スタッフブログ
宅建勉強11月29日(月)
住宅比較株式会社の吉田です。
宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。
- 本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
- 当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。
- Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
- 本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
“本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。”違反しない。専任媒介契約の有効期間は3カ月を超えることができませんが、一般媒介契約にはこの規制の適用がありません（宅建業法34条の2第3項）。したがって、有効期間を6カ月としても3カ月としても、仮に自動更新にしたとしても適法です。
なお、国土交通省の標準専任媒介契約約款では、一般媒介契約の有効期間を、当事者で協議の上3ヶ月以内としているので、本肢もそれを意識して3カ月にしているのでしょう。
“当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。”違反しない。業務処理状況の報告は、専任媒介契約を締結したときのみの義務です（宅建業法34条の2第9項）。一般媒介契約ではそもそも報告義務自体がないので、14日に1回以上の頻度で行っても何ら問題はありません。
“Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。”違反しない。指定流通機構（レインズ）への登録義務があるのは専任媒介契約を締結したときのみであり、一般媒介契約では義務付けられていません（宅建業法34条の2第5項）。また、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡すのも専任媒介契約を締結したときのみの義務です（宅建業法34条の2第6項）。そもそも一般媒介契約ではどちらも義務付けられていませんから、登録を証する書面の交付が遅れたとしても法に違反することはありません。
“本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。”違反しない。宅建業法では売買・交換の媒介契約について規制していますが、貸借の媒介契約については特段の規制がありません。したがって、有効期間を定めない契約も可能です。したがって違反しないものは「四つ」です。
日経新聞 私の履歴書 中嶋悟 を読んで（29）
未来
レースを技術の実験場に デジタル化・環境保護に寄与を
日本レースプロモーション（JRP）という1995年に設立された会社がある。現在はフォーミュラカーレースの最高峰、全日本スーパーフォーミュラ（SF）を運営。僕は2004年7月から同社の会長を務めている。
73年の全日本F2000のスタートから、日本のフォーミュラカーレースは50年の節目を来年迎える。そこで次の50年の活動方針を伝える記者会見を10月25日、レーサーの小林可夢偉君、山本尚貴君、エンジンを供給してくれるトヨタの佐藤恒治執行役員らと一緒に行った。
競争がないと物は良くならない、競うことで開ける未来がある。
新しい技術・思考を取り入れ発展していく、既存のやり方だけしていくのでは周囲に時代に置いていかれてしまうと感じました、今のまま行っていては成長しない、いかに周りに勝つかを考えようと思いました。
お客様に選ばれるために何ができるか、周りの方より何か提案できることはないかを考えていこうと思います。
住宅比較 浦和 竹内智哉
宅建勉強11月28日（日）
住宅比較株式会社の吉田です。
宅地建物取引業法の規定に基づく営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者が、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託した場合、当該供託所から国土交通大臣にその旨が通知されるため、当該宅地建物取引業者は国土交通大臣にその旨を届け出る必要はない。
- 宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有するが、取引をした者が宅地建物取引業者に該当する場合は、その権利を有しない。
- 営業保証金は、金銭による供託のほか、有価証券をもって供託することができるが、金銭と有価証券とを併用して供託することはできない。
- 有価証券を営業保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。
国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者が、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託した場合、当該供託所から国土交通大臣にその旨が通知されるため、当該宅地建物取引業者は国土交通大臣にその旨を届け出る必要はない。”誤り。営業保証金を供託した宅地建物取引業者は、供託書の写しを添附して、免許権者に供託をした旨の届出をしなければなりません（宅建業法25条4項）。本肢は「届け出る必要はない」としているため誤りです。
“宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有するが、取引をした者が宅地建物取引業者に該当する場合は、その権利を有しない。”[正しい]。営業保証金から債権の弁済を受けることができるのは、宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）です。したがって、宅地建物取引業者は営業保証金の還付権者になることができません（宅建業法27条1項）。
