日経新聞　私の履歴書　赤松良子　を読んで（25）

ウルグアイ大使

裏方でGATT支える　スペイン語必死で学び講演も

1985年秋。労働省の次官から大使赴任の打診があった。男女雇用機会均等法が成立し、翌年の施行に向け最後の仕上げに入っていたときだった。

外交官としてはすでに国連公使の経験がある。打診自体は意外ではなかった。労働省の先輩、高橋展子さんが80年に初の女性大使（デンマーク）となり、「自分に続く大使が現れないと、女性は困るといわれているみたいで嫌だ」とやきもきしているのも知っていた。

新しいことを始める、新しい考え方を取り入れる、自分とは違う意見を取り入れる、今の自分を変えることはとても難しいことと私は考えております。赤松氏は何歳になっても、新しいことに挑戦するのは楽しい。語学・ゴルフ・タンゴ。とおっしゃっておりました。新しいことを始め、新しいことを取り入れることを楽しいと思える人になりたいと思いました。

私は会社から営業ツールを与えられ、使わされているという立ち位置で仕事をしております。自ら活用して良い提案をお客様に届ける、誰に対して仕事をしているのか。お客様により良い提案ができる様に『自ら』を意識します。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建ブログ12月25日(土)

山田さん、解答有難う御座います。

【令和２年問４　賃貸借契約】

建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和2年7月1日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

賃貸借契約終了時の退去時の精算について分かっているか。
原状回復義務＝契約前の状態に戻す義務

１．賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。（×）

＝通常の使用及び収益によって生じた損耗これを実務上、通常損耗と言います。要するに普通に使って劣化したものについては、原状回復義務はない。

２．賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を原状に復する義務を負う。（×）

＝賃借人に帰責事由がなければ原状回復義務はない。

３．賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。（〇）

＝敷金は賃借物の返還までに生じた一切の債権を担保するために預かっているもの。あくまで建物を引き渡すことが先決。

４．賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。（×）

＝家賃滞納をしている入居者が大家に電話して、今月厳しいので家賃を敷金で充当してくださいということ。賃借人から敷金を充当してとは言えない。

宅建ブログ12月24日（金）

山田さん、解答有難う御座います。

【令和２年問４　賃貸借契約】

建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和2年7月1日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

賃貸借契約終了時の退去時の精算について分かっているか。
原状回復義務＝契約前の状態に戻す義務

１．賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。（×）

＝通常の使用及び収益によって生じた損耗これを実務上、通常損耗と言います。要するに普通に使って劣化したものについては、原状回復義務はない。

２．賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を原状に復する義務を負う。（×）

＝賃借人に帰責事由がなければ原状回復義務はない。

３．賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。（〇）

＝敷金は賃借物の返還までに生じた一切の債権を担保するために預かっているもの。あくまで建物を引き渡すことが先決。

４．賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。（×）

＝家賃滞納をしている入居者が大家に電話して、今月厳しいので家賃を敷金で充当してくださいということ。賃借人から敷金を充当してとは言えない。

宅建ブログ12月23日（金）

山田さん、解答有難う御座います。

【民法　令和２年問１】

Aが購入した甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない土地であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　甲土地が共有物の分割によって公道に通じない土地となっていた場合には、Aは公道に至るために他の分割者の所有地を、償金を支払うことなく通行することができる。（〇）
＝共有物の分割によって公道に通じない土地はできなかったらAは閉じ込められてしまう・・・

2　Aは公道に至るため甲土地を囲んでいる土地を通行する権利を有するところ、Aが自動車を所有していても、自動車による通行権が認められることはない。（×）
＝歩いて通っても良いが車ではだめ。車で通れる道幅があれば通ってもOK。
自動車による通行権は認められることもある。

３　Aが、甲土地を囲んでいる土地の一部である乙土地を公道に出るための通路にする目的で賃借した後、甲土地をBに売却した場合には、乙土地の賃借権は甲土地の所有権に従たるものとして甲土地の所有権とともにBに移転する。（×）
＝賃貸借問題。甲土地の賃借権は従たるものとして移転するか。Bが乙土地を賃借するためにはAから買うか、転貸してもらわないといけない。必要なのは賃貸人である乙土地の所有者の承諾です。

