宅建勉強5月5日（木）

問12

AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間貸借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。

1. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
2. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
3. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
4. CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

解説

1. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。”誤り。存続期間1年以上の定期建物賃貸借が契約期間が満了を迎える際、賃貸人は、契約期間満了の1年前から6月前までに、賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければなりません（借地借家法38条4項）。
   この通知がない場合には、賃借人に対して契約終了を対抗できません。
2. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。”誤り。転勤等のやむを得ない事情により、生活の本拠として使用することができなくなったなどの一定の条件を満たす場合には、定期建物賃貸借の中途解約を申し出ることができます（借地借家法38条5項）。
3. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。”[正しい]。「定期建物賃貸借でない場合」なので普通建物賃貸借の規定で判断することになります。期間の定めがある普通建物賃貸借では、期間満了の1年前から6月前までの期間に相手方に対し更新をしない旨の通知をしなかった場合は、同じ条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。
4. “CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。”誤り。賃貸に対しての造作買取請求権は、賃借人だけでなく転借人も有します（借地借家法33条）。よって、CはAに対して甲建物に付加した造作の買取りを請求できます。
   したがって正しい記述は[3]です。