スタッフブログ
宅建勉強12月18日（土）
住宅比較の吉田です。
問20
土地区画整理組合（以下この問において「組合」という。）に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。
- 組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。
- 組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。
- 組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。
解説
- “組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。”誤り。施行地区内に未登記の借地権を有する者※のうち、市町村長に対して借地権の申告をした者については、借地権者の母数に含まれるので同意を得る必要があります。※未登記の借地権を有する者とは、借地上に自己名義の建物を所有しているものなど
少し複雑なので順を追って説明していきます。
まず、土地区画整理組合の設立の認可を受けるには定款及び事業計画が必要ですが、この定款及び事業計画には施行地区内の土地の所有者・借地権者のそれぞれから3分の2以上の同意を得なければなりません（土地区画整理法18条）。これが本肢が問うている借地権者からの同意です。
そして、定款及び事業計画の同意を得ようとする者は事前に市町村長に申請しなければならず、申請を受けた市町村長は、施行地区となるべき区域を公告することになっています。施行地区内に未登記の借地権を有する者は、この公告があった日から1月以内に市町村長に対して借地権の種類と内容を申告することになっており、この申告を行った者は登記を備えた借地権者と等しく同意を得る対象となります。なお、申告がなかった者は同意の手続き上、存在しない者として扱われます（土地区画整理法19条）。よって、未登記の借地権を有する者も同意を得る対象に含まれます。 - “組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。”[正しい]。定款に特別な定めがない場合、組合の総会の会議は、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができません（土地区画整理法34条）。半数を下回る出席数では開催することができません。
- “組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。”誤り。組合が組合員から賦課金を徴収する場合、借地の位置や地積（土地の面積）を考慮して公平に決めることとされています（土地区画整理法40条2項）。一律である必要はありません。むしろ一律だと、土地が広い人と狭い人、良い立地の人とそうではない人の間に不公平が生じる可能性があります。
- “組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。”誤り。参加組合員とは、施行地区内の土地の所有者等（狭義の組合員）ではないのに土地区画整理組合に参加する者です。参加組合員になれるのは、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等の政令で定められている者に限定されています（土地区画整理法25条の2）。資力や信用を有していても定款に定めるだけで参加組合員となれるわけではありません。
したがって正しい記述は[2]です。
住宅比較株式会社
吉田真樹
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（17）
国際婦人年
男女平等へ世界の風吹く 女性初の地方労働基準局長に
1972年、国連総会は75年を「国際婦人年」とすることを満場一致で決議した。男女平等を真に実生活に徹底させようと、世界中で大きな風が吹き始めた。
この風を、労働省婦人労働課長だった私も受けた。73年、米ワシントンで開かれた経済協力開発機構（OECD）の女性についての専門家会議に派遣されたのだ。9年ぶりの海外だった。
米国ではウーマンリブが最盛期。
能力の問題ではなく、能力を試す応募資格さえないのでは、話にならない。
男女平等がなされていなかった時代、能力を試す機会さえもてなかった、そういった時代から今は能力・資格がある方が活躍する時代へと変わっていることを感じました。
何かを成している方は常に勉強し、能力を高め続けている、私も日々能力を高める様勉強していこうと思います。
お客様に対して、最新の情報を性格にお伝えできる様常にアンテナをはっていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ12月17日（金）
山田さん、ご報告有難う御座います。
掲載させて頂きます。
【停止条件と解除条件】
停止条件・・・停止して始まる ●●したら●●
例）付き合ったら100万円あげる。
解除条件・・・あとで解除されるかも
平成３０年 問３
AとBとの間で、５か月後に実施される試験にBが合格した時にはA所有の甲建物をBに贈与する旨を書面で約した。
この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
１：本件約定は、停止条件付贈与契約である。 （○）
合格した条件を満たしたら贈与してくれる。
２：本件約定の後、Ａの放火により甲建物が滅失し、そのあとにＢが本件試験に合格した場合、ＡはＢに対して損害賠償責任を負う。 （○）
＝あげるものがあげられなくなったら損害賠償責任を負う。
３：Ｂは本件試験に合格した時は、本件約定の時点にさかのぼって甲建物の所有権を取得できる。（×）
＝停止条件はさかのぼらない。合格した時に契約が成立する。
４：本件約定の時点でＡに意思能力がなかった場合、Ｂは本件約定に基づき甲建物の所有権を取得することができない。（○）
＝意思能力がないというのは赤ちゃんのこと。赤ちゃんと契約するということ。揺り籠の赤ちゃん。
宅建ブログ12月16日(木)
住宅比較株式会社の吉田です。
山田さんご報告有難う御座います。
掲載させて頂きます。
【強迫の被害者が負ける時】強迫が完全無欠とは限らない。
★平成２２年 問４★
AがBから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名乗るCがAに対して連絡してきた。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。
２ 甲土地はCからB、BからAと売却されており、CB間の売買契約がBの強迫により締結されたことを理由として取り消された場合には、BA間の売買契約締結の時期に関わらず、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。（×）
○取消前の第三者
C → B → A（取消前の第三者）
③取消 ①強迫 ②甲土地取得
Cは保護される。登記する暇がない・・・
○取消後の第三者
C → B → A（取消後の第三者）
②取消 ①強迫 ③甲土地取得
二重譲渡・登記を先にした方が勝ちになる。
Cは登記が必要。Cは取り消し後にすぐ登記が必要である
宅建勉強12月16日（木）
建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 階数が2で延べ面積が200㎡の鉄骨造の共同住宅の大規模の修繕をしようとする場合、建築主は、当該工事に着手する前に、確認済証の交付を受けなければならない。
- 居室の天井の高さは、一室で天井の高さの異なる部分がある場合、室の床面から天井の最も低い部分までの高さを2.1ｍ以上としなければならない。
- 延べ面積が1,000㎡を超える準耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。
- 高さ30ｍの建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。
