宅建勉強6月7日（火）

問11

次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
2. 借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。
3. 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。
4. 借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。

解説

1. “借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。”誤り。借地権を更新する際の存続期間は、1回目の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上としなければなりません（借地借家法4条）。よって、当初の存続期間が30年であったとしても、更新の際に30年以下とすることは可能です。
2. “借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。”誤り。借地権の存続期間が満了し、借地上に建物があったとしても、借地権設定者が正当な事由をもって異議を述べれば、借地権者からの更新請求を拒絶することができます（借地借家法5条1項）。よって、「異議を述べることができない」とする本肢は誤りです。
3. “借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。”[正しい]。借地権の対抗力は、当該借地上の建物の登記に敷地として記載されている土地についてのみ生じます（最判昭44.12.13）。例えば、借地権者がa番地、b番地の2つの土地を建物所有の目的で賃借していたとしても、建物がa番地にのみ建っているときは、b番地の敷地については第三者に借地権を対抗できないということです。これは第三者が登記を見た場合に、どの範囲の土地貸借権につき対抗力が生じているのか知り得るものでなければならないという理由からです。
4. “借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。”誤り。借地権設定者は、弁済期の到来した最後の2年分の地代等について、借地上の建物について先取特権を有します（借地借家法12条1項）。本肢は「3年」としているため誤りです。
   したがって正しい記述は[3]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月6日（月）

問10

Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。AC間にCを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され、AのBに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Bは抵当権に基づき、AがCに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
2. Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
3. 本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
4. Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売における買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。

解説

1. “本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され、AのBに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Bは抵当権に基づき、AがCに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。”[正しい]。被担保債権に債務不履行があったときは、抵当権の範囲は抵当不動産の果実に及びます（民法371条）。抵当権者は賃貸された抵当不動産の賃料債権について物上代位することができます（最判平1.10.17）。
2. “Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。”誤り。抵当権と賃借権の優劣は、第一順位の抵当権の設定登記と賃貸借の対抗要件取得の先後により決まります。本肢のように賃借権の対抗要件取得が先であれば、借主は競売の買受人に対して賃借権を対抗することができます（期間の定めの有無は関係ありません）。しかし、第一順位抵当権の設定登記が先であれば、賃借権を対抗することができません。
3. “本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。”誤り。本肢では抵当権設定登記よりも後に賃借権の対抗要件を取得しているので、買受人に対して賃借権を対抗することができません。このような場合にすぐに出て行けというのは賃借人に酷なので、競売の買受けの時から6カ月を経過するまでは、その建物を買受人に対して引き渡さなくてもよいことになっています（民法395条1項）。しかし、明渡しを1年間猶予される制度はないので、本肢は誤りです。
4. “Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売における買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。”誤り。本肢では抵当権設定登記よりも先に賃借権の対抗要件を取得しているので、買受人に対して賃借権を対抗することができます。したがって、賃借人は賃借権を主張して、甲建物に住み続けることができます。

したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強6月5日（日）

問9

AがBに対してA所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. ①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
2. ①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。
3. 甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。
4. ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火によって全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。

解説

1. “①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。”正しい。契約が解除された場合、契約は最初からなかったことになり、各当事者には契約前の状態に戻す義務（原状回復義務）が生じるのが原則です（民法545条1項）。①売買契約はこの原則に従い、売主は代金に利息を付けて返還し、買主は売買目的物及び所有中に売買目的物から生じた不当利得や果実を返還することになります。
   一方、②賃貸借契約の解除は将来に向かってのみ効果を生じるので、貸主は賃料を返還する必要はありません（民法620条）。
2. “①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。”正しい。①売買契約をすれば甲建物の所有権を得ます。自分の所有物をどうしようと自由ですから、甲建物を貸すのに前所有者の承諾は不要です。
   一方、②賃貸借契約の借主が転貸をする際には、貸主の承諾が必要です（民法612条1項）。
3. “甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。”[誤り]。①の場合の所有権移転登記、②の場合の賃借権の登記はともに「民法177条の第三者」に対抗するための要件です。不法占拠者は民法177条に定める第三者に該当しないので、登記がなくても権利の取得を対抗することができます（最判昭25.12.19）。
4. “①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火によって全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。”正しい。①売買契約の締結後、引渡しまでに、売主買主いずれにも帰責性がない事由で売買目的物が滅失した場合、売主の引渡し債務は消滅し、買主は売主への代金支払いを拒むことができます（民法536条1項）。Eの放火による滅失はA・Bどちらにも責任がないので、買主Bは売主Aへの代金支払いを拒むことができます。
   ②賃貸借契約において、賃借物の全部が滅失するなどで使用収益ができない状態になってしまった場合には、賃貸借契約は当然に終了することになっています（民法616条の2）。
   したがって誤っている記述は[3]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月4日（土）

