宅建勉強6月21日（火）

問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2. 共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
3. 登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
4. 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

解説

1. “表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。”正しい。新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法36条）。
2. “共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。”[誤り]。合併の登記とは、別々の登記記録である数個の建物を、物理的な変更なしに登記上1個の建物とするための登記です。以下の建物については合併の登記をすることができません（不動産登記法56条）。
   1. 共用部分（団地共用部分）である旨の登記がある建物
   2. 所有者が異なる建物
   3. 共有持分の割合が異なる共有建物
   4. 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物
   5. 所有権等以外の権利に関する登記がある建物（一部を除く）
   共有部分の持分は専有部分の処分に従うことになり、原則として分離して処分することができません。このため共用部分である旨の登記がある建物の合併登記はできません。
3. “登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。”正しい。登記官は、表示に関する登記について申請があった場合や職権で登記しようとする場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができます（不動産登記法29条1項）。
4. “区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。”正しい。区分建物の表題登記は原始取得者（デベロッパや分譲業者等）しか申請することができません。しかし、原始取得者が表題登記をしないまま死亡したり会社が合併消滅したりした場合には、その一般承継人が原始取得者を表題部所有者とする表題登記を申請することができます（区分所有法47条2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（20）

【本文】

専務時代

バブル後耐えた山口社長　不採算事業からの撤退を進言

1992年、52歳の時に常務になった。社長の大西和男さんが9年目に入り、バトンタッチも近いかという頃だった。こういう時期には雑音も多くなるもので、上の人から「ヤノリュウ、次の社長はおまえかもしらん」と耳打ちされたこともあった。

94年、実際に社長になったのは、住友信託銀行（現・三井住友信託銀行）から来られた山口博人さんである。山口さんは財務の強化のために招かれ、円満な人格から「仏の山口」と慕われ…

【感想】

ぶれない柔軟な戦略を持っていることが大切だと認識いたしました。考えが変わることはあっても、ブレないこと・芯は一貫していることが大切だと思います。

お客様に対して、喜んでもらうために、お客様のためにをぶらさず提案していきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　賃貸か持ち家か

それぞれのメリット・デメリット・リスクを把握して計画をしてみてはいかがでしょうか。

それぞれの計画に間違えはなく、何を皆様が優先したいかがライフプランを決めていきます。

納得して計画を考えることをお勧めします！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月18日（日）

問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。
2. 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
3. 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
4. 管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

解説

1. “区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。”正しい。区分所有者からマンションを借りて住んでいる人のように、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意見を述べることができます。しかし、議決権の行使はできません（区分所有法44条1項）。
2. “最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。”[誤り]。最初に建物の専有部分の全部を所有する者（デベロッパや分譲業者等）が、公正証書によって設定できる規約は、規約共用部分に関する定め、規約敷地の定め、敷地利用権の分離処分ができる旨の定め、敷地利用権の持分割合に関する定めに限られます。よって、廊下や階段のような法定共用部分の規約を設定することはできません（区分所有法32条）。
3. “共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。”正しい。共有部分は区分所有者全員の共有に属しますが、規約に定めることによって、一部の区分所有者や管理者を共有部分の所有者とすることができます（区分所有法27条1項）。
   管理者は保存行為、集会の決議を実行すること、規約で定めた行為をすることができますが、その他の行為を行うには集会の決議によらなければなりません。管理者を所有者として定めておけば、その共用部分については管理者が単独で管理行為を行うことができるので都合が良いです。なお、実際に所有権の移転登記が行われるわけではありません。
4. “管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。”正しい。管理組合が法人である場合には理事と監事の設置が必須となります。理事とは管理組合法人の業務を執行をする自然人です。理事が複数人の場合、規約に別段の定めがなければ、その過半数で管理組合法人の事務は決定します（区分所有法49条1項・2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（19）

