宅建勉強5月10日(火)

問19

建築基準法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10ｍ又は12ｍのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
2. 一の敷地で、その敷地面積の40％が第二種低層住居専用地域に、60％が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。
3. 都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2ｍの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。
4. 容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。

解説

1. “田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10ｍ又は12ｍのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。”正しい。用途地域のうち、低層住宅の良好な住環境を守る目的で指定される「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」の3地域については、建築物の高さは10ｍまたは12ｍのうち、都市計画で定められた高さを超えてはいけないという制限があります。これを「絶対高さ制限」といいます（建築基準法55条1項）。
2. “一の敷地で、その敷地面積の40％が第二種低層住居専用地域に、60％が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。”[誤り]。敷地が2つの用途地域に属する場合には、過半の属する地域の建築物に関する用途制限が適用されます。
   本肢の場合、敷地全体について第一種中高層住居専用地域の用途制限が適用されるため、大学の建築が可能です（建築基準法91条、建築基準法48条3項）。
3. “都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2ｍの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。”正しい。都市計画区域の変更等によって建築基準法の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは道路とみなされます（建築基準法42条2項）。これを「2項道路」といいます。
   本肢の道は2ｍですので、特定行政庁の指定があるときに限り道路とみなされます。
4. “容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。”正しい。壁面線とは、道路境界線から敷地側に一定距離後退したところに引かれる線のことで、街の環境を整えるために必要がある場合に特定行政庁が指定します。壁面線が指定されると、敷地部分であっても原則としてその壁面線を越えて建築物の壁や柱、高さ2ｍを超える門や塀は建築することができなくなります。強制的にセットバックさせるようなイメージです。
   この壁面線の指定が道路の両側にある場合、特定行政庁が許可した建築物について容積率規制を適用するにあたり、壁面線同士の間を前面道路の幅員とみなして容積率を算定することができます。このとき、道路と壁面線の間の敷地は敷地面積から除かれます（建築基準法52条11項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

宅建勉強5月9日（月）

問18

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 建築物の高さ31ｍ以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。
2. 防火地域内にある3階建ての木造の建築物を増築する場合、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、その工事が完了した際に、建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。
3. 4階建ての事務所の用途に供する建築物の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
4. 建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。

解説

1. “建築物の高さ31ｍ以下の部分にある全ての階には、非常用の進入口を設けなければならない。”誤り。建築物の高さ31ｍ以下の部分にある3階以上の階に限り、非常用の進入口を設けなければなりません。「全ての階に」とする点で、本肢は誤りです（建築基準法令126条の6）。
2. “防火地域内にある3階建ての木造の建築物を増築する場合、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であれば、その工事が完了した際に、建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受ける必要はない。”誤り。増改築・移転に関して床面積10㎡以下のときに建築確認が不要となるのは、防火地域および準防火地域以外の区域内です（建築基準法6条2項）。本肢は防火地域内なので上記の例外は適用されず、3階建ての木造建築物なので建築確認が必要です。
3. “4階建ての事務所の用途に供する建築物の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。”[正しい]。2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設ける必要があります（建築基準法令126条1項）。
4. “建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の規定に適合しなくなった場合、当該建築物の所有者又は管理者は速やかに当該建築物を改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。”誤り。建築基準法の改正時に既に使用中または建築中の建物は、引き続き改正前の規定が適用されます（建築基準法3条2項）。
   したがって正しい記述は[3]です。

宅建勉強5月8日（日）

問16

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。
2. 風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
3. 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
4. 準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。

解説

1. “田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。”正しい。田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更、建築物の建築などの一定行為を行おうとする者は、市町村長の許可を受ける必要があります（都市計画法52条1項）。
2. “風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。”正しい。風致地区内における建築物の建築については、地方公共団体の条例で必要な規制をすることができます（都市計画法58条1項）。
3. “市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。”正しい。市街化区域については、少なくとも用途地域を定める必要があります。また、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされています（都市計画法13条1項7号）。
4. “準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。”[誤り]。準都市計画区域については、市街化区域と市街化調整区域の区域区分を定めることはできません（都市計画法8条2項）。

したがって誤っている記述は[4]です。

マイホームFP 修繕費はいくらみていますか？

ハウスメーカーによって修繕費は大きく異なります。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月7日（土）

