マイホームFP 今か先か

住まい購入を考える時期。

気にいるものがあれば、ゆっくり考えることが、こういう時期が来たら購入することが皆様にとって最適なのかどうか。

見極めてみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強8月6日(土)

問4

Aは、A所有の甲土地にBから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Aが甲土地に抵当権を設定した当時、甲土地上にA所有の建物があり、当該建物をAがCに売却した後、Bの抵当権が実行されてDが甲土地を競落した場合、DはCに対して、甲土地の明渡しを求めることはできない。
2. 甲土地上の建物が火災によって焼失してしまったが、当該建物に火災保険が付されていた場合、Bは、甲土地の抵当権に基づき、この火災保険契約に基づく損害保険金を請求することができる。
3. AがEから500万円を借り入れ、これを担保するために甲土地にEを抵当権者とする第2順位の抵当権を設定した場合、BとEが抵当権の順位を変更することに合意すれば、Aの同意がなくても、甲土地の抵当権の順位を変更することができる。
4. Bの抵当権設定後、Aが第三者であるFに甲土地を売却した場合、FはBに対して、民法第383条所定の書面を送付して抵当権の消滅を請求することができる。

解説

1. “Aが甲土地に抵当権を設定した当時、甲土地上にA所有の建物があり、当該建物をAがCに売却した後、Bの抵当権が実行されてDが甲土地を競落した場合、DはCに対して、甲土地の明渡しを求めることはできない。”正しい。1番抵当権が設定された当時、土地の上に建物が存在し、土地と建物の所有者が同一であった場合において、その後、抵当権の実行により当該土地が第三者に渡ったときには、その建物について法定地上権が成立します（民法388条）。
   本肢では建物の所有者がAからCに移っていることが引っ掛かる部分ですが、判例では上記の要件を満たしていれば、その後に土地または建物の所有者が変わった場合でも、法定地上権は成立するとしています（大判大12.12.14）。本肢ではすべての要件を満たしているので、建物がCに売却された後、抵当権の実行により土地と建物の所有者が別々になった場合でも、C所有の建物につき法定地上権が成立します。よって、DはCに甲土地を明け渡すように請求することはできません。
2. “甲土地上の建物が火災によって焼失してしまったが、当該建物に火災保険が付されていた場合、Bは、甲土地の抵当権に基づき、この火災保険契約に基づく損害保険金を請求することができる。”[誤り]。抵当権には物上代位性があるので、抵当権の目的物が譲渡され若しくは滅失し、売買代金、賠償請求権及び損害保険金等に姿を変えた場合、抵当権の効力はそれらの請求権に及びます（民法372条）。しかし、土地に設定された抵当権の効力は建物に及びません。また同様に、建物に設定された抵当権の効力も土地には及びません（民法370条）。
   よって、Bは、甲土地の抵当権に基づき、建物に対する損害保険金を請求することはできません。
3. “AがEから500万円を借り入れ、これを担保するために甲土地にEを抵当権者とする第2順位の抵当権を設定した場合、BとEが抵当権の順位を変更することに合意すれば、Aの同意がなくても、甲土地の抵当権の順位を変更することができる。”正しい。抵当権の順位の変更には、各抵当権者の同意及び利害関係者の承諾が必要ですが、抵当権設定者（=不動産の所有者）は「利害関係を有する者」に該当しません。よって、順位の変更を行う際にAの同意は不要です（民法374条1項）。
4. “Bの抵当権設定後、Aが第三者であるFに甲土地を売却した場合、FはBに対して、民法第383条所定の書面を送付して抵当権の消滅を請求することができる。”正しい。抵当権が設定されている不動産を取得した者（第三取得者）は、抵当権者に対し、提示した価額で抵当権を抹消するか2カ月以内に抵当権を実行するかの選択を迫ることができます。この制度を抵当権消滅請求といい、第三取得者が各債権者に対し民法第383条所定の書面を送付して抵当権の消滅を請求することで手続きが開始します（民法379条）。
   民法第383条所定の書面とは、取得原因、取得年月日、譲渡人と取得者の氏名・住所、対価、登記事項証明書等を含む書面です（民法383条）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

寺尾が知ったこと～第19話～

今日は、「ローン特約」という言葉がわからなかったので調べてみました。

【ローン特約】とは？

予定していたローンの審査が下りなかった場合売買契約を白紙に戻すことができるといった特約を売買契約書に盛り込むことができます。 これを【ローン特約】といいます。 この特約は、買主と売主の間で合意があればつけることができます。

以上になります。 本日もブログご覧頂きありがとうございます。

寺尾が知ったこと～第18話～

今日は【アスベスト】についてわからなかったので調べてみました。

【アスベスト】とは、石綿のことです。

繊維質で紡績することができます。 また、安価で熱絶縁性が大きく、薬品にも強いなど優れた性質を持つため様々な用途で使われました。

建築物については、断熱材、保温材などとして大量に使われました。

しかし、現在では肺に吸入すると、肺癌や中皮腫の原因となることがわかり使用が禁止されています。

建物の解体の時には、使用された石綿が飛散する恐れがあるので作業方法などについては一定の基準が設けられます。

以上なります。 ブログをご覧頂きありがとうございます。また、明日も投稿しますのでよろしくお願い致します。

寺尾が知ったこと～第17話～

今日も、わからなかった言葉があったので調べてみました。

今日は、【リバースモーゲージ】です。

リバースモーゲージとは？ 自己が所有している不動産等の資産を担保に、金融機関などから融資を受け亡くなった時点で資産売却により一括返済をするシステムだそうです。

以上なります。 まだまだわからないことがたくさんあるので調べて投稿します。ブログご覧頂きありがとうございます。

宅建勉強8月4日（木）

問3

AがA所有の甲土地をBに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
2. AがBの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取消しより前にBが甲土地をDに売却し、Dが所有権移転登記を備えた場合には、DがBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。
3. Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Eがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、EはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。
4. AB間の売買契約が、Bの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Bが所有権移転登記を備えていても、AはBの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。

