宅建勉強7月24日（日）

問40

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付建物の売買契約（代金5,000万円、手付金1,000万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aが、売買目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、その土地付建物の引渡しの時から1年間とする旨の特約をした場合は、その期間は、Bが契約不適合を知った時から1年間となる。
2. Aは、手付金のうち代金の1／10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領することができる。
3. Aは、Bの要求があった場合は、契約の締結を誘引するためBの手付金の支払いについて分割払とすることができる。
4. AB間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Bの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。

解説

1. “Aが、売買目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、その土地付建物の引渡しの時から1年間とする旨の特約をした場合は、その期間は、Bが契約不適合を知った時から1年間となる。”[正しい]。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、契約不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、引渡しから2年以上とする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります（宅建業法40条）。本肢の「引渡しの時から1年間」というように、この規定に反する特約は無効となるので、民法の原則通り、買主は契約不適合を知った時から1年間に通知すれば売主の担保責任を追及できます（民法566条）。
2. “Aは、手付金のうち代金の1／10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領することができる。”誤り。完成済物件の売買では、代金の10分の1または1,000万円を超える額を受領しようとするときに保全措置が必要となります（宅建業法41条の2）。保全措置は受領しようとする手付金等（手付・中間金・前金・内金）全額について行わなくてはなりませんが、本肢は保全措置の対象を「1／10を超える部分」としているので誤りです（1／10以下の部分は保全措置を講じないということなので）。
3. “Aは、Bの要求があった場合は、契約の締結を誘引するためBの手付金の支払いについて分割払とすることができる。”誤り。宅地建物取引業者がその相手方に対し、手付の貸付や手付の分割払いで契約を誘引する行為は禁止されています（宅建業法47条3号解釈運用の考え方-第47条3号関係）。相手方から依頼があった場合でも分割払とすることはできません。
4. “AB間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Bの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。”誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、損害賠償額の予定と違約金を合算した金額が代金の2割を超えてはなりません（宅建業法38条1項）。
   違約手付は、債務不履行などの契約違反があったときに没収される手付であり、違約金の性質を持っているので、違約手付の割合が既に「1,000万円÷5,000万円＝20％」である本事例では、違約手付に加えて損害賠償の予定額を別途定めることはできません。
   したがって正しい記述は[1]です。

マイホームFP 省エネ住宅

省エネの住まいとそうでない住まい。

省エネ住宅の方が得になる。ということはよく耳にし、確かにその通りです。

ですが、そのことを詳しく、各ご家庭の違いを把握されておりますか。

自分に合ったライフプランを確認してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

寺尾が知ったこと～第13話～

今日は、生産緑地のデメリットを調べてみました。

★生産緑地は、農業以外の利用ができません。

生産緑地に指定されると、30年間の営農義務が生じます。 指定から30年経過又は主たる従事者が死亡、身体故障が生じた場合は、自治体に対して買取申請が可能です。

以上になります。生産緑地で困っているお客様は多いと思うので勉強していきます。 ブログをご覧頂きありがとうございました。

マイホームFP 収入

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ライフプランで考える収入は手取りの金額、上昇率・下降率・年金

しっかりと内容を確認してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強7月22日(金)

問39

宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 建物の貸借の媒介において、当該貸借が借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借である場合は、貸主がその内容を書面で説明したときでも、定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。
2. 建物の売買の媒介において、売主が当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。
3. 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。
4. 建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。

解説

1. “建物の貸借の媒介において、当該貸借が借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借である場合は、貸主がその内容を書面で説明したときでも、定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。”[正しい]。定期建物賃貸借である場合は、貸主から借主に対して契約の更新がなく、期間満了でする旨を記載した書面が交付され、説明が行われます。重要事項説明でも定期建物賃貸借である旨の説明が要りますが、これは上記の貸主からの説明とは別に、宅地建物取引業者から借主に行わなくてはなりません（宅建業法規則16条の4の3第9号）。
2. “建物の売買の媒介において、売主が当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。”誤り。契約不適合を担保すべき責任について35条書面の記載事項となるのは、当該責任の履行に関して保証保険契約の締結等の措置を講じるかどうか、その措置を講じる場合にはその措置の概要に限られます（宅建業法35条1項13号）。担保責任を負わない旨は37条書面には記載しなければなりませんが、重要事項説明の対象ではありません。よって、記述は誤りです。
3. “建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。”誤り。代金や借賃以外に授受される金銭の額とその授受の目的は重要事項説明の対象です。しかし、その授受の時期については説明不要です。なお、37条書面にはその金額・授受の目的に加え、授受の時期も記載する必要があります。
4. “建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。”誤り。天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めは、37条書面の記載事項ですが、重要事項説明の対象にはなっていません。よって、記述は誤りです。

したがって正しい記述は[1]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

寺尾が知ったこと～第13話～

今日は、前回の続きで生産緑地のメリットをまとめてきました。

【メリット】 ①固定資産税が大幅に軽減される。 →生産緑地は、市街化区域内にありながら農地評価で固定資産税が計算され、他の市街化区域の農地と比べると数十分の一から数百分の一まで軽減される。

②相続税の納税猶予をうけられる。 →納税猶予とは、生産緑地にかかわる相続税のうち「農業投資価格」を 課税価格とみなして計算した税額を越える部分について、納税がゆうよされるというものです。 ※ 注意ですが、納税猶予と言われるように基本的には相続税が免除されるわけではないです。

以上になります。 ブログをご覧頂きありがとうございます。

明日は、生産緑地のデメリットをまとめて投稿します！✴️

宅建勉強7月21日(木)

問38

宅地建物取引業者Aの行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。
2. Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。
3. Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。
4. Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。

解説

1. “Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。”誤り。都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認等、宅地建物に関して必要な許可・確認が得られた後でなければ当該物件の広告をすることはできません（宅建業法33条）。よって、Aは「許可申請中である旨表示」したとしても広告をすることはできません。
2. “Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。”誤り。広告をすることも業務の一部なので、業務の全部について停止処分を受けたときは、その停止期間中に広告をすることはできません。停止期間経過後に契約を締結する宅地であっても同様です。
3. “Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。”誤り。通常の広告費用、通常の物件調査費用は宅地建物取引業者の負担となります。本来の報酬と別途受領することができるのは、依頼者からの依頼に基づく特別な広告や調査の費用に限られ、これらを受領するためには、依頼者に事前説明して同意を得ておくことが必要とされています（解釈運用の考え方-第34条の2関係）。
4. “Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。”[正しい]。誇大広告等を行うことは法で禁止されています（宅建業法32条）。規制対象となる広告の媒体は特段限定されていないので、インターネット上での誇大広告も規制対象となります（解釈運用の考え方-第32条関係）。この規定に違反した宅地建物取引業者は、国土交通大臣又は都道府県知事から監督処分を受けることがあります（宅建業法65条）。
   したがって正しい記述は[4]です。

マイホームFP　頭金を貯めてから

頭金を貯めてから計画をしよう！時々いただくご意見です。

もちろんそのお考えも良いと思います。

頭金を貯めてから検討されたい方の理由はなんなのでしょうか？

金額のメリットはあるのでしょうか？

確認してみてはいかがでしょうか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