流通機構への登録は媒介契約の日から休業日を除く7日以内と定められています（施行規則15条の10）。
   仮に短期間で売買契約を成立させられる見込みであったとしても、登録義務は発生します。
4. “Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。”専任媒介契約では、処理状況の報告頻度は休業日を含めて2週間に1度以上であればよいので何ら問題ありません（宅建業法34条の2第9項）

マイホームFP　金利が変わるとどうなるの④

金利の変化で変わること

毎月の支払額・利息・定年時での残債額・借り入れに必要な年収・・・

支払総額の差、だけでなく、ライフシミュレーションにも大きく影響を及ぼします。

金利が動く、記事が増えている近年、可能性のシミュレーションを作成し、確認しておくことをお勧めいたします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月9日（土）

問38

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。

1. 宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
2. 宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
3. 宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。
4. 宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。

解説

1. “宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。”違反する。宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認、宅造法の宅地造成許可等の必要な処分を受けるまでは、その工事完了前の宅地建物の広告をしてはいけません（宅建業法33条）。またそれらの処分を受ける前は、代理・媒介を含む売買・交換の契約をしてはいけません（宅建業法36条）。建築確認を受ける前に貸借の媒介契約を締結することは問題ありませんが、広告を行うことは宅建業法に違反する行為です。
2. “宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。”違反しない。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その宅地建物について必要な処分を受けるまで、自ら売主として売買・交換の契約をすることや、売買・交換の代理・媒介契約をすることはできません（宅建業法36条）。この規定で禁止されるのは売買・交換に限られるため、貸借であれば必要な処分前に代理・媒介契約をしても違反ではありません。
3. “宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。”違反しない。宅地建物取引業者が自ら売主として、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約（予約を含む）をすることは、以下の3つの例外を除き、禁止されています（宅建業法33条の2）。
   1. 買主が宅地建物取引業者であるとき
   2. 売買契約等（予約はOK、停止条件付はNG）により所有権を取得できることが明らかであるとき
   3. 未完成物件の売買で受領する金銭について保全措置を講じているとき
   本規定は、売買代金を支払ったのに引渡しが実現せず、売買代金も返ってこないという紛争から一般消費者を保護するためにあります。このため、買主が宅地建物取引業者であるときは、他人の宅地建物を取得できるか否かにかかわらず他人物売買をすることが認められています。
4. “宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。”違反する。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結してはなりません。ただし、売買契約等（予約はOK、停止条件付はNG）により所有権を取得できることが明らかであるときは例外的に認められます（宅建業法33条の2）。
   停止条件付契約は、何らかの条件を満たしたときに契約の効力が生じるものです。宅地建物を取得できることが明らかとは言えないため例外として認められていません。農地法5条の許可を条件とする売買契約も停止条件付契約に該当するため、本肢の他人物売買は宅建業法に違反する行為です（解釈運用の考え方-第33条の2第1号関係）。
   したがって正しいものの組合せは「イ、ウ」です

マイホームFP　金利が変わるとどうなるの③

毎月15,000円　×　12か月　×　17年　＝　3,060,000円

わずかな金利の差が、皆様への大きな負担となっていきます。住宅ローンきちんと比較検討して選べておりますか。

その時々で条件は異なります。

なぜ選んだ銀行なのか、他にはないのか、納得して銀行を選んでみてはいかがでしょうか。

資金計画のご提案をいたします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月8日(金)

問36

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 法人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Aを代表する役員Bは、その旨を、甲県知事に届け出なければならない。
2. 宅地建物取引業者C（乙県知事免許）が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Cは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。
3. 宅地建物取引業者D（丙県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Dは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。
4. 宅地建物取引業者E（丁県知事免許）が引き続いて1年以上事業を休止したときは、丁県知事は免許を取り消さなければならない。

