宅建勉強1月3日（月）

住宅比較の吉田です。

問40

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Bがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。

1. Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。
2. Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき。
3. Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。
4. Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

解説

次の条件のいずれかを満たす場合、クーリング・オフによる契約解除はできません。逆を言えば、どれにも該当しなければクーリング・オフできるということです（宅建業法37条の2）。

1. 宅地建物取引業者の事務所等で買受けの申込みまたは売買契約（事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合を除く）をしている
2. クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して8日を経過している
3. 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っている
4. 買主が宅地建物取引業者である

1. “Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。”解除できない。喫茶店はクーリング・オフの適用がある場所です。しかし、Bが契約解除の書面を発したのは、クーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目です。書面で告げられた日から起算すると9日目なので、クーリング・オフによる契約解除はできません。
2. “Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき。”解除できる。喫茶店はクーリング・オフの適用がある場所です。手付による契約解除と異なり、クーリング・オフによる契約解除では売主である宅地建物取引業者が契約の履行に着手していても、所定の期間内であれば契約を解除できます。
3. “Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。”解除できる。喫茶店はクーリング・オフの適用がある場所です。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主と売買契約をするときはクーリング・オフの規定が強制適用されます。クーリング・オフについて宅建業法の規定よりも買主に不利な特約は無効となり、その特約は当初から存在しなかったことになるので、Bはクーリング・オフの規定に基づき契約解除をすることができます。
4. “Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。”解除できない。宅地建物取引士の設置が義務付けられている場所（テント張り等の土地に定着しない案内所は除く）で買受けの申込みをした場合はクーリング・オフの適用がありません。クーリング・オフによる契約解除ができるかどうかは買受けの申込みをした場所で判定されるので、契約締結を喫茶店で行ったとしても契約解除できません。

日経新聞を読んで

本日が休刊日でしたので、昨日の記事からお伝えさせて頂きます。

経済・社会指標の先進各国との比較

経済の成長率、賃金の伸びにおいて、日本は先進各国と比較すると非常に遅れています。生産性が低いことが大きな原因との記事でした。

先進各国では幸福度が高く、幸福と経済成長が連動されています。教育への投資も日本は先進各国と比べると低いとのこと。こういったことが効率化の成長につながり経済成長へのつながりとなります。

DX化で効率の改善、自己研鑽で効率の改善をしていくことをしていこうと思います。

お客様に対して、よりわかりやすく、より多くの情報、最適なものを提案できる準備をします。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強1月2日（日）

問39

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者は、従業者名簿の閲覧の請求があったときは、取引の関係者か否かを問わず、請求した者の閲覧に供しなければならない。
2. 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならず、その者が宅地建物取引士であり、宅地建物取引士証を携帯していても、従業者証明書を携帯させなければならない。
3. 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は、個人情報保護の観点から従業者名簿から消去しなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯させなくてもよい。

解説

1. “宅地建物取引業者は、従業者名簿の閲覧の請求があったときは、取引の関係者か否かを問わず、請求した者の閲覧に供しなければならない。”誤り。従業者名簿を閲覧させなければならないのは、取引の関係者から請求があったときだけです（宅建業法48条4項）。取引とは関係ない部外者から請求があった場合には従業者名簿を閲覧させる必要はありません。
2. “宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならず、その者が宅地建物取引士であり、宅地建物取引士証を携帯していても、従業者証明書を携帯させなければならない。”[正しい]。宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければなりません。その者が宅地建物取引士で宅地建物取引士証を携帯している場合であっても、それとは別に従業者証明書の携帯が必要です（宅建業法48条1項）。
3. “宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は、個人情報保護の観点から従業者名簿から消去しなければならない。”誤り。宅地建物取引業者がその事務所ごとに備える従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間保存しなければなりません（施行規則17条の2第4項）。従業者名簿の記載事項の1つとして異動・退職年月日があることからもわかるように、記載されている従業者が退職または異動によりその事務所に勤務しなくなった後も、その記録を消去してはいけません。実務経験を確認するための資料にもなり得るためです。
4. “宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯させなくてもよい。”誤り。宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければなりません（宅建業法48条1項）。一時的に事務の補助をする者である場合にもこの証明書は必要です（解釈運用の考え方-第48条第1項関係）。
   したがって正しい記述は[2]です。

