宅建勉強5月30日(月)

問8

A、B、Cの3人がDに対して900万円の連帯債務を負っている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、A、B、Cの負担部分は等しいものとする。

1. DがAに対して履行の請求をした場合、B及びCがそのことを知らなくても、B及びCについては、その効力が生じる。
2. Aが、Dに対する債務と、Dに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する連帯債務も200万円が消滅する。
3. Bのために時効が完成した場合、A及びCのDに対する連帯債務も時効によって一部消滅する。
4. CがDに対して100万円を弁済した場合は、Cの負担部分の範囲内であるから、Cは、A及びBに対して求償することはできない。

解説

1. “DがAに対して履行の請求をした場合、B及びCがそのことを知らなくても、B及びCについては、その効力が生じる。”誤り。連帯債務者の1人に対して生じた事由は、更改、相殺、混同を除いて他の債務者に対しても効力が生じません（別段の定めがある場合を除く）。これは、知っている・知らない（善意・悪意）を問いません（民法441条）。
   「履行の請求」は相対効ですから、DがAに履行の請求をした場合でも、BとCには履行の請求の効力は及びません。
2. “Aが、Dに対する債務と、Dに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する連帯債務も200万円が消滅する。”[正しい]。連帯債務者の1人が債権者に対して、相殺を援用した場合は、他の債務者の連帯債務も消滅します（民法439条1項）。
   よって、AのDに対する債務とAのDに対する債権が相殺された場合、相殺された200万円分だけBとCの債務も消滅します。なお、AはBとCに対して求償を請求できます。
3. “Bのために時効が完成した場合、A及びCのDに対する連帯債務も時効によって一部消滅する。”誤り。時効の完成は相対効ですから、連帯債務者の1人のために時効が完成した場合でも他の債務者の債務は消滅しません。この場合、A及びCの2人で900万円の債務を負うことになります。
4. “CがDに対して100万円を弁済した場合は、Cの負担部分の範囲内であるから、Cは、A及びBに対して求償することはできない。”誤り。連帯債務者の1人が債権者に対して弁済をした時は、他の債務者に求償することができます。求償は弁済した額が自己の負担部分を超えない場合であってもできます。ただし、求償できるのは他の債務者各自の負担部分についてのみです（民法442条1項）。
   本肢の場合、各債務者の負担割合が平等なので、CはAとBに対して「100万円÷3＝33.3万円」ずつ求償を請求できます。
   したがって正しい記述は[2]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月29日（日）

問7

請負契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 請負契約が請負人の責めに帰すべき事由によって中途で終了し、請負人が施工済みの部分に相当する報酬に限ってその支払を請求することができる場合、注文者が請負人に請求できるのは、注文者が残工事の施工に要した費用のうち、請負人の未施工部分に相当する請負代金額を超える額に限られる。
2. 請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。
3. 請負契約の目的物に契約不適合がある場合、注文者は、請負人から履行の追完に代わる損害の賠償を受けていなくとも、特別の事情がない限り、報酬全額を支払わなければならない。
4. 請負人が担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることはできない。

解説

1. “請負契約が請負人の責めに帰すべき事由によって中途で終了し、請負人が施工済みの部分に相当する報酬に限ってその支払を請求することができる場合、注文者が請負人に請求できるのは、注文者が残工事の施工に要した費用のうち、請負人の未施工部分に相当する請負代金額を超える額に限られる。”正しい。請負人の責めに帰すべき事由によって請負契約が終了し、その残工事を注文者が費用を出して行った場合、判例によれば、注文者が請負人に対して損害賠償をできるのは、未施工部分に相当する請負代金を超える額に限られます（最判昭60.5.17）。
   例えば3,000万円で住宅建築の請負契約をして、その5割相当部分しか完成していない（未施工部分1,500万円）状態で請負契約が終了したとします。その後、注文者がで残り5割の部分を自費2,000万円出して完成させた場合には、請負人への損害賠償金額は「2,000万円－1,500万円＝500万円」に限られるということになります。
2. “請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。”正しい。注文者の責に帰すべき事由によって履行ができなくなった場合、危険負担の規定に則り請負人は請負代金全額を請求することが可能です。しかし、債務を免れたことによる利益は注文者に償還しなければなりません（民法536条2項）。債務を免れたことによる利益とは、仮に建築工事では残工事にかかる労力や材料費等の価額等です。
3. “請負契約の目的物に契約不適合がある場合、注文者は、請負人から履行の追完に代わる損害の賠償を受けていなくとも、特別の事情がない限り、報酬全額を支払わなければならない。”[誤り]。契約不適合がある場合の損害賠償義務は同時履行の関係にあり、注文者の報酬支払いと同時にする必要があります（民法533条）。よって、請負人から履行の追完に代わる損害賠償を受けていない場合は、報酬全額を支払う必要はありません（最判平9.2.14）。
4. “請負人が担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることはできない。”正しい。担保責任は任意規定なので、担保責任を負わない旨の特約は有効です。しかし、知りながら告げなかった（請負人が悪意の）場合は担保責任を負う必要があります（民法572条）。
   したがって誤っている記述は[3]です。
   ※民法改正により、請負契約には売買契約の規定が準用されることとなりました。

宅建勉強5月28日(土)

問5

Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3％を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。
2. 当該自動車が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、CはAに対しても、Bに対しても、契約不適合を担保すべき責任を追及することができる。
3. 売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を現実に提供して売買契約を解除することができる。
4. 売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。

