日経新聞　私の履歴書（22）

【本文】

社長就任

情報伝達に2時間ルール　「すぐやる、すぐ済む」を実践

1999年に59歳で社長になると僕は温めていた考えを実行に移した。思い出すままに挙げると、まずそれまであった役員の口利きなどによる縁故採用をやめ、人事部長に全権を握らせた。また、学校名にとらわれず、優秀で情熱とチャレンジ精神のある人材を、全国の大学から幅広く募る方針を徹底した。

企業はどんな人がいて、どんな考えで仕事をしているかで基礎体力が決まる。総務部などの意識改革にも手を付けた。本社部門はと…

【感想】

すぐにやる、すぐに終わる。

早く行えば、やることは増えず、短的に完了できる、時間がかかればかかるほど仕事が増えます。

すぐにやります。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月22日（水）

問15

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
2. 準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
3. 第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。
4. 第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。

解説

1. “近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。”誤り。近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です（都市計画法9条9号）。「住居の環境を保護するため」というのは住居系8地域に共通する文言ですが、近隣商業区域は商業系なので住居の環境保護については定義に含まれていません。
2. “準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。”誤り。準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域です（都市計画法9条11号）。「住居の環境を保護するため」というのは住居系8地域に共通する文言ですが、準工業区域は工業系なので住居の環境保護については定義に含まれていません。
3. “第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。”誤り。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）^※において、その良好な環境の形成や保持を係る観点から、建築物などの建築を制限するために定められる地域です（都市計画法9条15号）。
   特定用途制限地域は用途地域が定められていない区域にのみ定めることができるので、第一種低層住居専用地域について定めることはできません。用途地域を補完するために定める「特別用途地区」との押さえ分けをしっかりしておきましょう。※つまり非線引き区域や準都市計画区域のうち用途地域の定めがない区域
4. “第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。”[正しい]。高層住居誘導地区は、住宅と非住宅の混在を前提とした用途地域において、利便性の高い高層住宅の建築を誘導するために定める地域です。第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域で定めることができます（都市計画法9条17号）。

したがって正しい記述は[4]です。

日経新聞　私の履歴書（21）を読んで

【本文】

住宅本部長

抜き打ちで展示場を視察　再生計画で東京地区1位に

僕が専務時代の1998年、住宅の業界誌に販売が低迷を続ける住友林業体たらくを手ひどく批判されたことがあった。僕は担当外だったがこれを読んで怒りに体が震えるようであった。業界の「負け犬」呼ばわりなのだ。

僕は業界誌を3月の取締役会に持っていって「こんなことを書かれて悔しくないんですか。低迷の理由として1番目に、リーダーシップ不足と書いてある。まずは我々役員が猛反省し、早急に立て直しの対策をたて、…

【感想】

レベルを上げること、今できていることができることは当たり前、現状維持では退化と同じ、常に進んでいく仕事をします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月21日（火）

問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2. 共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
3. 登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
4. 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

解説

1. “表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。”正しい。新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法36条）。
2. “共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。”[誤り]。合併の登記とは、別々の登記記録である数個の建物を、物理的な変更なしに登記上1個の建物とするための登記です。以下の建物については合併の登記をすることができません（不動産登記法56条）。
   1. 共用部分（団地共用部分）である旨の登記がある建物
   2. 所有者が異なる建物
   3. 共有持分の割合が異なる共有建物
   4. 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物
   5. 所有権等以外の権利に関する登記がある建物（一部を除く）
   共有部分の持分は専有部分の処分に従うことになり、原則として分離して処分することができません。このため共用部分である旨の登記がある建物の合併登記はできません。
3. “登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。”正しい。登記官は、表示に関する登記について申請があった場合や職権で登記しようとする場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができます（不動産登記法29条1項）。
4. “区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。”正しい。区分建物の表題登記は原始取得者（デベロッパや分譲業者等）しか申請することができません。しかし、原始取得者が表題登記をしないまま死亡したり会社が合併消滅したりした場合には、その一般承継人が原始取得者を表題部所有者とする表題登記を申請することができます（区分所有法47条2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（20）

【本文】

専務時代

バブル後耐えた山口社長　不採算事業からの撤退を進言

1992年、52歳の時に常務になった。社長の大西和男さんが9年目に入り、バトンタッチも近いかという頃だった。こういう時期には雑音も多くなるもので、上の人から「ヤノリュウ、次の社長はおまえかもしらん」と耳打ちされたこともあった。

