マイホームFP　修繕費の設定は？

ハウスメーカーによって保証の内容は大きく変わります。

ライフプランを作成する方によっても大きく異なります。

保証がついており、かからないのであれば見込む必要はないと思いますが、保証がないものは見込んでおかなければなりません。

営業の方が言っているので・・・インターネットに書いてあるので・・・

安全を考えるのであれば当然見込むものです。

確認してみてはいかがでしょうか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月11日(土)

問15

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
2. 準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
3. 第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。
4. 第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。

解説

1. “近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。”誤り。近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です（都市計画法9条9号）。「住居の環境を保護するため」というのは住居系8地域に共通する文言ですが、近隣商業区域は商業系なので住居の環境保護については定義に含まれていません。
2. “準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。”誤り。準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域です（都市計画法9条11号）。「住居の環境を保護するため」というのは住居系8地域に共通する文言ですが、準工業区域は工業系なので住居の環境保護については定義に含まれていません。
3. “第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。”誤り。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）^※において、その良好な環境の形成や保持を係る観点から、建築物などの建築を制限するために定められる地域です（都市計画法9条15号）。
   特定用途制限地域は用途地域が定められていない区域にのみ定めることができるので、第一種低層住居専用地域について定めることはできません。用途地域を補完するために定める「特別用途地区」との押さえ分けをしっかりしておきましょう。※つまり非線引き区域や準都市計画区域のうち用途地域の定めがない区域
4. “第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。”[正しい]。高層住居誘導地区は、住宅と非住宅の混在を前提とした用途地域において、利便性の高い高層住宅の建築を誘導するために定める地域です。第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域で定めることができます（都市計画法9条17号）。

したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強6月10日(金)

問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2. 共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
3. 登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
4. 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

解説

1. “表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。”正しい。新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法36条）。
2. “共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。”[誤り]。合併の登記とは、別々の登記記録である数個の建物を、物理的な変更なしに登記上1個の建物とするための登記です。以下の建物については合併の登記をすることができません（不動産登記法56条）。
   1. 共用部分（団地共用部分）である旨の登記がある建物
   2. 所有者が異なる建物
   3. 共有持分の割合が異なる共有建物
   4. 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物
   5. 所有権等以外の権利に関する登記がある建物（一部を除く）
   共有部分の持分は専有部分の処分に従うことになり、原則として分離して処分することができません。このため共用部分である旨の登記がある建物の合併登記はできません。
3. “登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。”正しい。登記官は、表示に関する登記について申請があった場合や職権で登記しようとする場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができます（不動産登記法29条1項）。
4. “区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。”正しい。区分建物の表題登記は原始取得者（デベロッパや分譲業者等）しか申請することができません。しかし、原始取得者が表題登記をしないまま死亡したり会社が合併消滅したりした場合には、その一般承継人が原始取得者を表題部所有者とする表題登記を申請することができます（区分所有法47条2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

マイホームFP 年金はいつから

年金の制度は把握されておりますでしょうか。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月9日（木）

問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。
2. 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
3. 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
4. 管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

解説

1. “区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。”正しい。区分所有者からマンションを借りて住んでいる人のように、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意見を述べることができます。しかし、議決権の行使はできません（区分所有法44条1項）。
2. “最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。”[誤り]。最初に建物の専有部分の全部を所有する者（デベロッパや分譲業者等）が、公正証書によって設定できる規約は、規約共用部分に関する定め、規約敷地の定め、敷地利用権の分離処分ができる旨の定め、敷地利用権の持分割合に関する定めに限られます。よって、廊下や階段のような法定共用部分の規約を設定することはできません（区分所有法32条）。
3. “共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。”正しい。共有部分は区分所有者全員の共有に属しますが、規約に定めることによって、一部の区分所有者や管理者を共有部分の所有者とすることができます（区分所有法27条1項）。
   管理者は保存行為、集会の決議を実行すること、規約で定めた行為をすることができますが、その他の行為を行うには集会の決議によらなければなりません。管理者を所有者として定めておけば、その共用部分については管理者が単独で管理行為を行うことができるので都合が良いです。なお、実際に所有権の移転登記が行われるわけではありません。
4. “管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。”正しい。管理組合が法人である場合には理事と監事の設置が必須となります。理事とは管理組合法人の業務を執行をする自然人です。理事が複数人の場合、規約に別段の定めがなければ、その過半数で管理組合法人の事務は決定します（区分所有法49条1項・2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月8日(水)

問12

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和4年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。
2. 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。
3. 建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。
4. BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。

解説

1. “本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。”誤り。期間の定めがある建物賃貸借が、更新拒絶の通知をしなかったために法定更新される場合、従前と同一条件で期間の定めがない契約をしたものとみなされます（借地借家法26条1項）。
2. “本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。”[正しい]。期間の定めがない建物賃貸借では、双方がいつでも解約を申し入れることができます。賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要で申入れから6カ月を経過することによって、賃借人からの解約申入れには正当事由が不要で申入れから3カ月を経過することによって終了します（借地借家法27条1項、民法617条1項2号）。
3. “建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。”誤り。原貸借契約が賃借人（転貸人）の債務不履行によって終了する場合には、その終了を転借人に対抗できます。つまり、6カ月を待つことなく建物の明渡しを請求できます（民法613条3項）。
4. “BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。”誤り。造作買取請求権（借地借家法33条1項）は、借地借家法37条で定める強行規定には含まれないため、普通建物賃貸借および定期建物賃貸借のどちらでも造作買取請求権不行使の特約を有効に定めることが可能です（借地借家法37条）。
   したがって正しい記述は[2]です。

宅建勉強6月7日（火）

問11

次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
2. 借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。
3. 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。
4. 借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。

解説

1. “借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。”誤り。借地権を更新する際の存続期間は、1回目の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上としなければなりません（借地借家法4条）。よって、当初の存続期間が30年であったとしても、更新の際に30年以下とすることは可能です。
2. “借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。”誤り。借地権の存続期間が満了し、借地上に建物があったとしても、借地権設定者が正当な事由をもって異議を述べれば、借地権者からの更新請求を拒絶することができます（借地借家法5条1項）。よって、「異議を述べることができない」とする本肢は誤りです。
3. “借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。”[正しい]。借地権の対抗力は、当該借地上の建物の登記に敷地として記載されている土地についてのみ生じます（最判昭44.12.13）。例えば、借地権者がa番地、b番地の2つの土地を建物所有の目的で賃借していたとしても、建物がa番地にのみ建っているときは、b番地の敷地については第三者に借地権を対抗できないということです。これは第三者が登記を見た場合に、どの範囲の土地貸借権につき対抗力が生じているのか知り得るものでなければならないという理由からです。
4. “借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。”誤り。借地権設定者は、弁済期の到来した最後の2年分の地代等について、借地上の建物について先取特権を有します（借地借家法12条1項）。本肢は「3年」としているため誤りです。
   したがって正しい記述は[3]です。

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