解説

1. “Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。”誤り。通常は、売買目的物の引渡しと代金の支払いは同時履行の関係にあります。よって、本件の場合も同様に、Aから自動車の引き渡しを受ける際に代金を支払います（民法533条）。
2. “当該自動車が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、CはAに対しても、Bに対しても、契約不適合を担保すべき責任を追及することができる。”誤り。契約不適合を担保すべき責任は売買契約の売主が負う責任です。よって、売買を媒介したBに対して追及することはできません（民法562条）。
3. “売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を現実に提供して売買契約を解除することができる。”誤り。手付解除は相手方が契約の履行に着手するまでに行わなくてはならないので、いつでも解除できるわけではありません。Cが契約の履行に着手した後は、Aから手付解除をすることができなくなります（民法557条1項）。
4. “売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。”[正しい]。他人物売買であっても契約自体は有効に成立します（民法561条）。このとき、Aは父親の自動車の所有権を取得して、Cに移転する義務を負います。
   したがって正しい記述は[4]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月27日（金）

問6

Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. ①BがAの配偶者でCがAの子である場合と、②BとCがいずれもAの子である場合とでは、Bの法定相続分は①の方が大きい。
2. Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。
3. 遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産をBが取得することになっても、Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。
4. Bが自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に対して、相続によって得た財産の限度においてのみAの債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して相続を承認する限定承認をする旨を申述すれば、Cも限定承認をする旨を申述したとみなされる。

解説

1. “①BがAの配偶者でCがAの子である場合と、②BとCがいずれもAの子である場合とでは、Bの法定相続分は①の方が大きい。”誤り。①の場合、配偶者と子がそれぞれ1／2ずつ相続することになります（民法900条1号）。そして②のケースでは、配偶者がいないため子2人が法定相続人となり、相続財産を1／2ずつ分け合います（民法900条4号）。よって、2つのケースにおけるBの相続分は等しくなります。
2. “Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。”誤り。相続人となるべき人が相続開始以前に死亡した場合は、死亡した者の子が代襲相続します。しかし、本ケースでは、死亡後に相続が発生しているので代襲相続は発生せず、Bの配偶者Dと子EがBの共同相続人として遺産分割協議に参加します（民法887条2項）。Aの死亡前にBが死亡本来相続人となるべきBが、被相続人Aの相続開始前に死亡しているので、Bの相続分は、Bの子Eに単独で代襲相続されるAの死亡後にBが死亡被相続人AからBへの相続が行われた後、Bが死亡したと考えるので、Bの財産（相続分）はその法定相続人である配偶者Dと子Eに共同相続される本肢のように遺産相続協議の成立前に相続人の1人が死亡し、さらに相続が発生することを「数次相続」と言います。本肢だと、A→BCが一次相続、B→DEが二次相続です。この場合、死亡した相続人の相続人も含めてAの遺産分割協議を行うことになっています。
3. “遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産をBが取得することになっても、Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。”[正しい]。判例によると、賃料債権は相続開始と同時に、それそれの相続人が相続分に応じて分割することになります（最判平17.9.8）。よって、Bが取得した場合でも、Cがすでに受領した賃料債権を清算する必要はありません。
4. “Bが自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に対して、相続によって得た財産の限度においてのみAの債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して相続を承認する限定承認をする旨を申述すれば、Cも限定承認をする旨を申述したとみなされる。”誤り。限定承認は、相続人全員で行う必要があります。また、1人が限定承認を申し出た場合でも、全員が限定承認をするとみなされることはありません（民法923条）。
   ※限定承認とは、相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務を相続する方式です。

したがって正しい記述は[3]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月26日（木）

問1

代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。
2. 委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。
3. 復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。
4. 夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。

解説

1. “売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。”正しい。売買契約の締結の代理権には、特段の事情がない限り、契約の相手方から取り消しの意思表示を受領する権限を含むとされています（最判昭34.2.13）。代理人がした契約であれば、その代理人に対して契約取消しの意思表示も行っても有効であるということです。
2. “委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。”正しい。委任による代理人（任意代理）の場合、①本人から許諾を得たとき、または②やむを得ない事情があるときに限り、復代理人（代理人の代理人）を選任することができます（民法104条）。やむを得ない事情があるときにも復代理人の選任が可能です。
3. “復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。”[誤り]。委任による代理人には、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭等を委任者に引き渡す義務がある一方、復代理人は、代理人だけなく本人に対して代理人としての義務を直接負うので、復代理人には委任者である代理人及び本人への引渡し義務が併存することになります（民法646条1項民法106条2項）。
   この点が争われた裁判では、復代理人が、代理人に受領物（ここでは金銭）を引き渡したときは、本人に対する引き渡し義務をも消滅するとしています（最判昭51.4.9）。
4. “夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。”正しい。夫婦は日常の家事に関する法律行為（共同生活を営むうえにおいて通常必要な法律行為）について連帯責任を負うとされていますが、この規定は実質的に、夫婦が日常家事に関する事項について他方を代理する権利を有する状態をも規定しているとされています（民法761条最判昭44.12.18）。したがって、夫婦であれば代理権授与契約がなくても、他方を代理して日常家事に関する法律行為をすることが可能です。
   したがって誤っている記述は[3]です。

マイホームFP いつ建てるのか

いつ建てるのが良いか

多くの方が迷うことだと思います。

もっと他には出ないのか、みていないものが実は良いのではないか、悩む理由はたくさんあります。

いつ建てるのかという判断の要因に住宅ローンの完済がいつになるかが挙げられる方もいらっしゃいます。

６０歳・６５歳になったときの残債額、確認していらっしゃいますか。

一年購入が遅れるとどうなるかご存知でしょうか。

不安をなくして住まいづくりを進めてみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