問15

国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Aがその勧告に従わないときは、甲県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。
2. 乙県が所有する都市計画区域内の土地（面積6,000㎡）を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。
3. 指定都市（地方自治法に基づく指定都市をいう。）の区域以外に所在する土地について、事後届出を行うに当たっては、市町村の長を経由しないで、直接都道府県知事に届け出なければならない。
4. 宅地建物取引業者Bが所有する市街化区域内の土地（面積2,500㎡）について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要はない。

解説

1. “事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Aがその勧告に従わないときは、甲県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。”[正しい]。都道府県知事は、事後届出に係る土地の利用目的について勧告をしたにも関わらず、勧告に従わない場合は、その旨及びその勧告の内容を公表することができます（国土利用計画法26条）。
2. “乙県が所有する都市計画区域内の土地（面積6,000㎡）を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。”誤り。当事者の一方または双方が国等である場合に事後届出の必要はありません（国土利用計画法23条2項3号）。
3. “指定都市（地方自治法に基づく指定都市をいう。）の区域以外に所在する土地について、事後届出を行うに当たっては、市町村の長を経由しないで、直接都道府県知事に届け出なければならない。”誤り。事後届出は、当該土地が所在する市町村の長を経由し、都道府県知事に届け出る必要があります（国土利用計画法23条1項）。
4. “宅地建物取引業者Bが所有する市街化区域内の土地（面積2,500㎡）について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要はない。”誤り。市街化区域における面積2,000㎡以上の土地取引は事後届出の対象です。本肢の土地は2,500㎡ですので、事後届出を行わなくてはなりません。また、当事者が宅地建物取引業者であっても事後届出は必要です。

したがって正しい記述は[1]です。

マイホームFP 予算の振り分け

資金の割り振りはどうなっておりますでしょうか？

それぞれの計画によって全く違うと思いますが、建物重視にするのか・土地重視にするのか・・・

どちらが重要かを明確にして計画してみてはいかがでしょうか？

曖昧をなくすことが計画を進める近道と考えます！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月6日(金)

問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
2. 表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。
3. 所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。
4. 所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。

解説

1. “登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。”正しい。登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければすることができません（不動産登記法16条1項）。
2. “表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。”正しい。表示に関する登記については、登記官が職権ですることができます（不動産登記法28条）。
3. “所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。”正しい。所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があった場合は、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法51条1項）。
4. “所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。”[誤り]。登記名義人の住所については表題部の記載事項ではないため、表題部の変更の登記の対象外です。
   登記名義人の住所に変更があった場合は、権利部の住所変更登記をすることができます。この変更登記は任意規定であり、しなければいけないわけではありません（不動産登記法64条1項）。
   したがって誤っている記述は[4]です。

マイホームFP 学費はご存知ですか？

学費の違いご存知ですか？

公立・私立、幼稚園の無償化、大学は私立・公立・・・大きな差がございます。

どういった形でシミュレーションを行うのか、厳しく厳しくシミュレーションを行うのも一つですが、全てを厳しくみすぎてしまうと住まいを購入することができなくなってしまう方もいらっしゃいます。

生活費を改善しよう！学資保険を組んで教育費に備えよう！ダメだ無理だとするのではなく、どうしたらできるのかを探し、方法を見つけることもライフプランのポイントです！

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月5日（木）

問12

AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間貸借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。

1. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
2. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
3. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
4. CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

解説

1. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。”誤り。存続期間1年以上の定期建物賃貸借が契約期間が満了を迎える際、賃貸人は、契約期間満了の1年前から6月前までに、賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければなりません（借地借家法38条4項）。
   この通知がない場合には、賃借人に対して契約終了を対抗できません。
2. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。”誤り。転勤等のやむを得ない事情により、生活の本拠として使用することができなくなったなどの一定の条件を満たす場合には、定期建物賃貸借の中途解約を申し出ることができます（借地借家法38条5項）。
3. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。”[正しい]。「定期建物賃貸借でない場合」なので普通建物賃貸借の規定で判断することになります。期間の定めがある普通建物賃貸借では、期間満了の1年前から6月前までの期間に相手方に対し更新をしない旨の通知をしなかった場合は、同じ条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。
4. “CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。”誤り。賃貸に対しての造作買取請求権は、賃借人だけでなく転借人も有します（借地借家法33条）。よって、CはAに対して甲建物に付加した造作の買取りを請求できます。
   したがって正しい記述は[3]です。