スタッフブログ
宅建勉強8月11日（木）
問8
AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。
- BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。
- AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
- AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。
解説
- “Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。”[誤り]。賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する場合、転借人に賃料支払の催告をして賃料を支払う機会を与える必要はありません（最判昭37.3.29）。
- “BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。”正しい。賃借人が適法に賃借物を転貸した場合、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負うこととなります（民法613条1項）。
よって、AはCに対して、賃料10万円を直接支払うよう請求することができます。ただし請求できる金額は、賃貸料と転貸料のいずれか低い金額が上限となります。
本問における賃貸料はAB間が10万円、BC間が15万円ですので、Cに対して10万円を請求することに問題はありません。 - “AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。”正しい。賃貸人が賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、その解除を転借人に対抗することができます（民法613条3項最判平9.2.25）。
よって、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができます。
- “AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。”正しい。賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除した場合、特段の事情がない限り、その解除を転借人に対抗することができません（民法613条3項最判昭37.2.1）。
よって、Aは当然には甲建物の明渡しを求めることができません。
したがって誤っている記述は[1]です。
マイホーム FP ライフプラン
住まいづくりをお考えの方、まずは資金計画を第三者と行ってみてはいかがでしょうか。
ご自身で予算を決めるのではなく、皆様の情報をから検討範囲の枠を決めてから考える。
お待ちしております。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
寺尾が知ったこと～第21話～
今日もわからなかったことがあったので調べてみました。 今日は【オーナーチェンジ】です。
オーナーチェンジとは、投資用マンション又は戸建ての不動産につき、賃借人が入居したままの状態で売却することをいいます。
買い主は新たに借り主を探す手間がかからないことがメリットです。
以上になります。 オーナーチェンジ物件のご相談もお待ちしております。本日もブログをご覧頂きありがとうございました。
宅建勉強8月9日(火)
問7
AがBから賃借する甲建物に、運送会社Cに雇用されているDが居眠り運転するトラックが突っ込んで甲建物の一部が損壊した場合（以下「本件事故」という。）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。なお、DはCの業務として運転をしていたものとする。
- AのBに対する賃料は、甲建物の滅失した部分の割合に応じ、当然に減額される。
- Aは、甲建物の残りの部分だけでは賃借した目的を達することができない場合、Bとの賃貸借契約を解除することができる。
- Cは、使用者責任に基づき、Bに対して本件事故から生じた損害を賠償した場合、Dに対して求償することができるが、その範囲が信義則上相当と認められる限度に制限される場合がある。
解説
- “AのBに対する賃料は、甲建物の滅失した部分の割合に応じ、当然に減額される。”正しい。賃借物の一部が賃借人に帰責事由なく滅失等で使用収益できなくなったときは、その滅失等をした部分の割合に応じて賃料は減額されます（民法611条1項）。
よって、借主Aの貸主Bに対する賃料は、甲建物の滅失した部分の割合に応じ減額されます。 - “Aは、甲建物の残りの部分だけでは賃借した目的を達することができない場合、Bとの賃貸借契約を解除することができる。”正しい。賃借物の一部が賃借人に帰責事由なく滅失し、建物の残りの部分だけでは賃借した目的を達することができない場合は、賃貸借契約を解除することができます（民法611条2項）。
よって、賃借した目的を達することができない場合、借主Aは貸主Aとの賃貸借契約を解除することができます。 - “Cは、使用者責任に基づき、Bに対して本件事故から生じた損害を賠償した場合、Dに対して求償することができるが、その範囲が信義則上相当と認められる限度に制限される場合がある。”正しい。本肢のとおり、Cは使用者責任に基づき、Bに対して本件事故から生じた損害を賠償した場合、Dに対して求償することができます（民法715条3項）。ただし、その範囲は信義則上相当と認められる限度に制限される場合があります（最判昭51.7.8）。
したがって正しいものは「三つ」です。
マイホームFP 歴年課税 相続時精算課税
税金の知識、知っている方とそうでない方の違い
一度ご相談してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
寺尾が知ったこと～第20話～
よくわからなかった言葉があるので今日も調べました。
今日は、「遺贈」です。
遺贈とは、遺言により特定の者に財産を贈与することです。
