スタッフブログ
宅建勉強1月22日（土）
問16
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 市街化区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
- 市街化調整区域において、野球場の建設を目的とした8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
解説
まず、区域ごとに開発許可が不要となる面積を確認しておきましょう。これらに該当しない開発行為は許可を受けなければなりません。
- “準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。”[正しい]。準都市計画区域において3,000㎡以上の区画形質の変更を行う場合、許可が必要です（都市計画法29条1項1号、都市計画法施行令19条1項）。
- “市街化区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。”誤り。農林漁業を営む者の居住用建物の建築が許可不要となるのは、市街化区域以外の区域です（都市計画法29条1項2号）。本肢は市街化区域であり、1,000㎡以上なので許可が必要です。
- “市街化調整区域において、野球場の建設を目的とした8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。”誤り。野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設である工作物は、10,000㎡以上の規模であるときには特定工作物に該当し、それに供するための土地の区画形式の変更は開発行為となります。本肢の野球場は8,000㎡ですので開発行為には該当しません（都市計画法4条11項、都市計画法施行令1条2項）。
開発許可を受ける必要があるのは「都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者」ですから、開発行為ではない本肢の工事について許可を受ける必要はありません。 - “市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。”誤り。公益上必要な建築物の建築目的の開発行為については許可は不要となります。しかし、病院は都市計画法に定める公益上必要な建築物に該当しません。市街化調整区域においては面積の多寡にかからわず開発許可が必要です（都市計画法29条1項3号、都市計画法施行令21条）。
したがって正しい記述は[1]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（21）
海外提携
父、米GM合弁「対等」主張 私は移籍直後、米ミラクロン派遣
話は少しさかのぼる。ファナックは私の入社約3年前の1980年12月、富士山の裾野が広がる山梨県忍野村に新工場を開設した。山中湖近くに取得した約10万平方メートル（約3万坪）の敷地に建設したこの富士工場は延べ床約2万1千平方メートル。当時の技術を総結集した自動化工場だった。
第一印象が大切。
この人とならこの計画ならうまくいくだろうと相手に感じさせる、感じてもらえることが大切であると思いました。見た目や計画への思いを相手に伝えることで、成功を感じさせることができる方が成功していると思いました。相手にそう感じていただく為には、そのための準備や知識が最低限必要と教えて頂きました。
お客様に対して、うまくいくと感じていただける準備をして、提案していきます。
住宅比較株式会社 竹内智哉
宅建勉強1月21日（金）
問15
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。
- 特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。
- 準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
- 特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。
解説
- “高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。”正しい。高度地区は、「用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区」とされています（都市計画法9条18項）。
- “特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。”正しい。特定街区は、建築物の①容積率、②高さの最高限度、③壁面の位置の制限を定める街区です（都市計画法9条20項）。
- “準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。”正しい。準住居地域は、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」とされています（都市計画法9条7項）。
- “特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。”[誤り]。特別用途地域とは、「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」とされています（都市計画法9条14項）。本肢は、特定用途制限地域の説明です（都市計画法9条15項）。
したがって誤っている記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（20）
いすゞ退社
寝耳に水 父の策略で移籍 会社は成長 「黄色」でも有名に
ファナックへの移籍は寝耳に水だった。知らされたのはいすゞ自動車退社の1カ月ほど前。周囲は皆承知のことで逃げ道はすでになかった。
言うまでもなく、父の策略である。当時いすゞ社長だった岡本利雄さんや私の入社以来の上司で生産技術担当専務から車体工業社長に転出していた小西帝一さんらと親交があり「そろそろ息子を戻してほしい」などと移籍話を持ちかけたに違いなかった。
ブランド。
コーポレートカラーや車内の進むべき指針を設定し社外への見せ方が会社のブランドを作っていく、社風を作っていく。名前だけが先に有目になっていくのではなく、業績はもちろんであるが、様々な要因からブランドは構築されていくことを知りました。
会社に所属する社員一人一人が多くの方と接し、その姿が会社のブランドになっていきます。
お客様に対して、一組一組の方からの信頼をいただけることで、ブランドを構築させていただける様提案させて頂きます。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（19）
帰国
わずか1年 日本は変貌 米国で感激した紙オムツも普及
1979年6月、留学から帰国した。アメリカを発（た）つ直前、最後の休暇で立ち寄ったラスベガスで、駐車場に停めていたレンタカーの鍵がこじ開けられ、中に置いていたカバンを盗まれてしまった。
ショックだったのはノートや文献が全てそのカバンの中に入っていたこと。帰国すれば、真っ先に留学の報告書を作成しなければならないのだが、メモやレポート類がなければ話にならない。もちろん、コピーも取っていない。
