スタッフブログ
寺尾が知ったこと～第23話～
今日は、農地法5条届出(転用+権利移動)の必要書類がわからなかったので農業委員会(蓮田市)に問い合わせました。
必要書類は、届出書(3通)、登記簿謄本、公図、案内図、都市計画図です。 住民票は、蓮田市民の方は不要です。場合によっては、配置図などが必要になるとの事でした。
以上になります。
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金利の差がどれほどのものか、ローンを組むタイミングが1年変わると定年時の残債がどれほどかわるか。
ご存知ですか？
住宅ローンは知らないことがリスクです。
知ってみてはいかがでしょうか。
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マイホームFP 光熱費・ランニングコスト
ライフプランを行う際、光熱費やランニングコストは建築会社に合わせて作成していただいておりますでしょうか。
各ハウスメーカーによって、全く別物の資金計画になっていきます。
ハウスメーカーは多くの既存データを持っております。実際の光熱費がどうなっているか、話を伺うだけでなく、見せていただいてみてはいかがでしょうか。
ハウスメーカー選定にも大きな要因になると思います。
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マイホームFP 収入
産休・育休時の収入、考慮されておりますか。
ライフプランをそのままみるのではなく、ご自身でチェックできるようにしてみることが大切だと思います。
ライフプランの知識を学んでみてはいかがでしょうか。
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マイホームFP ６０歳からの支払い
ライフプランを行った際、定年退職を迎えてからの支払いは特にご確認ください。
収入が大きく変わった後、預貯金をくずす状況になります。
年間収支がマイナスになる方の方が多くいらっしゃいます。
マイナスになることが怖いのではなく、何年間マイナスが続くのか、預貯金の流れはどうなっていくのかをご確認してみてください。
改善が必要か、そのままで大丈夫なのか、相談してみてはいかがでしょうか！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
寺尾が知ったこと～第22話～
今日もわからない言葉があったので調べてみました。
今日は、【底地】とは？です。
借地権のついた宅地のことをいいます。
借地権がついた土地の所有権は、借地人に帰属する借地権。地主に帰属する底地権によって成り立っています。
また、借地権者との関係で利用の制約を受けることがあります。
以上になります。 本日もブログをご覧頂きありがとうございました。
宅建勉強8月11日（木）
問8
AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。
- BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。
- AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
- AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。
解説
- “Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。”[誤り]。賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する場合、転借人に賃料支払の催告をして賃料を支払う機会を与える必要はありません（最判昭37.3.29）。
- “BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。”正しい。賃借人が適法に賃借物を転貸した場合、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負うこととなります（民法613条1項）。
よって、AはCに対して、賃料10万円を直接支払うよう請求することができます。ただし請求できる金額は、賃貸料と転貸料のいずれか低い金額が上限となります。
本問における賃貸料はAB間が10万円、BC間が15万円ですので、Cに対して10万円を請求することに問題はありません。 - “AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。”正しい。賃貸人が賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、その解除を転借人に対抗することができます（民法613条3項最判平9.2.25）。
よって、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができます。
- “AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。”正しい。賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除した場合、特段の事情がない限り、その解除を転借人に対抗することができません（民法613条3項最判昭37.2.1）。
よって、Aは当然には甲建物の明渡しを求めることができません。
したがって誤っている記述は[1]です。