解説
- “階数が2で延べ面積が200㎡の鉄骨造の共同住宅の大規模の修繕をしようとする場合、建築主は、当該工事に着手する前に、確認済証の交付を受けなければならない。”[正しい]。建築確認が必要となる建築物は下記の通りです。また、建築確認となる”建築”には、新築のほか、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替えが含まれます（建築基準法6条1項）。よって、鉄骨造2階建ての建築物の大規模修繕をしようとする場合は建築確認が必要です。
- “居室の天井の高さは、一室で天井の高さの異なる部分がある場合、室の床面から天井の最も低い部分までの高さを2.1ｍ以上としなければならない。”誤り。1室の中で天井の高さが異なる部分がある場合、天井高の平均が2.1ｍ以上であれば足ります（建築基準法施行令21条）。一部に2.1ｍより低い部分があっても、平均で2.1ｍ以上あればOKです。
- “延べ面積が1,000㎡を超える準耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。”誤り。延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、防火上有効な構造の防火壁または防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内とする必要があります（建築基準法26条1号）。ただし、この規定は厳しい基準で防火対策がなされている耐火建築物と準耐火建築物には適用されません。よって、準耐火建築物である本肢の建物は、防火壁や防火床で区画する必要はありません。
- “高さ30ｍの建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。”誤り。高さ31ｍ超の建築物には、政令で除外されるものを除き、非常用の昇降機を設ける必要があります（建築基準法34条2項）。本肢の建築物は高さ30ｍですから非常用昇降機を設ける必要はありません。
したがって正しい記述は[1]です。
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（16）
勤労婦人福祉法
「育休」を初めて法律に 切れ者の男性部下起用し実現
私が1953年に労働省に入ったとき、同じ課の課長補佐だったのが高橋展子さん（後のデンマーク大使）だった。のぶこだが、通称てんこさん。仕事も遊びも大好きな人で、最初から「この人は大物だ」とピンときた。
よく覚えているのは、60年代に多くの大企業が採用した「事業内ホームヘルプ制度」だ。企業が家事・育児を補助する人材を雇い、社員が必要なときに使えるようにする。当時としては画期的なものだった。
課長は自らあれこれ動いて仕事をするわけではない。
自分の立場、会社から与えられた役職、その立場・役職は何をすべきなのか、赤松氏は課長職という立場をどう考えていたのかを知れました。自分が、会社がどうなっていきたいか、どうしたいのかを考え日頃の行動を決めていきます。
お客様に対して、お客様が本当に求めているものは何かを把握することがまず第一。それをいかに叶え、より良い提案ができる様になります。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（15）
婦人参政権25年
平塚らいてう氏に感謝状 首相の式典 課長として担当
1970年10月、私は婦人少年局の婦人課長になった。待望の本省課長ポストだった。責任あるポジションにつき、自分は仕事そのものが非常に好きなのだと認識した。いよいよ公務員として大きく動けるときが来たのだ。
実はこの直前が、ピンチだった。69年7月に群馬労働基準局から東京に戻り、婦人労働課の課長補佐になった。ところが課長と係長の折り合いが悪く、私が2人の間に入ってなだめなければいけない。
今行ったことが先々に評価される。
今行っていることが先々に評価されることも批判されることもあると思いました。今行っていることが今だけでなく、今後にも大きな影響になることを認識し行動します。
お客様にとって一生を左右する決断、覚悟を持って提案していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ12月15日（水）
住宅比較の吉田です。
来年、宅建試験に向けて今からご一緒に勉強している山田さんからも宅建勉強のご報告を頂き、掲載させて頂ければと思います。
【賃貸と転貸の関係性】
過去問平成23年
転貸・・・又貸し＝賃貸があるからこその転貸
賃貸＞転貸
【問７】
AはBに対し、建物を賃貸し、Bはその建物をAの承諾を得て、Cに対して適法に転貸している。その場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。
債務不履行か？合意解除か？
選択肢1と２は省略します。
３ AがBとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
A → B → C
賃貸 転貸
２年契約 ２年契約
家賃１０万円 家賃１１万円
ＡとＢで契約期間を合意により解除。勝手な都合により解除。Ｃに予告なし。Ｃが一番かわいそう。Ｃの保護が必要。
４ Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除する時は、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。
A → B → C
賃貸 転貸
家賃未払い
この場合は、誰が一番かわいそうか。お金をもらえないＡが一番かわいそうです。Ｂが払えないなら又貸ししたＣには支払う機会を与える必要がないということになります。
今回は4番が×ということになります。
宅建勉強12月15日（水）
問15
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。
- 都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。
- 第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。
- 市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされている。
“地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。”誤り。地区計画については、都市計画に「地区施設」及び「地区整備計画」を定めるものとしています。この2つについては努力義務ではなく義務規定です。その他の地区計画の目標や、区域の整備、開発及び保全に関する方針は努力義務となっています（都市計画法12条の5第2項）。
“都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。”誤り。都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者へ事前の届出をしなければなりません（都市計画法67条1項）。許可ではなく事前の届出が必要となります。
“第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。”誤り。第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域と定義されています（都市計画法9条6項）。中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域は「第一種中高層住居専用地域」です（都市計画法9条3項）。
“市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされている。”[正しい]。市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされています（都市計画法13条14項イ）。
したがって正しい記述は[4]です。