“営業保証金は、金銭による供託のほか、有価証券をもって供託することができるが、金銭と有価証券とを併用して供託することはできない。”誤り。営業保証金の供託は、①金銭のみ、②金銭と有価証券とを併用、③有価証券のみのいずれの方法でも行うことができます（宅建業法25条3項）。
“有価証券を営業保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。”誤り。有価証券を営業保証金又は弁済業務保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債は額面金額の100%、地方債は額面金額の90%の価額です（施行令15条1項）。本肢は、国債90%、地方債80%としているので誤りです。
したがって正しい記述は[2]です。
日経新聞 私の履歴書 中嶋悟 を読んで（28）
2人の子供
別々の道歩んだ兄と弟 最善の努力する人生願う
2人の息子はそろってレーサーになった。長男の一貴は1985年、次男の大祐は89年のともに1月生まれ。あくまでも環境のなせる業で、強制や誘導をした覚えはない。子供に僕が説教じみたことを言ったのは、自分が苦労しただけに「とにかく英語だけはちゃんとやっておけよ」くらいのものだ。
レースくらい緊張感があって楽しいものはないと思っているから、息子たちがやると言い出しても「どうぞ」という感じで止めなかった。
親の背中を見て育つ、誰かの背を見て自身の道を決めていく、自分で決めて進んでいく。
少なからず誰しもが周囲へ影響を与えていると思いました。それが良い影響なのかよくない影響なのか、受け取る側にもよるが、良い影響を与えられる行動をしていこうと思います。
お客様にとってもちろんマイナスな影響を与えてしまってはどうしようもない、たくさんいる営業の中で少しでも抜き出た良い影響を与えらるかが、お客様の判断に大きく関わってくると思います。
自分のできる他の方にない良い影響をあげるものを提案していこうと思います。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強11月27日（土）
住宅比較株式会社の吉田です。
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- 宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
- 建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
- 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。
- 賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。
宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。”正しい。宅地建物取引業者が業務に関して宅地建物の広告をするときは、著しく事実に相異する表示をし、または実際の物よりも著しく優良であり、若しくは著しく有利であると人を誤認させる表示をしてはいけません。本規定の適用を受ける表示項目は、①所在、②規模、③形質、④現在または将来の利用の制限、⑤現在又は将来の環境、⑥現在又は将来の交通その他の利便、⑦代金・借賃等の対価の額その支払方法、⑧代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが含まれます（宅建業法32条）。
“建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。”誤り。代理や媒介において報酬とは別に広告料金を依頼主に請求できるのは、依頼主の依頼によって行う特別の広告に関する料金に限られます。よって、依頼者からの依頼がなければ、その広告料金相当額を受領することはできません（報酬告示第9）。“複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。”誤り。取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければなりません。片方の広告しか見ない人もいるので当然ですよね。取引態様の明示に関しては例外はないと覚えておきましょう（宅建業法34条1項）。
“賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。”正しい。建築確認を受けた後でなければ、当該工事に係る建物に関する広告をしてはいけません。たとえ建築確認申請中である旨を表示したとしてもダメです（宅建業法33条）。なお、貸借に限り必要な許可や処分前でも契約をすることができます。
したがって正しいものは「二つ」です。
日経新聞 私の履歴書 中嶋悟 を読んで（27）
スクール
いつかは日本人王者を 校長に就任 選手育成に力
引退してほどなく、始めたことがある。若手ドライバーの育成だ。英国で暮らしていた頃から野田英樹君、中野信治君ら有望な若手を僕の家に住まわせて、向こうで武者修行させていた。その頃からホンダや鈴鹿サーキットの関係者らと「僕の次のF1レーサーがいずれ必要になるね」という話をしていた。
それにはもっと競技の裾野を広げ、開始年齢を下げる必要がある。僕のように30歳を過ぎてF1に行くようではつらいぞと。
学ぶこと、学べることの大切さ、幸福、大変さをしっかり認識しようと感じました。
教えてくれる方への感謝、その環境をいただける感謝を持っていこうと思います。
お客様に対しても、良い情報を伝えられる様に勉強していこうと思います。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強11月26日(金)