問7

令和4年7月1日になされた遺言に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 自筆証書遺言によって遺言をする場合、遺言者は、その全文、日付及び氏名を自書して押印しなければならないが、これに添付する相続財産の目録については、遺言者が毎葉に署名押印すれば、自書でないものも認められる。
2. 公正証書遺言の作成には、証人2人以上の立会いが必要であるが、推定相続人は、未成年者でなくとも、証人となることができない。
3. 船舶が遭難した場合、当該船舶中にいて死亡の危急に迫った者は、証人2人以上の立会いがあれば、口頭で遺言をすることができる。
4. 遺贈義務者が、遺贈の義務を履行するため、受遺者に対し、相当の期間を定めて遺贈の承認をすべき旨の催告をした場合、受遺者がその期間内に意思表示をしないときは、遺贈を放棄したものとみなされる。

解説

1. “自筆証書遺言によって遺言をする場合、遺言者は、その全文、日付及び氏名を自書して押印しなければならないが、これに添付する相続財産の目録については、遺言者が毎葉に署名押印すれば、自書でないものも認められる。”正しい。自筆証書遺言は、遺言者が全文、日付、氏名を自書、押印して作成するものでしたが、2019年1月より財産目録についてのみパソコンでの作成や通帳のコピーでも可能になりました。この場合、財産目録の各ページに遺言者が署名押印する必要があります。なお、財産目録とは、自筆証書に添付する相続財産の全部又は一部を記載した別紙のことです（民法968条1項・2項）。
2. “公正証書遺言の作成には、証人2人以上の立会いが必要であるが、推定相続人は、未成年者でなくとも、証人となることができない。”正しい。公正証書遺言は、遺言者が遺言の趣旨を公証人に口述し、公証人がそれを筆記して作成される遺言です。作成時には2人以上の証人の立会いが必要で、作成後は公証役場で保管されます。ただし、遺言者が自己の真意のとおりに遺言するのを妨げられるのを防止するため、以下の人は公正証書遺言を作成する際の証人になることができません（民法974条）。
   • 未成年者
   • 推定相続人や受遺者及びその配偶者・直系血族
   • 公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人
   推定相続人は公正証書遺言の証人になることはできないので、本肢は正しい記述です。
3. “船舶が遭難した場合、当該船舶中にいて死亡の危急に迫った者は、証人2人以上の立会いがあれば、口頭で遺言をすることができる。”正しい。遭難した船舶に乗船中に死亡の危急に迫った者は、証人2人以上の立会いをもって口頭で遺言をすることができます（民法979条）。その他特別の方式の遺言については以下のものがあります。
4. “遺贈義務者が、遺贈の義務を履行するため、受遺者に対し、相当の期間を定めて遺贈の承認をすべき旨の催告をした場合、受遺者がその期間内に意思表示をしないときは、遺贈を放棄したものとみなされる。”[誤り]。遺贈義務者等は、受遺者に対して、相当の期間を定めて遺贈の承認又は放棄をすべき旨の催告をすることができます。催告に対し、受遺者から返答がなかった場合には、遺贈を承認したものとみなされます（民法987条）。
   したがって誤っている記述は[4]です。

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宅建勉強6月3日（金）

問6

不動産に関する物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。
2. 土地の賃借人として当該土地上にある登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
3. 第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
4. 共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。

解説

1. “不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。”[誤り]。本肢では、AからB、BからC、CからDへと所有者が移っていますが、当事者間であれば登記がなくても所有権を主張することができます。判例では、転々譲渡がされたとき、前々主(B)は民法177条の第三者に当たらないことが示されています（最判昭39.2.13）。同じ理屈で3つ前の所有者に当たるAも対抗関係にある第三者には該当しません。
2. “土地の賃借人として当該土地上にある登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。”正しい。土地の賃借人と土地の新所有者は、どちらも土地の使用につき正当な権限を有するので対抗問題となります。土地の賃借人としてその借地上に登記ある建物を所有する者は、その土地の所有権の得喪につき利害関係を有する第三者です（最判昭49.3.19）。新所有者は所有権の移転登記を備えなければ、借地権者に対して賃料を請求したり、債務不履行による解除をしたりすることができません。
3. “第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。”正しい。当該第三者は時効の完成前に登場しています。時効取得者は時効完成前の第三者に対して、登記なくして所有権を主張することが可能です（最判昭41.11.22）。
4. “共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。”正しい。第三者に所有権を譲渡した相続人は、他の共同相続人の持分の譲渡に関しては無権利者となります。よって、他の共同相続人は、自己の持分のうち法定相続分までは登記なくとも第三取得者に対抗することができます（最判昭38.2.22民法899条の2第1項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

マイホームFP 未払い利息

皆様は未払い利息をしっかり認識されておりますでしょうか。

変動金利は5年に一度の見直し、最大で1．２５倍までしか金利は上がりません。

確かに正しいとも取れる説明です。

ですが、変動金利は年に２回見直されております。支払額は5年に一度しか変わりませんが、

支払っている元金と利息の割合が変わっており、実は利息が溜まっていることがございます。

最終回で後悔しないために、今一度確認してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