スタッフブログ
宅建勉強1月19日（水）
住宅比較株式会社の吉田です。
問13
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。
- 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。
- 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。
- 集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。
解説
- “専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。”誤り。専有部分が数人の共有に属する場合、共有者は議決権を行使すべき人を1人定める必要があります。それぞれ議決権を行使することはできません（区分所有法40条）。
- “区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。”誤り。区分所有者からマンションを借りて住んでいる人のように、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意見を述べることができます。しかし、議決権の行使はできません（区分所有法44条1項）。
- “集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。”[正しい]。規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会の議長は、管理者又は集会を招集した区分所有者のうち1人が務めます（区分所有法41条）。
- “集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。”誤り。集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数の多数で決します（区分所有法39条1項）。建替えや管理行為などのように法に必要数が規定されていない一般決議は、区分所有者及び議決権の各過半数で決します。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（18）
工場自動化
父の理想は「小さな巨人」 損益重視、単純作業はロボット
私の留学中、1度だけ父が訪ねてきた。1978年9月、世界3大工作機械見本市の1つ、シカゴ国際工作機械見本市（IMTS）が開かれ、その出張中にGMIのあるフリントへ立ち寄ったのだ。
前回アメリカの食料品の破格のサイズと安さを紹介したが、牛肉が好物の父が喜ぶだろうと1キロほどのステーキを食卓に出したところ、1人でペロリと平らげてしまった。当時53歳。ファナックの業績も、胃袋も絶好調だった。
ロボットの導入による生産ラインの自動化、省エネ化、稲葉氏はさまざまな対策考え、どういう企業にしたいかを自身の芯に持ち常に考え続けていると思いました。
ペイ、ライン、レシオ。常に損益分岐比率を把握し周囲を把握し、常に小さな巨人たれと社員に声をかけ、他人に依存せず、自身で利益を生める体質になることを学びました。
お客様に対しても幸せになって頂くことを芯に持ち、周囲からの意見を取り入れ、自分で考え提案いたします。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（17）
GM大学
工場実習 最先端を体験 会計学とプレゼン
GMIの講義で印象に残っているのは2つ。アカウンティング（会計学）とプレゼンテーション（表現技法）である。アメリカの大学のカリキュラムの厳しさは前にも紹介したが、学士号を持つ我々留学生は必須科目が一部免除され、その分一般学生より余裕があった。ただ、この2科目は例外で難物だった。
まず、アカウンティングだが、日本の工学系大学では学ばないようなハイレベルの講義がGMIでは必修。
今自分が難しいと思うことが他者から見れば当たり前ということがたくさんあることを知りました。
ゴールから、周囲から見れば当然に必要であり、当たり前にできるようになる必要がある、自分を高める為に客観的に物事を見れ、判断できるようになりたいと思いました。
お客様に対してもゴールから見て何をすれば喜んでいただけるかを判断の基準に提案します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強1月18日(火)
問12
AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。
- AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
- 甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。
- AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
- Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。
解説
- “AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。”誤り。有効な定期建物賃貸借契約とするためには、公正証書による等書面によって契約するだけでは足りず、賃貸人から賃借人に対して、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります（借地借家法38条1項借地借家法38条2項）。なお、この書面は契約書とは別個の書面でなければなりません（最判平24.9.13）。
- “甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。”誤り。本肢のように、居住の用に供する建物である場合に定期建物賃貸借契約を締結できないといった規定はありません。居住用建物でも更新がない旨を定めることができます。
- “AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。”誤り。期間の定めのある建物賃貸借では、賃貸人から賃借人に対して、期間満了の1年前から半年前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。本肢は「3月前まで」としているので誤りです。
- “Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。”[正しい]。建物の転貸借が期間満了や解約申入れにより終了する場合、通知なくして転借人に終了を対抗することはできません（借地借家法34条1項）。逆に捉えると債務不履行による契約解除の場合は、通知なくして転借人に対抗できるということです。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（16）
米国留学
GM直営大学で猛勉強 いすゞ4人組でゴルフも腕磨く
世界の自動車業界の頂点に君臨していた米ゼネラル・モーターズ（GM）には数々のレガシー（遺産）があったが、そのひとつに直営の工科大学があった。名称はゼネラル・モーターズ・インスティテュート・オブ・テクノロジー。米国内では「GMI」という略称で知られていた。
1919年にGM創業の地ミシガン州フリントの工業組合が出資する自動車商業学校として発足。26年にGMが経営権を取得し、32年にGMIに改称した。
どれだけ学び、どれだけ資格を得ているか。企業で出世できる方・するための最低条件はどれだけ学び、どれだけ資格を有しているかが判断の基準となっていることを知りました。企業に勤めてからも自身でどれだけ勉強の場を作り参加し、どれだけのことを得てくるのかが大切かを知りました。
