宅建ブログ7月20日(水)

問38

宅地建物取引業者Aの行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。
2. Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。
3. Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。
4. Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。

解説

1. “Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。”誤り。都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認等、宅地建物に関して必要な許可・確認が得られた後でなければ当該物件の広告をすることはできません（宅建業法33条）。よって、Aは「許可申請中である旨表示」したとしても広告をすることはできません。
2. “Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。”誤り。広告をすることも業務の一部なので、業務の全部について停止処分を受けたときは、その停止期間中に広告をすることはできません。停止期間経過後に契約を締結する宅地であっても同様です。
3. “Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。”誤り。通常の広告費用、通常の物件調査費用は宅地建物取引業者の負担となります。本来の報酬と別途受領することができるのは、依頼者からの依頼に基づく特別な広告や調査の費用に限られ、これらを受領するためには、依頼者に事前説明して同意を得ておくことが必要とされています（解釈運用の考え方-第34条の2関係）。
4. “Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。”[正しい]。誇大広告等を行うことは法で禁止されています（宅建業法32条）。規制対象となる広告の媒体は特段限定されていないので、インターネット上での誇大広告も規制対象となります（解釈運用の考え方-第32条関係）。この規定に違反した宅地建物取引業者は、国土交通大臣又は都道府県知事から監督処分を受けることがあります（宅建業法65条）。
   したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強7月19日(火)

問37

宅地建物取引業者Aが、B所有地の売買の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 当該契約には、Bが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
2. Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月（専属専任媒介契約にあっては、1月）となる。
3. 「当該B所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは、その特約は無効である。
4. Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上（専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上）報告しなければならない。

解説

1. “当該契約には、Bが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。”正しい。専任媒介契約は1つの宅地建物取引業者に限定して媒介を依頼する契約で、他の業者に重ねて依頼をすることは禁止されます。依頼者が、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買・交換の契約を成立させる行為はこの契約の主旨に違反する行動ですので、専任媒介契約ではこの違反行為があったときの措置を定めることになっています（宅建業法規則15条の9第1号）。
2. “Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月（専属専任媒介契約にあっては、1月）となる。”[誤り]。専任媒介契約では契約の有効期間を最長で3カ月としています。このため3カ月を超える部分は無効となり3カ月となります（宅建業法34条の2第3項）。これは専属専任媒介契約でも同様ですので、「専属専任媒介契約にあっては、1月」とする本肢は誤りです。
3. “「当該B所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは、その特約は無効である。”正しい。専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、所定の期間内に、所在地、規模、形質、売買価格等を指定流通機構（レインズ）に当該物件情報を登録しなければなりません（宅建業法34条の2第5項）。「売買価格を登録しない」旨の特約は、この規定に反するので無効となります（宅建業法34条の2第10項）。
4. “Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上（専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上）報告しなければならない。”正しい。依頼者への業務処理状況の報告は、専属でない専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上行う必要があります（宅建業法34条の2第9項）。よって、本肢の記述は適切です。
   したがって誤っている記述は[2]です。

寺尾が知ったこと～第12話～

こんにちは。今日は生産緑地について調べてみました。

まず、生産緑地とは？ 良好な都市環境の形成を計るために市街化区域内農地としての機能を活かし、計画的に農地を保全していこうとする制度になります。

春日部市にも、生産緑地のポールが散見されます。

メリットやデメリットもあるので、次回はそれをまとめて投稿します。

本日もブログをご覧頂きありがとうございます。

マイホームFP　賃貸でずっと暮らしたい　

賃貸での支払いをずっと行っていく場合、総額は？リスクは？

メリットは？ずっと賃貸を選択される方の理由は？

さまざまな方の経験のお話を伺ってみてはいかがでしょうか？

正しいことは何かではなく、皆様の最善を作ってみてはいかがでしょうか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP 不動産取得税

不動産取得税

把握されておりますでしょうか。住まい購入は購入することで今まで支払っていなかったものが増えます。

もちろん光熱費が安くなったりもございますが・・・

支出を把握した上でのご決断をしてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強7月18日（月）

問36

宅地建物取引業者Aが、B所有建物の売買の媒介の依頼を受け、Bと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Bに交付しなければならない。
2. 「Bが、A以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、Aに通知しなければならない」旨の定めをしたときは、その定めは無効である。
3. Aが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Aは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
4. BがAに対して支払う報酬に関する事項については、必ずしも宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面に記載する必要はない。

