宅建勉強1月27日（木）

問1

次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、法律に定める手続によつたのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解することを妨げない。

1. 権利に対する違法な侵害に対抗して法律に定める手続によらずに自力救済することは、その必要の限度を超えない範囲内であれば、事情のいかんにかかわらず許される。
2. 建物賃貸借契約終了後に当該建物内に家財などの残置物がある場合には、賃貸人の権利に対する違法な侵害であり、賃貸人は賃借人の同意の有無にかかわらず、原則として裁判を行わずに当該残置物を建物内から撤去することができる。
3. 建物賃貸借契約の賃借人が賃料を1年分以上滞納した場合には、賃貸人の権利を著しく侵害するため、原則として裁判を行わずに、賃貸人は賃借人の同意なく当該建物の鍵とシリンダーを交換して建物内に入れないようにすることができる。
4. 裁判を行っていては権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に私力の行使が許される。

解説

1. “権利に対する違法な侵害に対抗して法律に定める手続によらずに自力救済することは、その必要の限度を超えない範囲内であれば、事情のいかんにかかわらず許される。”誤り。自力救済（法的手続を経ずに、私力の行使により権利回復を果たすこと）は原則として禁止されています。判決文では「緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で」許されると説明しているので、「事情のいかんにかかわらず許される」とする本肢は誤りです。
2. “建物賃貸借契約終了後に当該建物内に家財などの残置物がある場合には、賃貸人の権利に対する違法な侵害であり、賃貸人は賃借人の同意の有無にかかわらず、原則として裁判を行わずに当該残置物を建物内から撤去することができる。”誤り。賃貸借契約終了後の建物に残された残置物の所有権は、元賃借人にあります。契約が有効に解除されていても、法的手順を踏まずに残置物を処分することは所有権侵害行為に当たるため、残置物を無断で撤去することは許されません。
3. “建物賃貸借契約の賃借人が賃料を1年分以上滞納した場合には、賃貸人の権利を著しく侵害するため、原則として裁判を行わずに、賃貸人は賃借人の同意なく当該建物の鍵とシリンダーを交換して建物内に入れないようにすることができる。”誤り。鍵の交換や破壊等により賃借人を建物に入れないようにする措置は自力救済に該当し、特段の事情がない限り、数々の判例で不法行為が成立することが認められています。よって、本肢の行為は許されません。
4. “裁判を行っていては権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に私力の行使が許される。”[正しい]。判決文そのままです。私力の行使による権利回復、すなわち自力救済は原則禁止ですが、やむを得ない特別の事情がある場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に認められる可能性があります。

したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強1月26日（水）

問21

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。
2. 金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可が必要である。
3. 市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第4条第1項の許可が必要である。
4. 砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第5条第1項の許可は不要である。

解説

1. “耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。”[正しい]。農地を農地以外にする場合、農地法の許可が必要となってきますが、本肢の場合その逆（農地以外を農地に）であるため4条許可は不要です（農地法4条1項）。
2. “金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可が必要である。”誤り。農地法に定める権利移動とは、所有権の移転のほか、地上権、永小作権、質権、使用貸借、賃借権等の使用収益権の設定です。抵当権設定の場合、権利移動には該当しないため3条許可は不要です（農地法3条1項）。
3. “市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第4条第1項の許可が必要である。”誤り。市街化区域内に所在する農地の転用については、都道府県知事の許可を受けなくてもあらかじめ農業委員会に届け出ることで足ります（農地法4条1項8号）。
4. “砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第5条第1項の許可は不要である。”誤り。賃借権の設定と転用なので5条許可の対象となります。一時的な貸付であっても許可は必要であり、砂利採取法による認可を受けた採取計画は法に定める除外要件となっていないので許可が必要です。

したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強1月25日（火）

問20

土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。
2. 施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。
3. 個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。
4. 換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。

解説

1. “仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。”[誤り]。仮換地の指定があった日後ではありません。国土交通大臣や都道府県知事による換地処分があった旨の公告がされた日後です（土地区画整理法107条3項土地区画整理法103条4項）。
2. “施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。”正しい。施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、公的団体である場合、当該計画について都道府県知事の認可を受けなければなりません（土地区画整理法86条1項）。
3. “個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。”正しい。個人施行者以外の施行者が換地計画を定めようとする場合、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければなりません（土地区画整理法88条2項）。
4. “換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。”正しい。換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅します（土地区画整理法104条1項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

宅建勉強1月24日(月)

問18

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。
2. 工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。
3. 都市計画において定められた建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある準耐火建築物の建蔽率については、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。
4. 地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する一戸建ての住宅について、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができる。

解説

1. “第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。”誤り。住居の用に供しない部分が50㎡以下であり、かつ、建築物の延べ面積の2分の1未満のものであれば、工業専用地域を除く全ての用途地域で建築可能です。
2. “工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。”[正しい]。保育所等（幼保連携型認定こども園含む）は、全ての用途地域で建築可能です。
3. “都市計画において定められた建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある準耐火建築物の建蔽率については、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。”誤り。防火地域及び準防火地域内の建築物について、建ぺい率の緩和が受けられるのは次の場合です。防火地域内の準耐火建築物については緩和措置はありません。
4. “地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する一戸建ての住宅について、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができる。”誤り。本肢のように、延べ面積が150㎡を超える建物で、当該建物の敷地が袋路状の道路にのみ接している場合は、条例により接道や敷地及び建築物と道路との関係について制限を付加することが可能です。ただし、一戸建て住宅は除かれます（建築基準法43条3項5号）。
   したがって正しい記述は[2]です。

