スタッフブログ
宅建勉強3月29日(火)
問37
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
- 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
- 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
- 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
- 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。
解説
- “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。”誤り。「貸借」については、開発許可・建築確認の前であっても契約締結が可能です（売買・交換の場合は広告も契約もできません。）。
本肢は貸借の媒介ですので、建築確認を受ける前であっても行うことができます（宅建業法36条）。 - “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。”誤り。「宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。（宅建業法33条）」と定められています。
仮に「建築確認の申請中である旨」を表示するとしても広告はできません。 - “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。”[正しい]。本肢のとおりです（宅建業法33条）。賃借は、条文中の「その他の業務」に含まれます。よって建築確認前に「貸借の代理を行う旨の広告」を行うことはできません。
- “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。”誤り。建築確認を受けることを停止条件とする特約を付けても、建築確認の前に売買契約を締結することはできません（宅建業法36条）。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（29）
【本文】
手書きアプリ
高齢の母「これなら使える」 iPadに感動して集中開発
初子やジャストシステムから引き連れた研究者たちとMetaMoJi（メタモジ）を立ち上げた当初、開発を進めていたのが動画配信アプリだった。投稿時間は20秒まで。現在のTikTok（ティックトック）とよく似ている。「ViviDrama（ビビドラマ）」と名付け、社員がサンプル動画を投稿するレベルまで開発が進んでいた。
だが、創業翌年の2010年6月に開いた開発会議で、私はビビドラマの開発をストップした。この年の初めに画…「これなら使える」・・・
【感想】
何かを行うと決めた、しかし様々な要因から計画が変わることは多々あると感じました。やりたいからやるではなく、やったことで周囲に、自分にどういった影響があり、どういった結果が出るかを考える必要があると思います。
最終判断は相手や周囲からの評価だと思いました。
買いたい／売りたいマッチング
空地空家調査も件数を行なったからということでお客様には何のメリットもありません。見つけることができて、地域の情報が手に入ってお客様に伝えることができて初めて喜んでいただける。
お客様の笑顔のために行動していきます！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（28）
【本文】
再出発
「文字を超える」に挑む 基礎研究エンジニア陣と新会社
キーエンスから約44%の資本受け入れを決めてから1カ月後の2009年5月のことだ。キーエンスから我々ジャストシステムの扱いについての提案を受けた。基礎研究は不要とのことでチームの解散を要求された。
このチームを率いるのは専務の初子だ。すでに副会長に退くことが決まっていた。だが、優秀な研究者が集まるジャストシステムのエンジニアたちをこのままみすみす解散させていいものか。初子と話し合った結果、初子がジャストシステムを離れ、彼ら…二人の再出発だ。６０歳で選んだ夫婦の門出。・・・
【感想】
いつでも挑戦すること、今以上になることを考えていくことが大切だと思いました。年齢も状況も関係なく、次に進む決断をできるかどうかだと思いました。
買いたい／売りたいマッチング
先日、空地空家調査のご依頼をいただきました。エリア限定でお探しになっていらっしゃる方です。２ヶ月ほど探しているが、全然物件が出てこない。空地空家を周り、探します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月27日（日）
問37
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
- 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
- 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
- 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
- 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。
解説
- “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。”誤り。「貸借」については、開発許可・建築確認の前であっても契約締結が可能です（売買・交換の場合は広告も契約もできません。）。
本肢は貸借の媒介ですので、建築確認を受ける前であっても行うことができます（宅建業法36条）。 - “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。”誤り。「宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。（宅建業法33条）」と定められています。
仮に「建築確認の申請中である旨」を表示するとしても広告はできません。 - “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。”[正しい]。本肢のとおりです（宅建業法33条）。賃借は、条文中の「その他の業務」に含まれます。よって建築確認前に「貸借の代理を行う旨の広告」を行うことはできません。
- “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。”誤り。建築確認を受けることを停止条件とする特約を付けても、建築確認の前に売買契約を締結することはできません（宅建業法36条）。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（27）
【本文】
卒業
悩んだ末の選択 安堵 業績悪化でキーエンスに託す
キーエンスとの業務提携の話が持ち上がったのは、2007年末から翌年にかけてのことだった。前回紹介したxfy（エックスファイ）の技術を、彼らが持つ製造業のクライアント向けに売れないかという話が発端だった。
この時点でジャストシステムの業績悪化はますます厳しいものとなっていた。業務面での協業の検討が進展するにつれて、私の方から出資を持ちかけた。当初は小規模な出資を受けられないかという話だった。
ジャストシステムの主力は日本語ワ…初受注の日に初子との結婚に反対したおばあちゃんと号泣したことは忘れない。・・・
【感想】
