宅建勉強12月31日（金）

住宅比較の吉田です。

問37

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づき交付すべき書面をいうものとする。

1. Aは、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。
2. Aは、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。
3. Aは、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面を遅滞なく交付しなければならない。
4. Aは、買主が宅地建物取引業者であるときは、当該宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期を37条書面に記載しなくてもよい。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. なし

解説

1. “Aは、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。”誤り。専任の宅地建物取引士でなければできない業務は存在しないので、37条書面への記名押印を専任でない宅地建物取引士が行っても問題ありません（宅建業法37条3項）。また、37条書面においては記名押印および交付が義務となっており、内容の説明までは義務ではありません。
2. “Aは、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。”誤り。37条書面の記載事項は以下の通りです。供託所等に関しては売買契約の締結までに相手方に説明する義務があるだけで、37条書面への記載事項ではありません。
3. “Aは、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面を遅滞なく交付しなければならない。”正しい。37条書面への記名押印および交付は、相手方が宅地建物取引業者であっても省略できません。
4. “Aは、買主が宅地建物取引業者であるときは、当該宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期を37条書面に記載しなくてもよい。”誤り。37条書面については相手方が宅地建物取引業者であるときに省略できることは何もありません。引渡し時の時期と移転登記の申請時期はいずれも必須記載事項ですので、必ず記載することになります（宅建業法37条1項4号・5号）。

したがって正しいものは「一つ」です。

宅建ブログ12月30日

山田さん、有難う御座います。

【錯誤について】
民法第95条
第95条
意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
一　意思表示に対応する意思を欠く錯誤
二　表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
前項第二号の規定による意思表示の取り消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。
錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第1項の規定による意思表示の取り消しをすることができない。
一　相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき
二　相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき
第1項の規定による意思表示の取り消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

【令和２年　問６】
ＡとＢとの間で令和2年7月1日に締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、売買契約締結後、ＡがＢに対し、錯誤による取消しができるものはどれか。

１． Ａは、自己所有の自動車を100万円で売却するつもりであったが、重大な過失によりＢに対し「10万円で売却する」と言ってしまい、Ｂが過失なく「Ａは本当に10万円で売るつもりだ」と信じて購入を申し込み、ＡＢ間に売買契約が成立した場合（×）

＝Aは重大な過失があり、Bには過失がない。
例外的に、重過失があっても取消しできるのは、「①相手方Ｂが悪意もしくは重過失の場合」「②相手方Ｂも同一錯誤に陥った場合」です。①と②のどちらにも当てはまらない。

２．Ａは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込み、Ｂに対し「手元にお金がないので、10万円で売却したい」と言ったところ、ＢはＡの言葉を信じ「それなら10万円で購入する」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合（×）

＝表意者Ａは、勘違いをして「売却したい」意思表示をしていますが、「思い込み」で勘違いをしているので「表意者Ａは重過失」あります。
よって、選択肢1の通り、原則を考えると、表意者Ａは重過失があるので、錯誤取消しできません！
３．Ａは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作だと思い込み、Ｂに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Ｂも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合（〇）

＝①10万円で売却すると言っている。（表示の錯誤）②共通錯誤。Aに重大な錯誤があったとしても取消可能。Bも同様に贋作だと思い込み・・・とある。

４．Ａは、自己所有の腕時計を100万円で外国人Ｂに売却する際、当日の正しい為替レート（1ドル100円）を重大な過失により1ドル125円で計算して「8,000ドルで売却する」と言ってしまい、Ａの錯誤について過失なく知らなかったＢが「8,000ドルなら買いたい」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合（×）

＝Aは重大な過失がある。Bは過失なく知らなかったので取消できない。

宅建ブログ12月29日（水）

山田さん、有難う御座います。

【借地借家法】
① 青空駐車場として土地を賃貸借する場合の期間は50年を超えることができず、60年で設定すると期間の定めのない契約になる。（×）
＝民法が適用。建物所有を目的としていない。民法は50年より長くなるのを嫌う。

② 建物所有を目的とする土地の賃貸借の存続期間で、期間の定めがない時は30年となる。（〇）
＝借地は必ず期間を定める。だから強制的に30年になります。

③ 建物所有を目的とする土地の賃貸借の存続期間を３５年にした場合、強制的に30年になる。（×）
＝借地借家法は借主に優しい法律。長くなる分には文句を言わない。文句言うのは30年未満にした場合。

④ 借地権者が土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合、第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となる恐れがないにもかかわらず借地権設定者がその賃借権の譲渡を承認しない時は、裁判所は第三者の申し立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。（×）
＝裁判所に申し立てできる人が違う。借地権者である。

⑤ 期間の定めのない契約において、賃貸人が解約の申し入れをした時で、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、解約の申し入れをした日から３カ月を経過した日に、契約は終了する。（×）
＝賃借人の場合の解約は３カ月。賃貸人の場合は賃借人の場合の倍の６カ月となる。