特定の者に財産の何分の何を与えるという抽象的な意思表示を「包括遺贈」
この土地を与えるという具体的な意思表示を「特定遺贈」といいます。
以上になります。 本日もブログをご覧頂きありがとうございました。
宅建勉強8月8日（月）
問6
Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができる。
- Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。
- Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
- Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。
解説
- “Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができる。”正しい。他人物売買が行われた場合、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負います（民法561条）。所有権の移転が行われない場合には、売主の担保責任により損害賠償請求できます（民法564条）。これは買主の善意・悪意に無関係ですが、買主の責めに帰すべき理由があるときはダメです。
- “Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。”正しい。他人物売買が行われた場合、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負います（民法561条）。所有権の移転が行われない場合には、売主の担保責任により契約解除できます（民法564条）。
- “Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。”[誤り]。抵当権の行使により買主がその所有権を失ったとき、善意・悪意に関係なく買主は売主に対し損害賠償請求ができます（民法565条）。
- “Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。”正しい。抵当権の行使により買主がその所有権を失ったとき、善意・悪意に関係なく買主は契約解除権を行使することができます（民法565条）。
したがって誤っている記述は[3]です。
宅建勉強8月7日（日）
問5
Aが、Bに対する債権をCに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- AのBに対する債権に譲渡禁止の特約があり、Cがその特約の存在を知りながら債権の譲渡を受けていれば、Cからさらに債権の譲渡を受けた転得者Dがその特約の存在を知らなかったことにつき重大な過失がない場合でも、BはDに対して特約の存在を対抗することができる。
- AがBに債権譲渡の通知を発送し、その通知がBに到達していなかった場合には、Bが承諾をしても、BはCに対して当該債権に係る債務の弁済を拒否することができる。
- AのBに対する債権に譲渡禁止の特約がなく、Cに譲渡された時点ではまだ発生していない将来の取引に関する債権であった場合、その取引の種類、金額、期間などにより当該債権が特定されていたときは、特段の事情がない限り、AからCへの債権譲渡は有効である。
- Aに対し弁済期が到来した貸金債権を有していたBは、Aから債権譲渡の通知を受けるまでに承諾をせず、相殺の意思表示もしていなかった。その後、Bは、Cから支払請求を受けた際に、Aに対する貸金債権との相殺の意思表示をしたとしても、Cに対抗することはできない。
解説
- “AのBに対する債権に譲渡禁止の特約があり、Cがその特約の存在を知りながら債権の譲渡を受けていれば、Cからさらに債権の譲渡を受けた転得者Dがその特約の存在を知らなかったことにつき重大な過失がない場合でも、BはDに対して特約の存在を対抗することができる。”誤り。債権に譲渡禁止の特約があり、譲受人が悪意であっても債権譲渡自体は有効となります（民法466条2項）。ただし、譲渡禁止特約につき悪意・重過失の譲受人に対しては、債務者は債務の履行を拒むことができます（民法466条3項）。
- “AがBに債権譲渡の通知を発送し、その通知がBに到達していなかった場合には、Bが承諾をしても、BはCに対して当該債権に係る債務の弁済を拒否することができる。”誤り。債務者が債権譲渡を承諾をした場合には、債権の譲受人は債務者に対して債権譲渡を対抗できます。Bは承諾をしたのですから、BはCに対して債務の弁済を拒否することができません（民法467条1項）。
- “AのBに対する債権に譲渡禁止の特約がなく、Cに譲渡された時点ではまだ発生していない将来の取引に関する債権であった場合、その取引の種類、金額、期間などにより当該債権が特定されていたときは、特段の事情がない限り、AからCへの債権譲渡は有効である。”[正しい]。現時点で発生していない債権（将来債権）であっても内容が特定しうるものであれば譲渡可能です（民法466条の6第1項）。本肢では「取引の種類、金額、期間などにより当該債権が特定されていたとき」の債権譲渡ですので有効となります。
- “Aに対し弁済期が到来した貸金債権を有していたBは、Aから債権譲渡の通知を受けるまでに承諾をせず、相殺の意思表示もしていなかった。その後、Bは、Cから支払請求を受けた際に、Aに対する貸金債権との相殺の意思表示をしたとしても、Cに対抗することはできない。”誤り。債務者は、債権譲渡の対抗要件具備時（譲渡人や譲受人が債権譲渡の対抗要件を備えた時）までに生じた事由をもって譲受人に対抗することができます（民法468条1項）。
Aに対する貸付債権は譲渡通知前に生じているので、BはCに対して相殺の抗弁を対抗することができます。
したがって正しい記述は[3]です。
マイホームFP 今か先か
住まい購入を考える時期。
気にいるものがあれば、ゆっくり考えることが、こういう時期が来たら購入することが皆様にとって最適なのかどうか。
見極めてみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