94年、実際に社長になったのは、住友信託銀行（現・三井住友信託銀行）から来られた山口博人さんである。山口さんは財務の強化のために招かれ、円満な人格から「仏の山口」と慕われ…

【感想】

ぶれない柔軟な戦略を持っていることが大切だと認識いたしました。考えが変わることはあっても、ブレないこと・芯は一貫していることが大切だと思います。

お客様に対して、喜んでもらうために、お客様のためにをぶらさず提案していきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　賃貸か持ち家か

それぞれのメリット・デメリット・リスクを把握して計画をしてみてはいかがでしょうか。

それぞれの計画に間違えはなく、何を皆様が優先したいかがライフプランを決めていきます。

納得して計画を考えることをお勧めします！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月18日（日）

問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。
2. 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
3. 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
4. 管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

解説

1. “区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。”正しい。区分所有者からマンションを借りて住んでいる人のように、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意見を述べることができます。しかし、議決権の行使はできません（区分所有法44条1項）。
2. “最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。”[誤り]。最初に建物の専有部分の全部を所有する者（デベロッパや分譲業者等）が、公正証書によって設定できる規約は、規約共用部分に関する定め、規約敷地の定め、敷地利用権の分離処分ができる旨の定め、敷地利用権の持分割合に関する定めに限られます。よって、廊下や階段のような法定共用部分の規約を設定することはできません（区分所有法32条）。
3. “共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。”正しい。共有部分は区分所有者全員の共有に属しますが、規約に定めることによって、一部の区分所有者や管理者を共有部分の所有者とすることができます（区分所有法27条1項）。
   管理者は保存行為、集会の決議を実行すること、規約で定めた行為をすることができますが、その他の行為を行うには集会の決議によらなければなりません。管理者を所有者として定めておけば、その共用部分については管理者が単独で管理行為を行うことができるので都合が良いです。なお、実際に所有権の移転登記が行われるわけではありません。
4. “管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。”正しい。管理組合が法人である場合には理事と監事の設置が必須となります。理事とは管理組合法人の業務を執行をする自然人です。理事が複数人の場合、規約に別段の定めがなければ、その過半数で管理組合法人の事務は決定します（区分所有法49条1項・2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（19）

【本文】

買収案件

海外大手の2件が破談　財務知識欠き将来展望示せず

シアトルでの訴訟を経験して腹が据わった僕は、住友林業に残ると決めると、もっと会社を大きくしたいと思って海外企業の買収の仕事にも踏み込んだ。長年海外を飛び回って人脈が深まり、普通では手に入らない情報が僕の所に来るようになった時期に当たって、仕事が一回り大きくなった面もあった。

大きな案件が二つあった。

ひとつは1980年代後半の部長時代、米国の山林保有会社の大手であるプラム・クリークの買収話だ。同…

【感想】

大きな仕事を通じて、その物事を達成させるためにどうするのかを考えること当たり前、その物事を達成させた先にどういう結果があり、その先をどうすれば良いのかを見ておく必要があることを学ばせていただきました。

先を見るための当然の地域を身につけます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月18日（土）

問35

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1. Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
2. Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和4年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。
3. Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
4. Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。

分野

科目：E – 宅地建物取引業法等
細目：5 – 業務上の規制

解説

1. “Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。”違反する。自己の所有に属しない不動産であっても、他者と契約を結び、取得できることが明らかな場合には、自ら売主となり売買契約を締結することはできます。しかし、契約が条件付の場合には認められないと明記されているので違反行為となります（宅建業法33条の2第1号）。
2. “Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和4年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。”違反する。専任の宅地建物取引士が法定数を下回った場合、2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を置く必要があります（宅建業法31条の3第3項）。Aが新たな専任の宅地建物取引士を置いたのは、唯一の専任の宅地建物取引士が退職してから25日後であり、2週間を過ぎているので違反行為となります。
3. “Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。”違反する。取引態様の別は、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても明示する必要があります（宅建業法34条2項）。よって、違反行為となります。
4. “Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。”[違反しない]。建築確認や都市計画法の許可前であっても、賃貸借の契約であれば成立させることが可能です（宅建業法36条）。したがって違反しないものは[4]です。