解説

1. “法人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Aを代表する役員Bは、その旨を、甲県知事に届け出なければならない。”誤り。宅地建物取引業者が破産手続開始の決定があった場合、破産管財人がその旨の免許権者に届け出ます。法人の役員ではありません（宅建業法11条1項3号）。
2. “宅地建物取引業者C（乙県知事免許）が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Cは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。”誤り。免許換えの場合における従前の免許の効力は、新しい免許を受けるときまで続きます。よって、免許換え申請中も宅地建物取引業を営むことができます。申請を行っているにもかかわらず有効期間満了までに処分がなされないときも、免許更新申請時と同じく処分があるまでの間は従前の免許は効力を有します（宅建業法7条1項）。
3. “宅地建物取引業者D（丙県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Dは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。”誤り。宅地建物取引業の免許証を返納する必要があるのは、以下の4つのケースです（施行規則4条の4）。
   1. 免許換えで新たな免許を受けたとき
   2. 免許取消処分を受けたとき
   3. 亡失した免許証を発見したとき
   4. 廃業等の届出をしたとき本肢のように有効期間満了の場合には返納する義務はありません。一方、宅地建物取引士証は有効期間満了時も返納しなければならないので、しっかり押さえ分けしておきましょう。
4. “宅地建物取引業者E（丁県知事免許）が引き続いて1年以上事業を休止したときは、丁県知事は免許を取り消さなければならない。”[正しい]。引き続いて1年以上事業を休止したことは、必要的免許取消事由となっています。よって、丁県知事はEの免許を取り消さなければなりません（宅建業法66条1項6号）。したがって正しい記述は[4]です。

マイホームFP　金利が違うとどうなるの②

金利の負担、想像できますでしょうか。

金利が0.5％変わったら？月々の支払額はそんなに変わらないかもしれません。

しかし、ローンの期間全体で考えてみると・・・

ご確認ください。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月7日（木）

問43

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない法人B又は宅地建物取引業者ではない個人Cをそれぞれ買主とする土地付建物の売買契約を締結する場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、買主は本件売買契約に係る代金の全部を支払ってはおらず、かつ、土地付建物の引渡しを受けていないものとする。

1. Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
2. Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。
3. Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
4. Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

解説

1. “Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。”[誤り]。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。クーリング・オフできる期間は所定の書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでなので、口頭だけで告げられた場合は経過期間にかかわらずクーリング・オフによる契約解除をすることができます（宅建業法37条の2第1項1号）。
2. “Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。”正しい。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。クーリング・オフできる期間は所定の書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでですが、特約を定める場合は、宅建業法の規定より買主に有利であれば有効、不利であれば無効となります（宅建業法37条の2第4項）。
   よって、14日間に延ばす特約は有効となり、Bは12日後であってもクーリング・オフによる契約解除をすることができます。
3. “Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。”正しい。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。また、クーリング・オフによる契約の解除等は、買主が書面を発したときにその効力を生じます（宅建業法37条の2第2項）。Cはクーリング・オフについての書面で告げられた日から起算して8日目に書面を発しているので、クーリング・オフは成立します。よって、Aはクーリング・オフによる契約解除を拒むことはできません。
4. “Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。”正しい。クーリング・オフによる契約の解除を行えるか否かは、買受けの申込みを行った場所で判断します。買受けの申込みを行ったのが事務所等である場合、クーリング・オフの適用はありません（宅建業法37条の2第1項）。

宅建勉強4月6日（水）

問35

宅地建物取引業者が宅地及び建物の売買の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。
2. 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
3. 宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。

解説

1. “宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。”誤り。IT重説は以下の要件をすべて満たす場合に限り、対面による重説と同様に取り扱うことができます（解釈運用の考え方-第35条第1項関係）。
   • 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
   • 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
   • 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
   • 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。
   宅地建物取引士の掲示はｍIT重説を有効にするための要件となっているため相手方の省略することはできません。相手方の承諾があってもダメです。
2. “宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。”誤り。重要事項説明書は、買主・借主に対して交付すれば足ります。売主・貸主に対して交付する必要はありません。本肢は「契約の各当事者に」としているので誤りです。
   また、重要事項説明書の交付は契約成立前に行わなくてはなりません。本肢は「売買契約が成立したときは」としているので誤りです。
3. “宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。”誤り。専任の宅地建物取引士でなければ行えない業務はありません。よって「専任の」という部分が誤りです。例えば、パートやアルバイトの宅地建物取引士であっても記名押印することは可能ということです。また、売買契約の各当事者に対して重要事項説明書に記名押印させる義務はありません。
4. “宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。”[正しい]。買主・借主が宅地建物取引業者である場合に省略できるのは、重要事項の説明だけです。重要事項説明書の交付は省略することはできません。

したがって正しい記述は[4]です。