４　Cが甲土地を囲む土地の所有権を時効により取得した場合には、AはCが時効取得した土地を公道に至るために通行することができなくなる。（×）
＝ちなみにこれが通行地役権だった場合、民法２８９条
承役地の占有者が取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは地役権はこれによって消滅する。

別問題
Aが所有する甲土地にBが通行地役権を有している場合、Cが甲土地にはBの通行地役権の負担がないものとして占有を継続して甲土地を時効取得した時は、Bの通行地役権は消滅する。（〇）
＝ちなみに、時効取得したものが地役権の存在を認めていた場合には地役権は消滅せず、地役権付の所有権を時効取得することになります。

宅建ブログ12月22日（水）

山田さん、回答ありがとうございます。

【相続：限定承認について】
ステップ１：家庭裁判所に申し立てる。
「相続開始を知った日から３カ月以内」
相続人全員で故人の最終住所地を管轄する家庭裁判所に限定承認の申し立てを行います。
全員一致しないとダメ。

ステップ２：除斥広告を行う。
除斥広告とは債権者や受遺者に対して「権利がある場合は申し出てください。」と官報を通じて知らせることです。
申出の期間は２か月以上に設定する必要があります。

ステップ３：弁済する
まずは、先取特権とか抵当権など優先権を持っている権利者に優先的に弁済する。相続財産で全債務を完済できない場合については「債務額の割合」に応じて弁済します。

ステップ４：受遺者に弁済する
債権者に弁済して余剰がある場合は受遺者に弁済します。
受遺者とは、遺言書によって遺産を受け取る人のことです。

ステップ５：相続人が受け取る
すべての債務を弁済し終えても相続財産が残っている場合は、限定承認をした相続人が残った財産を受け取ります。

平成２９年　問６
Aが死亡し、相続人がBとCの 2名であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Bが自己のために相続の開始があったことを知った時から 3か月以内に家庭裁判所に対して、相続によって得た財産の限度においてのみAの債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して相続を承認する限定承認をする旨を申述すれば、 Cも限定承認をする旨を申述したとみなされる。（×）
＝BとCが共同して行わないといけない。Bが限定承認を選んだからと言って、Cも限定承認とは限らない。

平成１４年　問１２
相続人が、自己のために相続の開始があったことを知った時から３ヵ月（家庭裁判所が期間の伸長をした場合は当該期間）以内に、限定承認又は放棄をしなかったときは、単純承認をしたものとみなされる。（〇）

宅建勉強12月26日（日）

住宅比較の吉田です。

問29

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の住宅の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
2. Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
3. Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。
4. Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

解説

1. “Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。”正しい。専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります（宅建業法34条の2第6項）。
2. “Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。”正しい。媒介契約書には、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載する必要があります（施行規則15条の9第4号）。これは、媒介契約の形態（一般・専任・専属専任）を問いません。標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項のことです。
3. “Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。”誤り。専任媒介契約の有効期間について自動更新を約定することは許されていません（解釈運用の考え方-第34条の2関係）。依頼者の同意があった場合でもダメです。専任媒介契約の最長期間は3カ月ですので、継続が必要な場合は依頼者からの申出により改めて契約を更新する必要があります（宅建業法34条の2第4項）。
4. “Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。”正しい。専任媒介契約では依頼者に対して定期的に業務の処理状況を報告する義務があります。報告頻度は、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上です（宅建業法34条の2第9項）。
   したがって正しいものは「三つ」です。

宅建勉強12月25日（土）

問28

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、合格した日から10年以内に登録の申請をしなければ、その合格は無効となる。
2. 宅地建物取引士証の有効期間の更新の申請は、有効期間満了の90日前から30日前までにする必要がある。
3. 宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。
4. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事に登録の移転を申請するときは、乙県知事が指定する講習を受講しなければならない。