【本文】

買収案件

海外大手の2件が破談　財務知識欠き将来展望示せず

シアトルでの訴訟を経験して腹が据わった僕は、住友林業に残ると決めると、もっと会社を大きくしたいと思って海外企業の買収の仕事にも踏み込んだ。長年海外を飛び回って人脈が深まり、普通では手に入らない情報が僕の所に来るようになった時期に当たって、仕事が一回り大きくなった面もあった。

大きな案件が二つあった。

ひとつは1980年代後半の部長時代、米国の山林保有会社の大手であるプラム・クリークの買収話だ。同…

【感想】

大きな仕事を通じて、その物事を達成させるためにどうするのかを考えること当たり前、その物事を達成させた先にどういう結果があり、その先をどうすれば良いのかを見ておく必要があることを学ばせていただきました。

先を見るための当然の地域を身につけます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月18日（土）

問35

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1. Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
2. Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和4年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。
3. Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
4. Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。

分野

科目：E – 宅地建物取引業法等
細目：5 – 業務上の規制

解説

1. “Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。”違反する。自己の所有に属しない不動産であっても、他者と契約を結び、取得できることが明らかな場合には、自ら売主となり売買契約を締結することはできます。しかし、契約が条件付の場合には認められないと明記されているので違反行為となります（宅建業法33条の2第1号）。
2. “Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和4年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。”違反する。専任の宅地建物取引士が法定数を下回った場合、2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を置く必要があります（宅建業法31条の3第3項）。Aが新たな専任の宅地建物取引士を置いたのは、唯一の専任の宅地建物取引士が退職してから25日後であり、2週間を過ぎているので違反行為となります。
3. “Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。”違反する。取引態様の別は、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても明示する必要があります（宅建業法34条2項）。よって、違反行為となります。
4. “Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。”[違反しない]。建築確認や都市計画法の許可前であっても、賃貸借の契約であれば成立させることが可能です（宅建業法36条）。したがって違反しないものは[4]です。

日経新聞　私の履歴書　を読んで（18）

【本文】

社長に直訴

退社「3年待て」と慰留　米材輸入立て直しに飛び回る

訴訟が一区切りついて1983年に東京に戻ると、僕は直ちに社長の山崎完（ひろし）さんのところに行き、訴訟の間に起こったことをすべてぶちまけた。山崎さんは住友金属鉱山から来た人だったし、またその頃は社内の風通しも悪い時期だったから、訴訟の件も山崎さんには詳しい情報が上がっていなかったのだ。

山崎さんにひと通り話し終えると僕は「この会社に失望したから辞めます」と言った。すると山崎さんは「で、君どうする…

【感想】

会社を辞める、これも一つの選択肢と思います。さまざまな理由があるが、自身で決めること。

自分で責任を持って決めることであれば良いと思います。

今の状況から変わること、新しいことを始めることは環境も周囲も変わり大変なこと。そこに飛び出す実力・仲間を持っっているかだと思いました。

お客様に対して、最適・最善を提案できる実力をつけるための日々の勉強、一人ではできないことを助けてもらえる仲間と共にお客様に喜んでいただけるようにします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　いくらまで借りられるか３

実際にシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか？

返済期間は？

審査金利は？　　審査金利とは何かご存知でしょうか？

返済割合・返済比率とは？

携帯電話の本体代金は分割ですか、車のローンは組んでおりますか？

皆様が本当に借りれる価格、支払っていけるかの算出は、最低限上記の内容が理解できていないと、まったく違う数値となります。

一緒に作成いたしましょう！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月17日(金)

問34

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
2. 宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
3. 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
4. 宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。

解説

1. “宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。”誤り。損害賠償額の予定、違約金に関する定めがあるときは、全ての契約において、その内容を37条書面に記載しなければなりません（宅建業法37条1項8号）。
2. “宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。”[正しい]。建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項は、既存建物の売買・交換で37条書面の記載事項です（宅建業法37条1項2の2号）。
3. “宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。”誤り。租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、売買・交換で、その内容を37条書面に記載しなければなりません（宅建業法37条1項12号）。
4. “宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。”誤り。35条書面と37条書面に記名押印する宅地建物取引士は同一である必要はありません。

したがって正しい記述は[2]です。