スタッフブログ
宅建勉強12月20日（火）
住宅比較の吉田です。
問22
国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Aが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をBが購入した場合には、Bは事後届出を行う必要はないが、Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてDと売買に係る予約契約を締結した場合には、Dは事後届出を行う必要がある。
- Eが所有する市街化区域内の2,000㎡の土地をFが購入した場合、Fは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。
- Gが所有する都市計画区域外の15,000㎡の土地をHに贈与した場合、Hは事後届出を行う必要がある。
- Iが所有する都市計画区域外の10,000㎡の土地とJが所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地を交換した場合、I及びJは事後届出を行う必要はない。
解説
下表は事後届出が不要となる主な場合をまとめたものです。
- “Aが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をBが購入した場合には、Bは事後届出を行う必要はないが、Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてDと売買に係る予約契約を締結した場合には、Dは事後届出を行う必要がある。”[正しい]。
【Bについて】
市街化区域内の場合には2,000㎡未満であれば事後届出が不要となります。Bが取得した土地は1,500㎡ですので届出不要です。
【Dについて】
市街化調整区域内の場合には5,000㎡未満であれば事後届出が不要となります。Dが取得した土地は6,000㎡ですので届出が必要です。予約契約でも効力発生日ではなく、契約日から起算して2週間以内が届出の期限となります。 - “Eが所有する市街化区域内の2,000㎡の土地をFが購入した場合、Fは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。”誤り。事後届出の期限は、契約締結日から起算して2週間です（国土利用計画法23条1項）。よって、Fは所有権移転登記を完了した日からではなく、売買契約日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要があります。
- “Gが所有する都市計画区域外の15,000㎡の土地をHに贈与した場合、Hは事後届出を行う必要がある。”誤り。贈与による取得には対価性がないので、面積にかかわらず事後届出は不要です。似た論点として相続も事後届出なので覚えておきしょう。
- “Iが所有する都市計画区域外の10,000㎡の土地とJが所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地を交換した場合、I及びJは事後届出を行う必要はない。”誤り。交換は事後届出の対象取引です。市街化調整区域では5,000㎡未満、都市計画区域外では10,000㎡の場合に届出不要ですが、本肢の土地は両方とも10,000㎡ですので、I及びJともに事後届出を行う必要があります。
したがって正しい記述は[1]です。
住宅比較株式会社
吉田 真樹
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（19）
女子差別撤廃
日本も批准目指し署名 女性団体が声 滑り込みの決定
「女子差別撤廃条約」が国連総会で採択された興奮の最中にあって、私は「でも日本は批准できるのだろうか？」と思わずにはいられなかった。日本で問題になったときの人々の反応が、とても心配だったからである。
日本が批准するには、3つ乗り越えるべき壁があった。1つは国籍法の改正だ。父親が日本人なら日本国籍を取得できるが、母親が日本人でも日本国籍は取得できなかった。これは法務省の管轄である。
きまり・ルールができても、それを受け入れるか、守られる様に広めることが大変であることを知りました。ルールを提案した方の考え思想、それを伝えられた方の考え思想があり、お互いにどうあるべきかを考え、道を修正していく。そこには大きな壁がある。
お客様のご要望についての思い、基準、将来像をしっかりと共有させて頂き、どういった考えをお持ちなのかをお聞かせ頂き、ご要望通り、もしくはご要望を変えていただく提案をしていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強12月19日（日）
住宅比較の吉田です。
問21
農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 法第3条第1項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。
- 市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。
- 相続により農地を取得することとなった場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
- 農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