宅建勉強1月1日（土）

住宅比較の吉田です。

問41

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない。
2. 重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。
3. 宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の説明を行うことができない。
4. 重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。

解説

1. “重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない。”誤り。重要事項説明書には宅地建物取引士の記名押印が義務付けられています（宅建業法35条5項）。これを代表者の記名押印で代えることはできません。
2. “重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。”誤り。専任の宅地建物取引士でなければ行えない業務は存在しません。よって、記名押印と説明のどちらも、宅地建物取引士であれば専任であるかどうかに関係なく行うことができます。なお、記名押印する宅建士と説明をする宅建士が異なっていても問題ありません。
3. “宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の説明を行うことができない。”[正しい]。宅地建物取引士は重要事項説明の際に、説明の相手方に対し、取引士証を掲示しなければなりません（宅建業法35条4項）。取引士証がなければこの提示が行えず、掲示をせずに説明をすれば宅建業法違反ですから、再交付を受けるまでは重要事項説明はできません。
4. “重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。”誤り。重要事項の説明をする場所に制限はありません。宅地建物取引士による適法な説明が行われるならば、相手方の自宅や勤務場所若しくは喫茶店でもOKです。

したがって正しい記述は[3]です。

日経新聞　私の履歴書　稲葉善治　を読んで（1）

創業2代

ワンマンの父と距離感　FA・ロボット　「技術屋一筋」の夢

葛飾北斎はじめ多くの作家の画材となった「赤富士」。普段は水色っぽく見える富士山が7月から11月くらいの期間、曙光（しょこう）を浴びると雲や霧の作用で一瞬だが赤く染まって見えることがある。滅多（めった）にお目にかかれないはずなのに私は何度も遭遇した。

10年勤めたいすゞ自動車からファナックへ移籍後、私は電動射出成形機「ロボショット」の開発を任された。いすゞ時代もそうだったが、仕事に夢中になるとしばしば会社で夜を明かした。

何かに夢中になること、私の履歴書に掲載される方は何かに夢中になり、試行錯誤して、壁を乗り越え、やり続け、できるまでやった方々だと思いました。

夢中になってやり続ける、とても簡単という方、とても難しいという方がいらっしゃると思いますが、簡単と言えるように当たり前にしていきたいと思います。

お客様の理想が叶うまで提案させていただくこと、やり続ければ叶えられる。やり続けます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強12月31日（金）

住宅比較の吉田です。

問37

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づき交付すべき書面をいうものとする。

1. Aは、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。
2. Aは、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。
3. Aは、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面を遅滞なく交付しなければならない。
4. Aは、買主が宅地建物取引業者であるときは、当該宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期を37条書面に記載しなくてもよい。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. なし

解説

1. “Aは、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。”誤り。専任の宅地建物取引士でなければできない業務は存在しないので、37条書面への記名押印を専任でない宅地建物取引士が行っても問題ありません（宅建業法37条3項）。また、37条書面においては記名押印および交付が義務となっており、内容の説明までは義務ではありません。
2. “Aは、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。”誤り。37条書面の記載事項は以下の通りです。供託所等に関しては売買契約の締結までに相手方に説明する義務があるだけで、37条書面への記載事項ではありません。
3. “Aは、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面を遅滞なく交付しなければならない。”正しい。37条書面への記名押印および交付は、相手方が宅地建物取引業者であっても省略できません。
4. “Aは、買主が宅地建物取引業者であるときは、当該宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期を37条書面に記載しなくてもよい。”誤り。37条書面については相手方が宅地建物取引業者であるときに省略できることは何もありません。引渡し時の時期と移転登記の申請時期はいずれも必須記載事項ですので、必ず記載することになります（宅建業法37条1項4号・5号）。

したがって正しいものは「一つ」です。

日経新聞　私の履歴書　赤松良子　を読んで（30）

列は続く

チャンスにチャレンジを　女性たちよ、志を高く持とう

男女平等の実現のための長い列に加わり、ずっと歩き続けてきた。労働省の官僚として男女雇用機会均等法の成立にかかわり、退官後も非政府組織（NGO）の活動などを通じて、それを訴え続けている。

