スタッフブログ
宅建勉強3月24日（木）
問11
AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
- 賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。
- Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。
- AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
解説
- “AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。”誤り。期間の定めのある普通建物賃貸借で、更新しない旨の通知がなかった場合には、契約は従前の内容で更新（法定更新）したものとみなされ、その際には「その期間は、定めがないものとする。」と規定されています（借地借家法第26条1項）。
よって「期間3年」での部分が誤りです。 - “賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。”誤り。期間の定めのない建物賃貸借契約では双方がいつでも解約の申入れができ、貸主からの解約の場合には借地借家法の強制規定が適用され申入れの日から6カ月、借主からの解約の場合には民法の規定が適用され申入れの日から3カ月で終了します（借地借家法第27条1項民法616条の2第1項2号）。
本肢は貸主側からの解約の申入れですので、契約終了は「6か月後」となります。 - “Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。”誤り。建物の賃貸借の場合は、現に建物の（鍵などの）引渡しを受けていることが対抗要件となるので、Cは建物の引渡しを受けているBに対抗できません（借地借家法第31条1項）。
- “AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。”[正しい]。賃貸人が同意して建物に付加した造作等について、賃借人は契約終了時に賃貸人に対して時価での買取りを請求できます（借地借家法第33条）。しかし判例では、賃料不払など背信行為により契約が解除された場合は、この造作買取請求権が認められないと判断されています（最判昭31.4.6）。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（24）
【本文】
ワードと開戦
「アンフェアな商法」と憤り 一太郎のシェア、徐々に落ちる
プログラムのバグ（不具合）問題に揺れた一太郎のバージョン4に続き1993年4月に発売したバージョン5は、ワープロソフトとしては集大成といえる自信作だった。
それが過信ではなかったことは数字となって現れた。発売後わずか1週間で10万本が売れるという、日本のコンピューター業界が始まって以来の大ヒットを記録した。
しかし、時代は大きく動き始めていた。
我々がバージョン5を発売した翌月、米マイクロソフトの…この時点では驚異だとは感じなかった。・・・そこから「ワード」との戦いが始まった。
【感想】
停滞は退化と同じ、常に工夫・改善・成長していかなければ、周囲から遅れ、置いていかれてしまう。常に工夫・改善を繰り返していても、周囲がそれ以上のことをしていれば置いていかれてしまうと感じました。
買いたい／売りたいマッチング
インターネットで検索する・不動産屋に行って土地の情報を聞く・現地を回って土地を探す・空地空家調査から所有者の方へアプローチをする、こういった方法が土地探しには考えられます。他に探す方法はあるのでしょうか、今のやり方を工夫・改善し、お客様のためになることはないのでしょうか。
工夫・改善できること、実践してみつかる問題点や改善点を修正して皆様にご提案していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（22）
【本文】
バグ除去合宿
「会社潰れるかも」危機感 地道な改修作業、完了まで半年
「一太郎バージョン4」のバグ（不具合）問題が発覚すると、私は社長室にこもる時間が長くなった。専務の初子によると、私が見るからに落ち込んでいるようだったという。実際のところは落ち込んでいる暇などなく、対応を考えないといけなかった。店頭から回収し、全力を挙げてバグを取り除く作業に没頭し始めた。
コンピューターソフトの開発にデバッグ、つまりバグの除去作業はつきものだ。それ以前には、バグをひとつ見つけると…
【感想】
一つ失敗をすることで、他の失敗につながる、それが広がり多くの影響を与える可能性があります。何かある時は一つ一つを確実に丁寧になおるまでなおすことが大切だと思いました。
買いたい/売りたいマッチング
なぜ買いたい方が見つからないのか、なぜ売りたい方が見つからないのか。
なぜ買いたい土地が見つからないのか、なぜ売りたい土地が見つからないのか。
何が問題かを把握し、探していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月23日（水）
問28
宅地建物取引業者A（甲県知事免許）に関する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。
- Aが、法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。
- Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。
- Aの従業者名簿の作成に当たり、法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
解説
- “Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。”正しい。以下の図解は、免許を取り消さなければならないとき（必要的免許取消事由）と、免許を取り消すことができるとき（任意的免許取消事由）をまとめたものです。
不正の手段で免許を受けた場合には、免許権者はその宅地建物取引業者の免許を取り消さなければなりません（宅建業法66条1項8号）。 - “Aが、法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。”誤り。宅地建物取引業者が免許の条件に違反した場合、免許権者はその宅地建物取引業者の免許を取り消すことができます。本肢は「取り消さなければならない」としているので誤りです（宅建業法66条2項）。