成長のわかりやすい指針が資格、常に何の資格をいつまでに取るかを決めてそのための勉強の時間を作っていこうと思います。
お客様に対して、安心や信頼を頂くための一つとして正しい知識や情報をどれだけお伝えしお役に立てるかが関わってくると思いました。
知識を増やし、安心いただける提案をしていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強1月17日（月）
問11
甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という。）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。
- 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。
- 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
- 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
解説
- “賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。”誤り。本肢の場合、資材置き場であり建物の所有を目的としないため借地借家法は適用されず、民法の規定が適用されます。民法では賃貸借契約の最長を50年としているため、ケース①は50年、ケース②は15年となります（民法604条）。
- “賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。”誤り。本肢の場合、建物の所有を目的とするので借地借家法が適用されます。普通借地権については契約方法は定められていませんが、存続期間の最短が30年です（借地借家法3条）。よって、ケース①は50年、ケース②は30年となります。
- “賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。”[正しい]。居住用建物については事業用定期借地権等を設定できません。一般定期借地権の存続期間は50年以上なので、ケース①は50年、ケース②は50年未満なので更新のない定めは無効となり、普通借地権の最短期間である30年となります（借地借家法22条）。
- “賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。”誤り。
[ケース①]
事業用定期借地権等は公正証書で契約しなければなりませんが、存続期間50年なので一般定期借地権として契約することも可能です。この場合、公正証書に限らず書面であれば問題ありません。
[ケース②]
存続期間15年の定期借地権を設定できるのは事業用定期借地権等だけです。本肢は工場の所有を目的としている（居住用ではない）ので、公正証書で契約すれば存続期間15年で更新がない賃貸借契約とすることができます。
なお、10年以上30年未満の事業用定期借地権では「契約更新がない」「建物買取請求権がない」「築造により存続期間延長がない」旨の特約をしなくても上記の効果が生じます（借地借家法23条2項）。よって必ずしも「契約の更新がないことを公正証書で定め」ることは求められませんが、もし定めたとしても無効になるわけではありません。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（15）
技術者修業
車が大好き 金型で成果 高価な機械導入、工期大幅短縮
いすゞ自動車の新人時代に話は戻る。配属された生産技術部門は予算不足で開店休業状態だったが、おかげで仕事に慣れる時間は十分にあった。大いに勉強になったのは同業他社との交流。当時は機密漏洩だなんだと神経質になることはなく、同じ生産技術に携わる技術者同士が会社の枠を越え自由に話ができた。現場見学の機会もあり「こんな風にやっているんですか」と感心したり、またはさせたり。おおらかな時代だった。
知識の共有、切磋琢磨
今では情報漏洩など問題がありますが以前は関係なく知識を高めあうことができたことを知りました。
今も自分だけの成果を考えてしまうことがあるが共に結果を出すことでの成果を考え必要があると思いました。
お客様がより喜んでいただくためには私だけでなく多くの方の協力を得てサポートすることでより喜んでいただけるようにします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強1月16日（日）
問10
債務者Aが所有する甲土地には、債権者Bが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Cが二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Dが三番抵当権（債権額3,000万円）をそれぞれ有しているが、BはDの利益のために抵当権の順位を譲渡した。甲土地の競売に基づく売却代金が6,000万円であった場合、Bの受ける配当額として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 600万円
- 1,000万円
- 1,440万円
- 1,600万円
解説
抵当権は、一般の私債権よりも債権順位が上になります。また抵当権者の中では順位が若い方が優先して弁済を受けられるので、本問のケースでは、譲渡も放棄もなければ原則として以下のように配当されます。
- B … 2,000万円
- C … 2,400万円
- D … 1,600万円
BからDに抵当権の順位が譲渡された場合、BD間ではDが優先して配当を受けます。BとDの配当の合計は「2,000万円＋1,600万円＝3,600万円」ですから、Dにはこの3,600万円が優先して配当され、残った額がBに配当されます。Dの債権額は3,000万円ですから、Dに3,000万円が配当され、Bの受ける配当は600万円になります。
- B … 600万円
- C … 2,400万円
- D … 3,000万円
したがってBの受ける配当額は600万円です。
なお、BからDに抵当権の順位が放棄された場合、BDの配当の合計はBD間で債権額の割合に応じて配分されることになります。BとDの配当の合計は「2,000万円＋1,600万円＝3,600万円」、債権額は B:2,000万円、D:3,000万円ですから、BDの配当額の合計3,600万円は「B：D＝2：3」で配分されることになります。
- B … 1,440万円
- C … 2,400万円
- D … 2,160万円
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（14）
石油危機
父「超短期で新製品」号令 創業期の難局 海外技術で打開
いすゞ自動車入社から半年後の1973年10月、第4次中東戦争が起こった。第1次オイルショックの引き金となり、原油価格が急騰。石油資源を中東からの輸入に依存していた日本の経済は大打撃を受けた。もちろん自動車メーカーにも一大事だったが、当時の私は経営に責任のない立場。大変だったのは、前年5月に独立した富士通ファナック（現・ファナック）を切り盛りしていた父である。
誰にでもピンチや困難な状況、思い通りに行かない時はあり、それをどう対応し、どう対策していくかが大切と思いました。
お客様に対して、希望や理想通りにいかない時、何を優先するか、最大限叶える方法は何かを考え提案致します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