手放す決断をすること、そこに至るまでの道のりの大変さ、何事もスタートがあり、変化を求められるタイミングがあり、そのときに何を決断するかが大切かということを知りました。
買いたい／売りたいマッチング
土地を探す、ないものはない。まだ市場に出ていない潜在的な顧客を探すことはできます。ですが、相場にあっていない、要望の条件では過去にも成約事例がない。こういった土地を探すことはできません。探しても出てこないからです。ですが、要望の優先順位をお聞かせ頂き、最適をご提案致します。
空地空家調査が、その助けの一歩になるよう進んでいきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月26日（土）
問22
農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条1項又は法第5条1項の許可を受ける必要がある。
解説
- “市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。市街化区域内の農地を農地以外に転用する目的であれば、農業委員会への届出で足ります（農地法4条1項8号、5条1項6号）。しかし、農地を農地として耕作目的で取得する場合は市街化区域内であっても3条許可が必要となります。
- “農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。自己所有の農地であっても、農地以外に転用する場合は4条許可を受ける必要があります。※市街化区域内の場合は届出となります。
- “農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。肢2と同様、自己所有の農地であっても、農地以外に転用する場合は4条許可を受ける必要があります。
- “農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条1項又は法第5条1項の許可を受ける必要がある。”[正しい]。競売で農地を取得する場合にも3条許可または5条許可が必要です。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（26）
【本文】
戦略新ソフト
社運賭けて海外雄飛期す 「xfy」高評価も投資重く低迷
ジャストシステムは2004年3月期に株式公開後に初めて経常黒字を計上した。学校など特定の販売先を攻めるセグメント戦略に加え、人員削減の効果が出た格好だ。ただ、我々が置かれた厳しい状況が変わることはなかった。
一太郎はすっかりマイクロソフトのワードにシェアを奪われていたが、我々には次世代への巻き返しに向けた武器があった。それが「xfy（エックスファイ）」だ。
xfyを簡単に説明すれば、顧客企業の中に分散する複数の情…xfyは一部のコンピューターに詳しい方々からは高い評価をいただいたが、我々の思いとは裏腹に事業を成長させることはできなかった。・・・
【感想】
一部の方からは高評価をいただける、ですが市場では成果が出ないことがある。作りたいものをつくる、やりたいことをやるのではなく、求められているものが何かを調べ、そのための準備が必要であると知りました。
買いたい／売りたいマッチング
お客様が何を求めているのか、探すことを求めているのではなく、購入できることを求めております。マッチングでは、ご要望と現実のギャップをいただくことがあります。根拠を持ってご要望のものがないときは、お客様の真意から最適を提案させていただきます。お話を聴かせていただきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強3月25日(金)
問12
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
- 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
- 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
解説
- “賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。”[正しい]。「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる（借地借家法第31条）」とされています。
それにもかかわらず、「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は賃借人に不利なものですので無効になります（借地借家法第37条）。 - “賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。”誤り。定期借家契約でも、普通借家契約でも当事者には原則として借賃増減請求権があります（借地借家法第32条1項）。
そして、いずれの契約形態でも賃料を一定期間増額しない旨の特約は有効です。しかし、減額しない旨の特約については、定期借家契約では有効ですが普通借家契約では無効となります（借地借家法第38条7項）。
- “期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。”誤り。造作買取請求権についての規定は任意規定なので、普通借家契約・定期借家契約のどちらでも、特約で造作買取請求権を認めない定めをすることができます（借地借家法第33条、借地借家法37条）。
- “賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。”誤り。賃貸借契約の原則として、期間の定めのある契約では中途契約できる旨の特約をしたとき以外、契約期間内の解約は認められません（民法618条）。中途解約ができない旨の特約を定めることは可能ですが、原則をあえて明記したに過ぎないことになります。よって、普通借家契約では有効となります。
定期借家契約においても原則として普通借家契約と同様に中途解約できません。しかし、床面積200㎡未満の居住用建物の場合で、転勤等のやむを得ない事情により中途解約をせざるを得ない場合は、解約の申入れをすることができるという例外があります（借地借家法第38条5項）。本肢の特約はこの権利を排除するものとなり、賃借人に不利となるので無効となります。
したがって正しい記述は[1]です。
日経新聞 私の履歴書 浮川和宣 を読んで（25）
【本文】
バケツ型検索
デジタル文化担う自負 画期的技術買収、活用は限定的
一太郎はもともと実務文書を対象にしてきたが、ユーザー層が広がるにつれて「もう自分たちだけで辞書を提供するべきではない」と考えるようになった。日本語のデジタル文化を担っているとの責任感があったからだ。
そこで文筆家の紀田順一郎さんを座長に1992年に発足したのが「ATOK監修委員会」だ。ATOKは一太郎の辞書で現在も使われている。
もともとは私が新聞などを見ながらユーザーが使うだろう語順などを想定し…もしあの時、最初から海外向けにも展開していればどうなっていただろうか。・・・
【感想】
過去の経験や知識、蓄積された実績をどう考え、どう活かすか。なにが原因でなにができていないから、なにをしよう。経験という大量のデータから何が掴めるかが大切なことと知りました。
買いたい／売りたいマッチング
空地空家調査を行うことで、地域の状況や近隣の方々の現在の状況が分かり、お客様がインターネットでは知れない情報をお伝えすることができます。
皆様からのご依頼が調査への第一歩、喜んでいただけるよう探します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