宅建勉強5月6日(金)

問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
2. 表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。
3. 所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。
4. 所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。

解説

1. “登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。”正しい。登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければすることができません（不動産登記法16条1項）。
2. “表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。”正しい。表示に関する登記については、登記官が職権ですることができます（不動産登記法28条）。
3. “所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。”正しい。所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があった場合は、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法51条1項）。
4. “所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。”[誤り]。登記名義人の住所については表題部の記載事項ではないため、表題部の変更の登記の対象外です。
   登記名義人の住所に変更があった場合は、権利部の住所変更登記をすることができます。この変更登記は任意規定であり、しなければいけないわけではありません（不動産登記法64条1項）。
   したがって誤っている記述は[4]です。

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宅建勉強5月5日（木）

問12

AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間貸借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。

1. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
2. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
3. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
4. CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

解説

1. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。”誤り。存続期間1年以上の定期建物賃貸借が契約期間が満了を迎える際、賃貸人は、契約期間満了の1年前から6月前までに、賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしなければなりません（借地借家法38条4項）。
   この通知がない場合には、賃借人に対して契約終了を対抗できません。
2. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。”誤り。転勤等のやむを得ない事情により、生活の本拠として使用することができなくなったなどの一定の条件を満たす場合には、定期建物賃貸借の中途解約を申し出ることができます（借地借家法38条5項）。
3. “AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。”[正しい]。「定期建物賃貸借でない場合」なので普通建物賃貸借の規定で判断することになります。期間の定めがある普通建物賃貸借では、期間満了の1年前から6月前までの期間に相手方に対し更新をしない旨の通知をしなかった場合は、同じ条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。
4. “CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。”誤り。賃貸に対しての造作買取請求権は、賃借人だけでなく転借人も有します（借地借家法33条）。よって、CはAに対して甲建物に付加した造作の買取りを請求できます。
   したがって正しい記述は[3]です。

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宅建勉強5月4日（水）

問11

AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
2. 本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3. 本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
4. Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。

解説

1. “本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。”誤り。事業用定期借地権等の場合には公正証書による契約が必要ですが、本肢にそのような条件はありません。普通借地権の場合には契約方法に指定はありませんので、本件契約は有効な契約になります。
2. “本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。”[正しい]。「借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨」ですから定期借地権の設定になります。それぞれの定期借地権の存続期間は下表のように定められており、「居住用で20年」という条件を満たす定期借地契約は存在しません。
   よって、本特約は無効になります。
3. “本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。”誤り。借地権の存続期間は30年以上となっています。30年より長い期間を定めたとしても公正証書による必要はありません（借地借家法3条）。
4. “Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。”誤り。借地権の登記がなくても、借地権者本人の名義で建物の所有登記がなされていれば、土地の新所有者などの第三者に対して借地権を対抗できます（借地借家法10条1項）。
   本肢の場合、建物の名義が借地権者本人ではなく長男になっているため、新所有者に対し借地権を対抗することができません。
   したがって正しい記述は[2]です。

宅建勉強5月3日(火)

問10

相続に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと同様な法律上の効果が生じる。
2. 相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
3. 連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。
4. 共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にその共有物の明渡しを請求することができる。

解説

1. “無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと同様な法律上の効果が生じる。”正しい。無権代理人が本人の承諾を得ず契約を行い、その後、単独で本人を相続した場合は、本人が自ら契約をした際と同様の効果が生じます（最判昭40.6.18）。
2. “相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。”正しい。他の共同相続人の持分の譲渡に関しては無権利者となります。よって、他の共同相続人は、自己の持分についての登記なくとも第三取得者に対抗することができます（最判昭38.2.22）。
3. “連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。”正しい。連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となります（最判昭34.6.19）。
4. “共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にその共有物の明渡しを請求することができる。”[誤り]。共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができるので、たとえ過半数を超える相続人であっても、当然にその共有物の明渡しを請求することはできません（民法249条最判昭41.5.19）。
   したがって誤っている記述は[4]です。

マイホームFP　建替が必要かどうか

ライフプランを行う中で、大きな影響があると私が考えるポイントは建替が必要かどうかだと考えております。

メンテナンスコストや光熱費等の違いも非常に大きな要因ではございます。

建替が必要になる可能性が高いか低いかは確認いただくことが必要だと考えます。

建替が必要な場合には上記記載のライフプランのように大きく影響がございます。

建替リスクを減らす対策は何を行っているのか、保証はどうなっているのかを検討頂くことが大切です。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建ブログ5月2日（月）

問9

Aは、令和4年10月1日、A所有の甲土地につき、Bとの間で、代金1,000万円、支払期日を同年12月1日とする売買契約を締結した。この場合の相殺に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. BがAに対して同年12月31日を支払期日とする貸金債権を有している場合には、Bは同年12月1日に売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。
2. 同年11月1日にAの売買代金債権がAの債権者Cにより差し押さえられても、Bは、同年11月2日から12月1日までの間にAに対する別の債権を取得した場合には、同年12月1日に売買代金債務と当該債権を対当額で相殺することができる。
3. 同年10月10日、BがAの自動車事故によって被害を受け、Aに対して不法行為に基づく損害賠償債権を取得した場合には、Bは売買代金債務と当該損害賠償債権を対当額で相殺することができる。
4. BがAに対し同年9月30日に消滅時効の期限が到来する貸金債権を有していた場合には、Aが当該消滅時効を援用したとしても、Bは売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。

解説

1. “BがAに対して同年12月31日を支払期日とする貸金債権を有している場合には、Bは同年12月1日に売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。”誤り。相殺には、原則として双方の債権の弁済期が到来していることが必要です（民法505条1項）。本肢では、相殺をしようとする日が12月1日、貸金債権の支払期日が12月31日（弁済期未到来）なので相殺することはできません。
2. “同年11月1日にAの売買代金債権がAの債権者Cにより差し押さえられても、Bは、同年11月2日から12月1日までの間にAに対する別の債権を取得した場合には、同年12月1日に売買代金債務と当該債権を対当額で相殺することができる。”誤り。自働債権の取得時期が、受働債権の差押えを受けた後であるときには相殺はできません（民法511条1項）。Bが11月2日から12月1日までに取得した債権は、11月1日の差押え後に取得されたものなので、BはAの売買代金債権と相殺をすることはできません。
3. “同年10月10日、BがAの自動車事故によって被害を受け、Aに対して不法行為に基づく損害賠償債権を取得した場合には、Bは売買代金債務と当該損害賠償債権を対当額で相殺することができる。”[正しい]。悪意による不法行為、人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権を受働債権とする相殺をすることはできません（民法509条）。ただし、これを自働債権とする相殺は可能ですので、BからAに対しての相殺は有効となります。
4. “BがAに対し同年9月30日に消滅時効の期限が到来する貸金債権を有していた場合には、Aが当該消滅時効を援用したとしても、Bは売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。”誤り。一方の債権が時効により消滅した場合でも、消滅前に相殺適状にあった場合には相殺可能です。しかし、本肢の場合、売買代金債権成立前の9月30日に貸金債権が時効消滅しているため、相殺適状にはなっていません（民法508条）。よって、Aが当該消滅時効を援用した場合、Bは相殺をすることはできません。
   したがって正しい記述は[3]です。

マイホームFP　今か先か①

焦って決めたくない、今が購入のタイミングなのか、頭金を貯めてからが良いのか・・・

資金に関して比較することは・・・

総支払額は得なのか損なのか、定年退職を迎えた時の残債額はいくらなのか、確認しておりますでしょうか。

確認いただくことをお勧めいたします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