住宅比較株式会社の吉田です。
宅地建物取引士の登録（以下この問において「登録」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引士A（甲県知事登録）が、乙県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事することとなったときは、Aは甲県知事を経由せずに、直接乙県知事に対して登録の移転を申請しなければならない。
- 甲県知事の登録を受けているが宅地建物取引士証の交付を受けていないBが、宅地建物取引士としてすべき事務を行った場合、情状のいかんを問わず、甲県知事はBの登録を消除しなければならない。
- 宅地建物取引士C（甲県知事登録）は、宅地建物取引業者D社を退職し、宅地建物取引業者E社に再就職したが、CはD社及びE社のいずれにおいても専任の宅地建物取引士ではないので、勤務先の変更の登録を申請しなくてもよい。
- 甲県で宅地建物取引士資格試験を受け、合格したFは、乙県に転勤することとなったとしても、登録は甲県知事に申請しなければならない。
宅地建物取引士A（甲県知事登録）が、乙県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事することとなったときは、Aは甲県知事を経由せずに、直接乙県知事に対して登録の移転を申請しなければならない。”誤り。登録を受けている都道府県とは別の都道府県の事務所に従事することなった場合、登録を受けている都道府県知事を経由して、移転先の都道府県知事に申請をすることで登録を移転をすることができます（宅建業法19条の2）。登録の移転は現に登録を受けている都道府県知事を経由して申請しなければならない点、登録の移転は義務ではなく任意ですので「しなければならない」とする点で本肢は誤りです。
“甲県知事の登録を受けているが宅地建物取引士証の交付を受けていないBが、宅地建物取引士としてすべき事務を行った場合、情状のいかんを問わず、甲県知事はBの登録を消除しなければならない。”誤り。取引士証の交付を受けていない者の登録が消除されるのは次の3つのケースです（宅建業法68条の2第2項）。
- 宅建士登録の欠格事由に該当するに至ったとき
- 不正に手段により宅建士登録を受けたとき
- 宅地建物取引士としてすべき事務を行い、情状が特に重いとき
宅地建物取引士としての事務を行ったときに登録消除処分となるのは、情状が特に重いときに限られます。本肢は「情状のいかんを問わず」としているので誤りです。
“宅地建物取引士C（甲県知事登録）は、宅地建物取引業者D社を退職し、宅地建物取引業者E社に再就職したが、CはD社及びE社のいずれにおいても専任の宅地建物取引士ではないので、勤務先の変更の登録を申請しなくてもよい。”誤り。勤務先の宅地建物取引業者の商号・名称と免許証番号は、宅地建物取引士資格登録簿の登録事項となっています（施行規則14条の10第1項3号）。変更があった場合には、遅滞なく、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければなりません（宅建業法20条）。
“甲県で宅地建物取引士資格試験を受け、合格したFは、乙県に転勤することとなったとしても、登録は甲県知事に申請しなければならない。”[正しい]。宅地建物取引士の登録を受けることができるのは、宅建試験に合格した都道府県に限られます。Fは甲県で試験に合格しているので、甲県知事に登録を申請しなければなりません（宅建業法18条1項）。その後、必要があれば乙県に登録の移転をするという流れになります。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 中嶋悟 を読んで（26）
英国生活
快適な運転環境に感銘 背景に「車は何のため」との問い
英国ロンドン郊外に、F1参戦前年の1986年から居を構えた。籍を置いたロータス、ティレルを含め、当時のF1チームの半数は英国勢だったから、そうするのは、ごく自然なことだった。
一緒に働く英国人の言葉の端々に、大英帝国の誇りを感じた。レースにおいて自分たちは1番で「米国のインディカーなんかレースじゃない」とこき下ろす。
何のために、何を目的にという観点で物事は行われ、物が作られる、日々の仕事でも生活でもただなんとなく過ごしてしまい、この点を考えていないことが多くあると振り返ることができました。
お客様の要望・エリアなどなぜこういう要望をいただいているのか、どうなりたいのかを共有し良い提案ができる様になろうと思います。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 中嶋悟 を読んで（25）
幻の買収
名門ティレル手に入らず チームでのF1参戦は夢に
自分に力が足りなくて、はかない夢で終わった計画がある。F1チームのティレルの買収話である。
1997年に古巣ティレルのスポーティング・ディレクターに就任した。オーナーのケン・ティレルに招かれて、名門チームの再建計画に加わることになったのだ。
僕が91年に去った後も、ティレルは日本との結びつきをさらに深めていた。93年から96年まで片山右京がシートに座り、ヤマハのエンジンを積んで戦った。
やりたいことやる、繋がりがあるやりたいだけではできない。
理想の計画を立てるだけでは希望を叶えることは難しい。叶えてその後も続け、成長、維持していくことができるかが大切であることを知りました。
普段からやりたいことを伝え、継続するストーリーを考えていないことで途中で終わってしまうことが多いと振り返ることができました。
お客様に対しても、購入し、生活するストーリーをご提案していこうと思います。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