解説
- “法第3条第1項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。”[正しい]。3条許可または5条許可が必要な農地の権利移動について、これらの許可を受けずに売買契約を締結した場合、所有権移転の効力は生じません（農地法3条6項）。
- “市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。”誤り。市街化区域内の農地を農地以外に転用する場合は、農業委員会への届出で足ります。この届出は転用の前にあらかじめ行う必要があります（農地法4条1項8号）。本肢は「農地転用した後に」としているので誤りです。
- “相続により農地を取得することとなった場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。”誤り。相続や遺産分割により農地を取得することとなった場合には、3条許可は不要です（農地法3条1項12号）。ただし、取得後に遅滞なくその旨を農業委員会に届け出なければなりません（農地法3条の3）。この届出は実務上、被相続人の死亡を知った時からおおむね10ヶ月以内にすることとされています。
- “農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。”誤り。農地法における権利移動に該当するのは、所有権の移転のほか、地上権、永小作権、質権、使用貸借、賃借権等の使用収益権の設定がある場合です。使用収益権が抵当権設定者に残る抵当権の設定は、権利移動に該当しないので3条許可は不要です（農地法3条1項）。
したがって正しい記述は[1]です。
住宅比較株式会社
吉田真樹
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（18）
国連公使
女子差別撤廃条約を担当 念願の海外勤務 英語には苦労
1979年夏、私は国連代表部の公使としてニューヨークに着任した。「海外で仕事をしてみたい」という念願が、ちょうど50歳でかなった。
事前に打診があったさい、断る理由はさらさらなかった。夫と私が単身赴任したことは過去に何度もある。ニューヨークは便利なところで、適当な住居を見つければ、家族が時折訪れることは可能だろう。息子が米国の生活を経験してみるのもよいのではないかと話し合った。
スタートはさんざんであった。
念願叶い、海外勤務ができた赤松氏、ですが生活の居住空間、言語、環境と大変苦労されたことが書かれておりました。誰しもが望んだことを行えるとなっても、苦労し勉強し助けを得て活動ができると思いました。
常に環境に対してもがいていらっしゃった赤松氏でさえさらに成長が必要な状況だったと書かれておりました。私も日々もがき、やると決めたことに関して準備、成長していきます。
お客様に対して、念願を叶えていただける様に成長します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ12月18日（土）
【質権と留置権】
質権とは？
お金を貸す時に人質として物を預かる権利
差し出すものの価値
10万円のバッグの価値の時、10万円貸す（担保価値を見ている）
「お金を貸すけど、返すまでこのバッグ預かる。返さなければバッグを売る。」＝約定担保物権
物上代位あり
担保に入れているものにかけられている保険金から支払いを受けられる。
留置権とは？
お金を払うまで物を返さなくて良い権利＝法定担保物権
修理した車。お金を払ったら車を返す。
★留置権の発生要件
１：そのものから発生している債権である。
２：物を占有している
３：弁済期になっている
４：物の占有が不法行為で始まっていない
物が生み出した利益を受け取れる＝果実
かかったお金を請求するスキル
宅建勉強12月18日（土）
住宅比較の吉田です。
問20
土地区画整理組合（以下この問において「組合」という。）に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。
- 組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。
- 組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。
- 組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。
解説
- “組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。”誤り。施行地区内に未登記の借地権を有する者※のうち、市町村長に対して借地権の申告をした者については、借地権者の母数に含まれるので同意を得る必要があります。※未登記の借地権を有する者とは、借地上に自己名義の建物を所有しているものなど
少し複雑なので順を追って説明していきます。
まず、土地区画整理組合の設立の認可を受けるには定款及び事業計画が必要ですが、この定款及び事業計画には施行地区内の土地の所有者・借地権者のそれぞれから3分の2以上の同意を得なければなりません（土地区画整理法18条）。これが本肢が問うている借地権者からの同意です。