解説

1. “Aは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Bに交付しなければならない。”誤り。遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面（以下、媒介契約書面）を作成する必要があるという点は適切です。しかし、媒介契約書面に必要なのは宅地建物取引業者の記名押印であり、宅建士の記名押印は必要ありません（宅建業法34条の2第1項）。よって、「取引士をして記名押印させ」とする本肢は誤りです。
2. “「Bが、A以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、Aに通知しなければならない」旨の定めをしたときは、その定めは無効である。”誤り。一般媒介契約では、他の業者に重ねて依頼することを禁止する特約をすることはできません^※が、他業者への依頼したときの通知義務を特約で定めることはできます。現に標準媒介契約約款でも依頼主の通知義務が規定されています。
   ^※それをすると専任媒介契約になってしまいます
3. “Aが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Aは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。”[正しい]。媒介契約で宅地建物の売買価格について宅地建物取引業者が意見を述べる場合は、公的な価格査定マニュアルや同種の取引事例などの合理的根拠を明確に示す必要があります（宅建業法34条の2第2項）。この規定に違反した場合、業務停止処分を受けることがあります（宅建業法65条2項2号）。
4. “BがAに対して支払う報酬に関する事項については、必ずしも宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面に記載する必要はない。”誤り。宅地建物取引業者の報酬に関する事項は、媒介契約書面に必ず記載する必要があります（宅建業法34条の2第1項7号）。本肢は「記載する必要はない」としているので誤りです。

したがって正しい記述は[3]です。

宅建ブログ7月17日(日)

問35

宅地建物取引業者Aが、その業務を行う場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1. Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、当該建物の近隣にゴミの集積場所を設置する計画がある場合で、それを借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがあるときに、Aは、その計画について故意に借主に対し告げなかった。
2. Aは、建物の売買の媒介をするに当たり、建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし、当該建物の売買契約が成立したので、国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに、その広告に要した実費を超える料金を受領した。
3. Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、借受けの申込みをした者から預り金の名義で金銭を授受した場合で、後日その申込みが撤回されたときに、Aは、「預り金は、手付金として既に家主に交付した」といって返還を拒んだ。
4. Aは、建物の売買の媒介をするに当たり、買主が手付金を支払えなかったので、手付金に関し銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、当該建物の売買契約を締結させた。

解説

1. “Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、当該建物の近隣にゴミの集積場所を設置する計画がある場合で、それを借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがあるときに、Aは、その計画について故意に借主に対し告げなかった。”違反する。相手方が知らないと重大な不利益を被るおそれがある事実を故意に告げないことは禁止されています（宅建業法47条2号ニ）。ゴミの集積場所は「嫌悪施設」であり、近くにあると騒音や悪臭などの環境面での悪影響が懸念されるので、宅地建物取引業者はその設置計画があることを借主に告げなくてはなりません。
2. “Aは、建物の売買の媒介をするに当たり、建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし、当該建物の売買契約が成立したので、国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに、その広告に要した実費を超える料金を受領した。”違反する。建物の売主から依頼を受けて特別の広告をした場合、本来の報酬額とは別途、依頼主に対して広告の実費の費用請求が可能です（告示第9）。しかし、本肢のように「実費を超える料金」の請求は違反となります。
3. “Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、借受けの申込みをした者から預り金の名義で金銭を授受した場合で、後日その申込みが撤回されたときに、Aは、「預り金は、手付金として既に家主に交付した」といって返還を拒んだ。”違反する。契約の申込みが撤回されたときに既に受領済の預り金の返還を拒むことは禁止されています（宅建業法規則16条の12第2号）。宅地建物取引業者Aは預り金の名義で受け取っているので、返還を拒むと宅建業法違反となります。
4. “Aは、建物の売買の媒介をするに当たり、買主が手付金を支払えなかったので、手付金に関し銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、当該建物の売買契約を締結させた。”[違反しない]。宅地建物取引業者が相手方に対し、手付を貸し付けたり分割払いにしたりして契約を誘い込む行為は禁止されていますが、金融機関との間の金銭の貸借をあっせんすることは問題ありません（宅建業法47条3号）。
   したがって違反しない行為は[4]です。

寺尾が知ったこと～第11話～

今日は、ブロック塀について書きます！ ブロック塀は、好きに積んで良いものではなく建築基準法で指定されています。

塀の高さが1.2メートル以上であれば、塀の長さ3.5メートルごとに控え壁を設置しなければなりません。

また、基礎があるか壁の厚さは十分かなど細かい規定があるので要注意です！

以上になります。ブログをご覧頂きありがとうございました。

寺尾が知ったこと～第10話～

ブログをご覧頂き、ありがとうございます。

今日もお客様と話してわからなかったことがえりました。今日は「権利証」についてです。

現在は、「登記済証」(通称権利証)に代わり「登記識別情報」が発行されています。

権利証は、失くすと再発行できないそうなのでご売却の際は必ず確認しましょう。

以上になります。

また、わからなかったことは調べて投稿しますのでよろしくお願いします。