- “Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。”誤り。報酬額の掲示義務（法46条4項）に違反した場合、指示処分を受けることがあるとともに、50万円以下の罰金に処されます（宅建業法65条1項宅建業法82条2号）。どの違反がどの罰則になるかを覚えるのは難しいですが、法の実効性を担保するため、宣言的な条文を除いたほぼすべての義務規定に罰則が付いていると考えましょう。
- “Aの従業者名簿の作成に当たり、法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。”誤り。従業者名簿に虚偽記載があった場合、その虚偽記載をした者が罰則（50万円以下の罰金）の対象となります（宅建業法83条1項3号の2）。さらに両罰規定により、使用者のAも同様の罰金刑を受けることがあります（宅建業法84条2号）。よって、「Aは罰則の適用を受けることはない」とする本肢は誤りです。
したがって正しいものは「一つ」です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（21）
【本文】
試練
深刻なバグ、無念の回収 一太郎4は「急ぎすぎた」
以前にも紹介したが「一太郎」は当初からお客様の声も反映させて次々とアップデートさせていき、他社の追随を許さない戦略をとっていた。そのたびに工夫と改良を重ねたが私にとって最も思い出深いのがバージョン4であり、正確に言えばその改良版であるバージョン4.3だ。
今も一太郎と言われて真っ先に頭に浮かぶのが「4.3」という数字だ。
「好事魔多し」とはよく言ったものだ。我々は日本語のワープロソフトとして独占的…
【感想】
工夫、改善を続けることで、毎回ステップアップできるとは限らない、何かを変えることで何か問題が発生することもある、それを改善していくことが大切と感じました。
買いたい/売りたいマッチング
今販売されている土地だけを探していても状況は変わりません。
空き地空家、これから売りに出る情報、買いたいという情報のマッチングをしていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月22日(火)
土地区画整理法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。
- 法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
- 施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。
- 市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。
解説
- “土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。”[誤り]。施行地区内の宅地について所有権または借地権を有するすべての者は、土地区画整理組合の組合員となります（土地区画整理法25条1項）。借地権のみを有する者も組合員となるので本肢は誤りです。
- “法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。”正しい。「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう、と定義されています（土地区画整理法2条5項）。
- “施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。”正しい。換地処分の公告があった場合、施行者は直ちにその旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければなりません（土地区画整理法107条1項）。この登記を「土地区画整理登記」といい、施行者は所有者等に代位して申請することが認められています。
- “市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。”正しい。地方公共団体が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに土地区画整理審議会が置かれます（土地区画整理法56条1項）。土地区画整理審議会は、施行者からの諮問を受けて答申する諮問機関であり、施行者と地権者の間に立って調整する役割を担います。具体的には、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について審議し、同意したり、意見を答申したりすることを職務とします（土地区画整理法56条3項）。
したがって誤っている記述は[1]です。
宅建勉強3月21日（月）
問16
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。
- 開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
- 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。
解説
- “開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。”正しい。開発許可申請書は、以下の事項を記載して都道府県知事に提出することとされています（都市計画法30条1項、都市計画法施行規則15条）。
- 開発区域の位置、区域及び規模
- 予定建築物等の用途
- 開発行為に関する設計
- 工事施行者（開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者）
- 工事の着手予定年月日・完了予定年月日
- 開発行為の別
- 市街化調整区域内の場合、法34条のうち該当する理由
- 資金計画（一定の場合を除く）