⑥ 賃貸借契約が借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かに関わらず、賃借人の造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。（〇）

⑦ 建物に造作を付加することに同意するが、賃貸借の終了時にその造作の買取を請求しない旨の特約は有効である。（〇）

宅建ブログ12月28日（火）

山田さん、有難う御座います！

【契約不適合責任】
宅建業者や事業者ではない売主Aと買主B間で、不動産売買契約を締結した場合における下記記述のうち正しいものはいくつあるか。

１　AがBに建物を売却して引き渡した後、雨漏りが発生したことを発見した後、雨漏りが発生していることを発見した場合、特段の特約がなければ、買主Bは当該不適合が売主の責めに帰すべき事由を証明することで履行の追完請求ができる。（×）
＝契約不適合責任は売主の帰責事由を問わない。代金減額請求も帰責事由を問わない。

２　AがBに建物を売却して引き渡した後、雨漏りが発生したことを発見した後、雨漏りが発生していることを発見した場合、特段の特約がなければ、買主Bは当該不適合が売主の責めに帰すべき事由でなかったとしても履行の追完請求ができる。（〇）

３　ＡがＢに建物を売却して引き渡した後、雨漏りが発生していることを発見した場合、担保責任を負わない旨の特約を結んでいればＡは常に責任を負わない。（×）

＝Ａがもともと知っていて告げていない不適合は特約があっても責任が発生する。法律はずるい人を許さない。

４　ＡがＢに建物を売却して引き渡した後、雨漏りが発生していることを発見した場合、担保責任を負わない旨の特約を結んでてもＡが雨漏りを知っていて告げていない場合は責任を負う。（〇）

宅建勉強12月30日（木）

住宅比較株式会社の吉田です。

問34

宅地建物取引士の登録（以下この問において「登録」という）及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 甲県で宅地建物取引士資格試験に合格した後1年以上登録の申請をしていなかった者が宅地建物取引業者（乙県知事免許）に勤務することとなったときは、乙県知事あてに登録の申請をしなければならない。
2. 登録を受けている者は、住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。
3. 宅地建物取引士は、従事先として登録している宅地建物取引業者の事務所の所在地に変更があったときは、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
4. 丙県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、丁県知事への登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をした場合は、丁県知事から、移転前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする新たな宅地建物取引士証が交付される。

解説

1. “甲県で宅地建物取引士資格試験に合格した後1年以上登録の申請をしていなかった者が宅地建物取引業者（乙県知事免許）に勤務することとなったときは、乙県知事あてに登録の申請をしなければならない。”誤り。宅地建物取引士の登録は、宅地建物取引士資格試験に合格した都道府県でしか行えず、登録申請書は合格した都道府県の知事に提出しなけばなりません（宅建業法18条1項宅建業法19条）。よって、甲県知事が実施する法定講習^※を受講の上、甲県で登録を受けてから（甲県知事を経由して）乙県知事に登録の移転の申請をする必要があります。※実務経験がない場合は登録実務者講習も
2. “登録を受けている者は、住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。”誤り。宅地建物取引士である者は、宅建士名簿の記載事項（氏名や住所等）に変更があった場合、登録を受けている都道府県の知事に対して、遅滞なく変更の登録を申請する必要があります（宅建業法18条2項宅建業法20条）。
3. “宅地建物取引士は、従事先として登録している宅地建物取引業者の事務所の所在地に変更があったときは、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。”誤り。従事している宅地建物取引業者の名称と免許証番号は宅建士名簿の記載事項ですが、業者の所在地は記載されていません（施行規則14条の2第5号）。よって、変更の届出は不要です。
4. “丙県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、丁県知事への登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をした場合は、丁県知事から、移転前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする新たな宅地建物取引士証が交付される。”[正しい]。移転後の免許権者から交付される宅地建物取引士証の有効期間は、移転前の宅地建物取引士証の残存期間と同じになります（宅建業法22条の2第5項）。
   したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強12月29日（水）

住宅比較の吉田です。

問33

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. Aが媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。
2. Aが媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合において、当該宅地の引渡しの時期について重要事項説明書に記載して説明を行ったときは、その内容を37条書面に記載する必要はない。
3. Aが自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。
4. Aが自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。