そして、定款及び事業計画の同意を得ようとする者は事前に市町村長に申請しなければならず、申請を受けた市町村長は、施行地区となるべき区域を公告することになっています。施行地区内に未登記の借地権を有する者は、この公告があった日から1月以内に市町村長に対して借地権の種類と内容を申告することになっており、この申告を行った者は登記を備えた借地権者と等しく同意を得る対象となります。なお、申告がなかった者は同意の手続き上、存在しない者として扱われます（土地区画整理法19条）。よって、未登記の借地権を有する者も同意を得る対象に含まれます。 - “組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。”[正しい]。定款に特別な定めがない場合、組合の総会の会議は、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができません（土地区画整理法34条）。半数を下回る出席数では開催することができません。
- “組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。”誤り。組合が組合員から賦課金を徴収する場合、借地の位置や地積（土地の面積）を考慮して公平に決めることとされています（土地区画整理法40条2項）。一律である必要はありません。むしろ一律だと、土地が広い人と狭い人、良い立地の人とそうではない人の間に不公平が生じる可能性があります。
- “組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。”誤り。参加組合員とは、施行地区内の土地の所有者等（狭義の組合員）ではないのに土地区画整理組合に参加する者です。参加組合員になれるのは、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等の政令で定められている者に限定されています（土地区画整理法25条の2）。資力や信用を有していても定款に定めるだけで参加組合員となれるわけではありません。
したがって正しい記述は[2]です。
住宅比較株式会社
吉田真樹
日経新聞 私の履歴書 赤松良子 を読んで（17）
国際婦人年
男女平等へ世界の風吹く 女性初の地方労働基準局長に
1972年、国連総会は75年を「国際婦人年」とすることを満場一致で決議した。男女平等を真に実生活に徹底させようと、世界中で大きな風が吹き始めた。
この風を、労働省婦人労働課長だった私も受けた。73年、米ワシントンで開かれた経済協力開発機構（OECD）の女性についての専門家会議に派遣されたのだ。9年ぶりの海外だった。
米国ではウーマンリブが最盛期。
能力の問題ではなく、能力を試す応募資格さえないのでは、話にならない。
男女平等がなされていなかった時代、能力を試す機会さえもてなかった、そういった時代から今は能力・資格がある方が活躍する時代へと変わっていることを感じました。
何かを成している方は常に勉強し、能力を高め続けている、私も日々能力を高める様勉強していこうと思います。
お客様に対して、最新の情報を性格にお伝えできる様常にアンテナをはっていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建ブログ12月17日（金）
山田さん、ご報告有難う御座います。
掲載させて頂きます。
【停止条件と解除条件】
停止条件・・・停止して始まる ●●したら●●
例）付き合ったら100万円あげる。
解除条件・・・あとで解除されるかも
平成３０年 問３
AとBとの間で、５か月後に実施される試験にBが合格した時にはA所有の甲建物をBに贈与する旨を書面で約した。
この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
１：本件約定は、停止条件付贈与契約である。 （○）
合格した条件を満たしたら贈与してくれる。
２：本件約定の後、Ａの放火により甲建物が滅失し、そのあとにＢが本件試験に合格した場合、ＡはＢに対して損害賠償責任を負う。 （○）
＝あげるものがあげられなくなったら損害賠償責任を負う。
３：Ｂは本件試験に合格した時は、本件約定の時点にさかのぼって甲建物の所有権を取得できる。（×）
＝停止条件はさかのぼらない。合格した時に契約が成立する。
４：本件約定の時点でＡに意思能力がなかった場合、Ｂは本件約定に基づき甲建物の所有権を取得することができない。（○）
＝意思能力がないというのは赤ちゃんのこと。赤ちゃんと契約するということ。揺り籠の赤ちゃん。
宅建ブログ12月16日(木)
住宅比較株式会社の吉田です。
山田さんご報告有難う御座います。
掲載させて頂きます。
【強迫の被害者が負ける時】強迫が完全無欠とは限らない。
★平成２２年 問４★
AがBから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名乗るCがAに対して連絡してきた。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。
２ 甲土地はCからB、BからAと売却されており、CB間の売買契約がBの強迫により締結されたことを理由として取り消された場合には、BA間の売買契約締結の時期に関わらず、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。（×）
○取消前の第三者
C → B → A（取消前の第三者）
③取消 ①強迫 ②甲土地取得
Cは保護される。登記する暇がない・・・
○取消後の第三者
C → B → A（取消後の第三者）
②取消 ①強迫 ③甲土地取得
二重譲渡・登記を先にした方が勝ちになる。
Cは登記が必要。Cは取り消し後にすぐ登記が必要である