日本は男女格差を示すジェンダーギャップ指数で、世界120位。低迷は長年にわたり、特に政治の遅れが目立つ。日本は先進国だと思いたいが、この現状ではとても胸を張れない。

支えは友人、後世へ伝える

誰しもが辛い時苦しい時があり、それを支えてくれる方の存在が非常に大切、こういう方と出会う、作るために労を惜しんではいけない。自分で責任を持ちチャレンジしていくことが大切と思いました。

来年はチャンスへのチャレンジに労を惜しまず挑んでいきます。

お客様に対して、チャンスへのチャレンジいただけるお手伝いをしていきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建ブログ12月30日

山田さん、有難う御座います。

【錯誤について】
民法第95条
第95条
意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
一　意思表示に対応する意思を欠く錯誤
二　表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
前項第二号の規定による意思表示の取り消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。
錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第1項の規定による意思表示の取り消しをすることができない。
一　相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき
二　相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき
第1項の規定による意思表示の取り消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

【令和２年　問６】
ＡとＢとの間で令和2年7月1日に締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、売買契約締結後、ＡがＢに対し、錯誤による取消しができるものはどれか。

１． Ａは、自己所有の自動車を100万円で売却するつもりであったが、重大な過失によりＢに対し「10万円で売却する」と言ってしまい、Ｂが過失なく「Ａは本当に10万円で売るつもりだ」と信じて購入を申し込み、ＡＢ間に売買契約が成立した場合（×）

＝Aは重大な過失があり、Bには過失がない。
例外的に、重過失があっても取消しできるのは、「①相手方Ｂが悪意もしくは重過失の場合」「②相手方Ｂも同一錯誤に陥った場合」です。①と②のどちらにも当てはまらない。

２．Ａは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込み、Ｂに対し「手元にお金がないので、10万円で売却したい」と言ったところ、ＢはＡの言葉を信じ「それなら10万円で購入する」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合（×）

＝表意者Ａは、勘違いをして「売却したい」意思表示をしていますが、「思い込み」で勘違いをしているので「表意者Ａは重過失」あります。
よって、選択肢1の通り、原則を考えると、表意者Ａは重過失があるので、錯誤取消しできません！
３．Ａは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作だと思い込み、Ｂに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Ｂも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合（〇）

＝①10万円で売却すると言っている。（表示の錯誤）②共通錯誤。Aに重大な錯誤があったとしても取消可能。Bも同様に贋作だと思い込み・・・とある。

４．Ａは、自己所有の腕時計を100万円で外国人Ｂに売却する際、当日の正しい為替レート（1ドル100円）を重大な過失により1ドル125円で計算して「8,000ドルで売却する」と言ってしまい、Ａの錯誤について過失なく知らなかったＢが「8,000ドルなら買いたい」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合（×）

＝Aは重大な過失がある。Bは過失なく知らなかったので取消できない。

宅建ブログ12月29日（水）

山田さん、有難う御座います。

【借地借家法】
① 青空駐車場として土地を賃貸借する場合の期間は50年を超えることができず、60年で設定すると期間の定めのない契約になる。（×）
＝民法が適用。建物所有を目的としていない。民法は50年より長くなるのを嫌う。

② 建物所有を目的とする土地の賃貸借の存続期間で、期間の定めがない時は30年となる。（〇）
＝借地は必ず期間を定める。だから強制的に30年になります。

③ 建物所有を目的とする土地の賃貸借の存続期間を３５年にした場合、強制的に30年になる。（×）
＝借地借家法は借主に優しい法律。長くなる分には文句を言わない。文句言うのは30年未満にした場合。

④ 借地権者が土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合、第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となる恐れがないにもかかわらず借地権設定者がその賃借権の譲渡を承認しない時は、裁判所は第三者の申し立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。（×）
＝裁判所に申し立てできる人が違う。借地権者である。

⑤ 期間の定めのない契約において、賃貸人が解約の申し入れをした時で、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、解約の申し入れをした日から３カ月を経過した日に、契約は終了する。（×）
＝賃借人の場合の解約は３カ月。賃貸人の場合は賃借人の場合の倍の６カ月となる。

⑥ 賃貸借契約が借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かに関わらず、賃借人の造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。（〇）

⑦ 建物に造作を付加することに同意するが、賃貸借の終了時にその造作の買取を請求しない旨の特約は有効である。（〇）