解説

37条書面への記載事項の概要は次の通りです。

1. “Aが媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。”[正しい]。貸借における借賃の額と支払時期・支払方法は37条書面の必須記載事項です（宅建業法37条2項2号）。また、宅地建物取引業者が貸借の媒介をしたときは、貸主・借主双方に37条書面を交付しなければなりません。
2. “Aが媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合において、当該宅地の引渡しの時期について重要事項説明書に記載して説明を行ったときは、その内容を37条書面に記載する必要はない。”誤り。引渡しの時期については37条書面のみ必須記載事項となっています（宅建業法37条2項1号）。任意で35条書面に記載し説明を行ったとしても、37条書面への記載は省略できません。
3. “Aが自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。”誤り。宅地建物取引業者が自ら当事者として宅地建物を売買したときは、その相手方に対して37条書面の交付義務を負います（宅建業法37条1項）。37条書面の交付および宅地建物取引の記名押印は、相手方が宅地建物取引業者であったとしても省略できません。この場合、Aは相手方の宅地建物取引業者に対して、相手方の宅地建物取引業者はAに対して37条書面の交付義務を負います。
4. “Aが自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。”誤り。あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置とは、宅地建物取引業者が紹介した住宅ローンが不成立だった際の措置です。こちらは売買・交換における37条書面の必須記載事項となっています（宅建業法37条1項9号）。宅地建物取引業者が住宅ローンをあっせんする場合は、35条書面にその内容と不成立のときの措置を記載し、さらに不成立だったときの措置については37条書面にも記載するという関係になっています。
   なお、実務上は宅地建物取引業者が紹介していない住宅ローンについてもローンに関する取り決めとして37条書面に記載することが多いですが、これは契約解除に関する定めの1つとして記載されています。

したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強12月28日（火）

問32

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
2. AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。
3. AB間の建物の割賦販売の契約において、Bからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Aは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。
4. AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物（代金5,000万円）の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。

解説

1. “AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。”[正しい]。手付による契約解除は、相手方が契約の履行に着手するまでにしなければなりません（宅建業法39条2項）。本肢では、買主Bが既に契約の履行に着手しているので、売主Aは倍額を現実に提供しても手付解除をすることはできません。
2. “AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。”誤り。クーリング・オフによる契約解除があった場合、売主である宅地建物取引業者は買受けの申込みや契約締結の際に受領した手付金等を速やかに返還しなければなりません（宅建業法37条の2第3項）。この規定に反する特約で買主に不利な特約は無効となります（宅建業法37条の2第4項）。
   クーリング・オフを実行した際に手付金が戻ってこない特約は、明らかに買主に不利なので無効となります。
3. “AB間の建物の割賦販売の契約において、Bからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Aは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。”誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主とする割賦販売契約において、買主からの割賦金支払いが行われない場合には、30日以上の期間を定めて書面で支払いを催告した後でなければ、そのことを理由として契約解除・残額の支払いを請求することはできません。本肢は「直ちに…契約を解除することができる」としているので違反行為となります（宅建業法42条）。
4. “AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物（代金5,000万円）の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。”誤り。未完成物件の場合は、受領しようとする手付金等の額が（受領済の額を含めて）代金の5％または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となります。本肢の建物の代金は5,000万円ですから「5,000万円×5%＝250万円」以下ならば保全措置不要で受領できます。Bから受領しようとしている手付金は200万円なので保全措置を講じる必要はありません。

したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強12月27日(月)

問29

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の住宅の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
2. Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
3. Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。
4. Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

解説

1. “Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。”正しい。専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります（宅建業法34条の2第6項）。
2. “Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。”正しい。媒介契約書には、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載する必要があります（施行規則15条の9第4号）。これは、媒介契約の形態（一般・専任・専属専任）を問いません。標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項のことです。
3. “Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。”誤り。専任媒介契約の有効期間について自動更新を約定することは許されていません（解釈運用の考え方-第34条の2関係）。依頼者の同意があった場合でもダメです。専任媒介契約の最長期間は3カ月ですので、継続が必要な場合は依頼者からの申出により改めて契約を更新する必要があります（宅建業法34条の2第4項）。
4. “Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。”正しい。専任媒介契約では依頼者に対して定期的に業務の処理状況を報告する義務があります。報告頻度は、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上です（宅建業法34条の2第9項）。
   したがって正しいものは「三つ」です。

宅建ブログ12月25日(土)

山田さん、解答有難う御座います。

【令和２年問４　賃貸借契約】

建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和2年7月1日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

賃貸借契約終了時の退去時の精算について分かっているか。
原状回復義務＝契約前の状態に戻す義務

１．賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。（×）

＝通常の使用及び収益によって生じた損耗これを実務上、通常損耗と言います。要するに普通に使って劣化したものについては、原状回復義務はない。

２．賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を原状に復する義務を負う。（×）

＝賃借人に帰責事由がなければ原状回復義務はない。

３．賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。（〇）

＝敷金は賃借物の返還までに生じた一切の債権を担保するために預かっているもの。あくまで建物を引き渡すことが先決。

４．賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。（×）

＝家賃滞納をしている入居者が大家に電話して、今月厳しいので家賃を敷金で充当してくださいということ。賃借人から敷金を充当してとは言えない。