解説

1. “宅地建物取引士資格試験に合格した者は、合格した日から10年以内に登録の申請をしなければ、その合格は無効となる。”誤り。宅地建物取引士資格試験の合格は一生有効のため、不正が発覚したのではない限り、合格が取り消されることがありません。宅地建物取引士の登録申請書には、試験の合格年月日及び合格証書番号を書く欄がありますが、いつの試験であっても（宅地建物取引”主任者”時代の合格であっても）問題ありません。
2. “宅地建物取引士証の有効期間の更新の申請は、有効期間満了の90日前から30日前までにする必要がある。”誤り。宅地建物取引士証の更新申請期間については特に定めがありません。宅建士証の更新のためには交付申請前6ヶ月以内に行われる法定講習を受講する必要がありますが、実務的にはこの法定講習終了後に即日交付されます。「有効期間満了の90日前から30日前までに」というのは宅地建物取引業免許の更新の場合です。
3. “宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。”[正しい]。重要事項説明を行う際の取引士証の提示、取引関係者から請求があった際の取引士証の提示はどちらも宅地建物取引士の義務となっています（宅建業法35条4項宅建業法22条の4）。
4. “甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事に登録の移転を申請するときは、乙県知事が指定する講習を受講しなければならない。”誤り。登録の移転の際に法定講習を受けなくてはならないという規定はありません。甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転を申請すれば足ります（宅建業法19条の2）。
   したがって正しい記述は[3]です。

日経新聞　私の履歴書　赤松良子　を読んで（24）

世界婦人会議

批准国代表として発言　日本で条約発効　ナイロビで祝杯

国連婦人の10年（1976～85年）を締めくくる世界婦人会議は85年7月、ナイロビで開かれ、私も政府代表のひとりに加わった。首席代表はかつて労働省の先輩だった森山真弓さん（外務政務次官）。関係省庁の女性課長クラスも顔をそろえた。

「条約の批准もかくて実現せん　胸はりてゆけ　ナイロビの旅」

出発前、法律の成立を祝う小さなパーティーの席で、恩師の藤田たき先生が、すばらしい歌を送ってくださった。

何かを成せた方は周囲の力があったからできたとほぼおっしゃっています。一人で物事を成すことはできないと感じました。何を行うに際しても誰かの影響・協力・助力を頂いています。周囲への感謝を常に持った生活をしていきます。

お客様に打ち合わせの時間をいただけて感謝、お話を聞かせていただけて感謝、ご提案を受けていただけて感謝、お決め頂いて感謝・・・常に感謝の心を持って接します。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強12月24日（金）

住宅比較の吉田です。

問28

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、合格した日から10年以内に登録の申請をしなければ、その合格は無効となる。
2. 宅地建物取引士証の有効期間の更新の申請は、有効期間満了の90日前から30日前までにする必要がある。
3. 宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。
4. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事に登録の移転を申請するときは、乙県知事が指定する講習を受講しなければならない

解説

1. “宅地建物取引士資格試験に合格した者は、合格した日から10年以内に登録の申請をしなければ、その合格は無効となる。”誤り。宅地建物取引士資格試験の合格は一生有効のため、不正が発覚したのではない限り、合格が取り消されることがありません。宅地建物取引士の登録申請書には、試験の合格年月日及び合格証書番号を書く欄がありますが、いつの試験であっても（宅地建物取引”主任者”時代の合格であっても）問題ありません。
2. “宅地建物取引士証の有効期間の更新の申請は、有効期間満了の90日前から30日前までにする必要がある。”誤り。宅地建物取引士証の更新申請期間については特に定めがありません。宅建士証の更新のためには交付申請前6ヶ月以内に行われる法定講習を受講する必要がありますが、実務的にはこの法定講習終了後に即日交付されます。「有効期間満了の90日前から30日前までに」というのは宅地建物取引業免許の更新の場合です。
3. “宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。”[正しい]。重要事項説明を行う際の取引士証の提示、取引関係者から請求があった際の取引士証の提示はどちらも宅地建物取引士の義務となっています（宅建業法35条4項宅建業法22条の4）。
4. “甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事に登録の移転を申請するときは、乙県知事が指定する講習を受講しなければならない。”誤り。登録の移転の際に法定講習を受けなくてはならないという規定はありません。甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転を申請すれば足ります（宅建業法19条の2）。
   したがって正しい記述は[3]です。