今はできない、そうならないだろうと思っていることもできるようになる、環境が変わることは起こっていく。先々を見越した環境を見る必要があると思いました。
お客様に先々をイメージしていただく提案をします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強1月20日（木）
問14
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
- 所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。
- 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。
- 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
解説
- “登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。”正しい。登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければなりません（不動産登記法25条1号）。
- “所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。”正しい。次に挙げる6つの土地は、合筆の登記はすることができません（不動産登記法41条）。
- 相互に接続していない土地
- 地目又は地番区域が相互に異なる土地
- 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地
- 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地
- 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地
- 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地
- “登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。”[誤り]。一筆の土地の一部が別の地目となったときに、表題部所有者又は所有権の登記名義人からの申請がない場合には、登記官は、職権で当該土地の分筆の登記をしなければなりません（不動産登記法39条2項）。
- “登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。”正しい。代理権は本人の死亡により消滅します（民法101条1項1号）。しかし、本人が死亡した場合であっても、登記の申請をする者の委任による代理人の権限は消滅しません（不動産登記法17条1号）。
したがって誤っている記述は[3]です。
宅建勉強1月19日（水）
住宅比較株式会社の吉田です。
問13
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。
- 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。
- 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。
- 集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。
解説
- “専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。”誤り。専有部分が数人の共有に属する場合、共有者は議決権を行使すべき人を1人定める必要があります。それぞれ議決権を行使することはできません（区分所有法40条）。
- “区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。”誤り。区分所有者からマンションを借りて住んでいる人のように、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意見を述べることができます。しかし、議決権の行使はできません（区分所有法44条1項）。
- “集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。”[正しい]。規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会の議長は、管理者又は集会を招集した区分所有者のうち1人が務めます（区分所有法41条）。
- “集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。”誤り。集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数の多数で決します（区分所有法39条1項）。建替えや管理行為などのように法に必要数が規定されていない一般決議は、区分所有者及び議決権の各過半数で決します。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（18）
工場自動化
父の理想は「小さな巨人」 損益重視、単純作業はロボット
私の留学中、1度だけ父が訪ねてきた。1978年9月、世界3大工作機械見本市の1つ、シカゴ国際工作機械見本市（IMTS）が開かれ、その出張中にGMIのあるフリントへ立ち寄ったのだ。
前回アメリカの食料品の破格のサイズと安さを紹介したが、牛肉が好物の父が喜ぶだろうと1キロほどのステーキを食卓に出したところ、1人でペロリと平らげてしまった。当時53歳。ファナックの業績も、胃袋も絶好調だった。
ロボットの導入による生産ラインの自動化、省エネ化、稲葉氏はさまざまな対策考え、どういう企業にしたいかを自身の芯に持ち常に考え続けていると思いました。
ペイ、ライン、レシオ。常に損益分岐比率を把握し周囲を把握し、常に小さな巨人たれと社員に声をかけ、他人に依存せず、自身で利益を生める体質になることを学びました。
お客様に対しても幸せになって頂くことを芯に持ち、周囲からの意見を取り入れ、自分で考え提案いたします。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（17）
GM大学
工場実習 最先端を体験 会計学とプレゼン
GMIの講義で印象に残っているのは2つ。アカウンティング（会計学）とプレゼンテーション（表現技法）である。アメリカの大学のカリキュラムの厳しさは前にも紹介したが、学士号を持つ我々留学生は必須科目が一部免除され、その分一般学生より余裕があった。ただ、この2科目は例外で難物だった。
まず、アカウンティングだが、日本の工学系大学では学ばないようなハイレベルの講義がGMIでは必修。
今自分が難しいと思うことが他者から見れば当たり前ということがたくさんあることを知りました。
ゴールから、周囲から見れば当然に必要であり、当たり前にできるようになる必要がある、自分を高める為に客観的に物事を見れ、判断できるようになりたいと思いました。
お客様に対してもゴールから見て何をすれば喜んでいただけるかを判断の基準に提案します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