- “開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。”正しい。開発許可を受けた工事について開発許可申請書の記載事項を変更しようとする場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、変更に係る開発行為が、開発許可が不要な行為に該当するときや一定の軽微な変更であるときには、許可は不要となります（都市計画法35条の2第1項）。軽微な変更の場合は、変更をした後に、遅滞なく、その旨を届出をするだけで足ります（都市計画法35条の2第3項）。
- “開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。”[誤り]。開発許可を受けた工事を廃止する際は、廃止した後に、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届出するだけで足ります（都市計画法38条）。本肢は「許可」としているので誤りです。
- “開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。”正しい。開開発許可を受けた開発区域内の土地は、以下の3つの例外を除き、工事完了の公告があるまで建築等ができません（都市計画法37条2号）。
- 工事用の仮設建築物または特定工作物を建築・建設するとき
- 都道府県知事が支障がないと認めたとき
- 開発行為に同意していない者が、権利の行使として所有する土地に建築等をするとき
したがって誤っている記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（20）
【本文】
本社建設
半数女性、安心な職場に 関西・四国の優秀な人材集まる
「一太郎」の成功によって社員がどんどん増え始めた。徳島市内では社員が収まるビルがなくなったので、自社ビルを建てることにした。1987年のことだ。
場所は徳島市内の沖浜東。ただ、それもすぐにいっぱいになりそうだということで、本社を建設している最中に隣の畑を買い取って2号館を建てることになった。コンセプトは「リゾートオフィス」。その後もジャストシステムの社員の平均年齢はずっと20代と若く、和気あいあいとした雰囲気を残・・・東京に出れば数ある新興企業のうちのひとつでしかなくなる。・・・
【感想】
「一太郎」の成功、今のパソコンの標準にもなっているソフトの開発、このような凄いことをしていても、もっとたくさんのすごい企業がある、上には上がいると常に思い、考えて考えて考えることが大切と思いました。
買いたい／売りたいマッチング
空地空家調査を行っている会社は他にもあると思います。
買いたいお客様からの依頼をいただき、ピンポイントで探し交渉する会社、売りたい方とすぐにマッチングできる状況で探している会社はないと思います。同じようなことでももっと考え皆様の土地を探します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月20日（日）
問40
宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）についての宅地建物取引業者Aの義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
- Aは、Dを売主としEを買主とする宅地の売買契約を媒介した。当該売買契約に、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合においてその不適合を担保すべき責任に関する特約があるときは、Aは、当該特約について記載した37条書面をD及びEに交付しなければならない。
- Aは、自ら買主として、Fと宅地の売買契約を締結した。この場合、Fに対して37条書面を交付する必要はない。
- Aは、自ら貸主として、Gと事業用建物の定期賃貸借契約を締結した。この場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aはその内容を37条書面に記載しなければならず、Gに対して当該書面を交付しなければならない。
解説
- “Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要はない。”誤り。37条書面の交付義務がある宅地建物取引業者は、以下のとおり自ら貸借以外、すなわち売主業者・代理業者・媒介業者となる宅地建物取引業者です。よって、売主業者A及び媒介業者Bはともに37条書面の交付義務者となります。取引実務においては作成と交付は一方の業者が行いますが、もう一方の業者にも交付義務がある以上、交付した事実を証するため全ての業者が宅地建物取引士をして記名押印させる必要があります。この場合、Aの宅建士とBの宅建士が連名で37条書面に記名押印することになります。
- “Aは、Dを売主としEを買主とする宅地の売買契約を媒介した。当該売買契約に、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合においてその不適合を担保すべき責任に関する特約があるときは、Aは、当該特約について記載した37条書面をD及びEに交付しなければならない。”[正しい]。契約不適合責任に関する定めは37条書面の記載事項です（宅建業法37条1項11号）。37条書面は契約書面ですから、買主・売主の双方の交付します。よって、本肢は適切です。
- “Aは、自ら買主として、Fと宅地の売買契約を締結した。この場合、Fに対して37条書面を交付する必要はない。”誤り。自ら貸借以外で取引に関与した宅地建物取引業者には37条書面の交付義務があります。このため、宅地建物取引業者が買主となる場合も、相手方となる売主に対して37条書面を交付しなければなりません。ちなみに、重要事項説明書(35条書面)は買主に対して交付するものですから、買主である宅地建物取引業者に交付義務はありません。
- “Aは、自ら貸主として、Gと事業用建物の定期賃貸借契約を締結した。この場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aはその内容を37条書面に記載しなければならず、Gに対して当該書面を交付しなければならない。”誤り。まず、自ら貸借する取引は宅地建物取引業に該当しないため、自ら貸主となる宅地建物取引業者には37条書面の交付義務はありません。また、借賃の支払方法は必ず記載しなければならない事項です（宅建業法37条2項2号）。この2点で本肢は誤っています。
したがって正しい記述は[2]です。