宅建勉強1月23日（日）

問17

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。
2. 地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。
3. 防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。
4. 共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。

解説

1. “特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。”正しい。特定行政庁は、建築基準法の規定に違反した建築物やその敷地について、施行停止や除却、移転、使用禁止等の措置を命じることができます。この措置を命じる場合には、命じようとする者に対して、あらかじめ通知書を交付し、意見書を提出する機会を与えるなどの手続きを踏む必要があります。しかし、緊急の必要がある場合においては、これらの手続きを経ずに、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができます（建築基準法9条7項）。
2. “地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。”正しい。地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めるとされています（建築基準法39条）。
3. “防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。”正しい。防火地域内にある看板で建築物の屋上に設置するものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければなりません（建築基準法64条）。なお、この規定は準防火地域には適用されないので注意しましょう。
4. “共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。”[誤り]。特殊建築物の居室や廊下、通路および階段等で照明装置を通常必要とする部分には非常用の照明装置を付けなければなりません。ただし、共同住宅の住戸内には、非常用の照明装置の設置は免除されます（建築基準法施行令126条の4）。

したがって誤っている記述は[4]です。

宅建勉強1月22日（土）

問16

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1. 準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
2. 市街化区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。
3. 市街化調整区域において、野球場の建設を目的とした8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4. 市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

解説

まず、区域ごとに開発許可が不要となる面積を確認しておきましょう。これらに該当しない開発行為は許可を受けなければなりません。

1. “準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。”[正しい]。準都市計画区域において3,000㎡以上の区画形質の変更を行う場合、許可が必要です（都市計画法29条1項1号、都市計画法施行令19条1項）。
2. “市街化区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。”誤り。農林漁業を営む者の居住用建物の建築が許可不要となるのは、市街化区域以外の区域です（都市計画法29条1項2号）。本肢は市街化区域であり、1,000㎡以上なので許可が必要です。
3. “市街化調整区域において、野球場の建設を目的とした8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。”誤り。野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設である工作物は、10,000㎡以上の規模であるときには特定工作物に該当し、それに供するための土地の区画形式の変更は開発行為となります。本肢の野球場は8,000㎡ですので開発行為には該当しません（都市計画法4条11項、都市計画法施行令1条2項）。
   開発許可を受ける必要があるのは「都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者」ですから、開発行為ではない本肢の工事について許可を受ける必要はありません。
4. “市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。”誤り。公益上必要な建築物の建築目的の開発行為については許可は不要となります。しかし、病院は都市計画法に定める公益上必要な建築物に該当しません。市街化調整区域においては面積の多寡にかからわず開発許可が必要です（都市計画法29条1項3号、都市計画法施行令21条）。
   したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強1月21日（金）

問15

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。
2. 特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。
3. 準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
4. 特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。

解説

1. “高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。”正しい。高度地区は、「用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区」とされています（都市計画法9条18項）。
2. “特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。”正しい。特定街区は、建築物の①容積率、②高さの最高限度、③壁面の位置の制限を定める街区です（都市計画法9条20項）。
3. “準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。”正しい。準住居地域は、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」とされています（都市計画法9条7項）。
4. “特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。”[誤り]。特別用途地域とは、「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」とされています（都市計画法9条14項）。本肢は、特定用途制限地域の説明です（都市計画法9条15項）。したがって誤っている記述は[4]です。

宅建勉強1月20日（木）

問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
2. 所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。
3. 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。
4. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。

解説

1. “登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。”正しい。登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければなりません（不動産登記法25条1号）。
2. “所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。”正しい。次に挙げる6つの土地は、合筆の登記はすることができません（不動産登記法41条）。
   1. 相互に接続していない土地
   2. 地目又は地番区域が相互に異なる土地
   3. 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地
   4. 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地
   5. 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地
   6. 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地
3. “登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。”[誤り]。一筆の土地の一部が別の地目となったときに、表題部所有者又は所有権の登記名義人からの申請がない場合には、登記官は、職権で当該土地の分筆の登記をしなければなりません（不動産登記法39条2項）。
4. “登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。”正しい。代理権は本人の死亡により消滅します（民法101条1項1号）。しかし、本人が死亡した場合であっても、登記の申請をする者の委任による代理人の権限は消滅しません（不動産登記法17条1号）。
   したがって誤っている記述は[3]です。

宅建勉強1月19日（水）

住宅比較株式会社の吉田です。

問13

建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。
2. 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。
3. 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。
4. 集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。

解説

1. “専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。”誤り。専有部分が数人の共有に属する場合、共有者は議決権を行使すべき人を1人定める必要があります。それぞれ議決権を行使することはできません（区分所有法40条）。
2. “区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。”誤り。区分所有者からマンションを借りて住んでいる人のように、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意見を述べることができます。しかし、議決権の行使はできません（区分所有法44条1項）。
3. “集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。”[正しい]。規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会の議長は、管理者又は集会を招集した区分所有者のうち1人が務めます（区分所有法41条）。
4. “集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決する。”誤り。集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数の多数で決します（区分所有法39条1項）。建替えや管理行為などのように法に必要数が規定されていない一般決議は、区分所有者及び議決権の各過半数で決します。
   したがって正しい記述は[3]です。