解説

1. “Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。”誤り。不動産の権利は、登記なく第三者に対抗をすることはできません（民法177条）。本肢のような二重譲渡の場合は、先に登記を備えた方が所有権を主張できます。よって、登記のないCは、Bに対抗をすることはできません。
2. “AがBの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取消しより前にBが甲土地をDに売却し、Dが所有権移転登記を備えた場合には、DがBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。”誤り。詐欺による意思表示の取消しは、善意無過失の第三者に対抗することができません（民法96条3項）。逆を言えば第三者が善意無過失でなければ取消しを主張できるということです。この「第三者」とは、Dのように取消し前に取引関係に現れた者のことを言います。
   よって、第三者であるDがBの詐欺の事実を知っていれば（悪意であれば）、AはDに対して土地の所有権を主張することができます。
3. “Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Eがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、EはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。”[正しい]。Eは背信的悪意者に該当し、先に登記を備えていたとしても、不動産の所有権を主張することができません。判例は、民法177条の第三者には背信的悪意者が含まれないことを示しています（最判昭43.8.2）。
4. “AB間の売買契約が、Bの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Bが所有権移転登記を備えていても、AはBの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。”誤り。錯誤による取消しを主張できることができるのは、重大な過失なく意思表示したもの（表意者）に限られます（民法95条1項最判昭40.9.10）。Bに取消しの意思がない場合には、意思表示の相手方であるAも錯誤を理由に取り消すことができません。なお「動機の錯誤」で取消しを主張できるのは、相手に動機の明示・黙示があった場合のみとされています（民法95条2項）。
   したがって正しい記述は[3]です。

マイホームFP　いくらまで借りられるか

借りられる金額・支払える金額・支払いたい金額

安ければ安いほどうれしい。ですが、安ければ条件が希望からは離れていく。

可能な範囲と希望のギャップを確認してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強8月3日(水)

問2

制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 古着の仕入販売に関する営業を許された未成年者は、成年者と同一の行為能力を有するので、法定代理人の同意を得ないで、自己が居住するために建物を第三者から購入したとしても、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができない。
2. 被保佐人が、不動産を売却する場合には、保佐人の同意が必要であるが、贈与の申し出を拒絶する場合には、保佐人の同意は不要である。
3. 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する際、後見監督人がいる場合には、後見監督人の許可があれば足り、家庭裁判所の許可は不要である。
4. 被補助人が、補助人の同意を得なければならない行為について、同意を得ていないにもかかわらず、詐術を用いて相手方に補助人の同意を得たと信じさせていたときは、被補助人は当該行為を取り消すことができない。

解説

1. “古着の仕入販売に関する営業を許された未成年者は、成年者と同一の行為能力を有するので、法定代理人の同意を得ないで、自己が居住するために建物を第三者から購入したとしても、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができない。”誤り。本肢の未成年者は古着の仕入販売に関する営業については成年と見なされます（民法6条1項）。しかし、自己が居住するために建物を第三者から購入することは、古着の仕入れ販売に関する営業に含まれません。
   よって、法定代理人は当該売買契約を取り消すことが可能です。
2. “被保佐人が、不動産を売却する場合には、保佐人の同意が必要であるが、贈与の申し出を拒絶する場合には、保佐人の同意は不要である。”誤り。被保佐人の権利や財産を守るため、被保佐人が財産上の重要な行為をする際には保佐人の同意を得なければなりません。贈与の申込みを拒絶すると被保佐人の財産に不利益となる可能性があるため、保佐人の同意が必要な行為となっています（民法13条1項7号）。
3. “成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する際、後見監督人がいる場合には、後見監督人の許可があれば足り、家庭裁判所の許可は不要である。”誤り。成年後見人は、成年被後見人に代わりその居住の用に供する建物等を売却をするには、家庭裁判所の許可を得なければなりません（民法859条の3）。また、これは後見監督人の許可では足りません（民法852条）。
4. “被補助人が、補助人の同意を得なければならない行為について、同意を得ていないにもかかわらず、詐術を用いて相手方に補助人の同意を得たと信じさせていたときは、被補助人は当該行為を取り消すことができない。”[正しい]。詐術を用いて相手方に補助人の同意を得たと信じさせていたときは、被補助人は当該行為を取り消すことができません（民法21条）。
   したがって正しい記述は[4]です。

寺尾が知ったこと～第16話～

今日は、布基礎のメリットとデメリットを調べてきました。

【布基礎のメリットとデメリット】

メリット ★ベタ基礎と比べ工費が安く済みます。 ベタ基礎に比べ使用する鉄筋コンクリートが少ないので、安く抑えることが可能です。

デメリット ★ベタ基礎より耐震性が劣る。 ★シロアリが侵入しやすい。 ★湿気がこもりやすい。

以上なります。 本日もブログをご覧頂きありがとうございます。