宅建勉強6月4日（土）

問7

令和4年7月1日になされた遺言に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 自筆証書遺言によって遺言をする場合、遺言者は、その全文、日付及び氏名を自書して押印しなければならないが、これに添付する相続財産の目録については、遺言者が毎葉に署名押印すれば、自書でないものも認められる。
2. 公正証書遺言の作成には、証人2人以上の立会いが必要であるが、推定相続人は、未成年者でなくとも、証人となることができない。
3. 船舶が遭難した場合、当該船舶中にいて死亡の危急に迫った者は、証人2人以上の立会いがあれば、口頭で遺言をすることができる。
4. 遺贈義務者が、遺贈の義務を履行するため、受遺者に対し、相当の期間を定めて遺贈の承認をすべき旨の催告をした場合、受遺者がその期間内に意思表示をしないときは、遺贈を放棄したものとみなされる。

解説

1. “自筆証書遺言によって遺言をする場合、遺言者は、その全文、日付及び氏名を自書して押印しなければならないが、これに添付する相続財産の目録については、遺言者が毎葉に署名押印すれば、自書でないものも認められる。”正しい。自筆証書遺言は、遺言者が全文、日付、氏名を自書、押印して作成するものでしたが、2019年1月より財産目録についてのみパソコンでの作成や通帳のコピーでも可能になりました。この場合、財産目録の各ページに遺言者が署名押印する必要があります。なお、財産目録とは、自筆証書に添付する相続財産の全部又は一部を記載した別紙のことです（民法968条1項・2項）。
2. “公正証書遺言の作成には、証人2人以上の立会いが必要であるが、推定相続人は、未成年者でなくとも、証人となることができない。”正しい。公正証書遺言は、遺言者が遺言の趣旨を公証人に口述し、公証人がそれを筆記して作成される遺言です。作成時には2人以上の証人の立会いが必要で、作成後は公証役場で保管されます。ただし、遺言者が自己の真意のとおりに遺言するのを妨げられるのを防止するため、以下の人は公正証書遺言を作成する際の証人になることができません（民法974条）。
   • 未成年者
   • 推定相続人や受遺者及びその配偶者・直系血族
   • 公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人
   推定相続人は公正証書遺言の証人になることはできないので、本肢は正しい記述です。
3. “船舶が遭難した場合、当該船舶中にいて死亡の危急に迫った者は、証人2人以上の立会いがあれば、口頭で遺言をすることができる。”正しい。遭難した船舶に乗船中に死亡の危急に迫った者は、証人2人以上の立会いをもって口頭で遺言をすることができます（民法979条）。その他特別の方式の遺言については以下のものがあります。
4. “遺贈義務者が、遺贈の義務を履行するため、受遺者に対し、相当の期間を定めて遺贈の承認をすべき旨の催告をした場合、受遺者がその期間内に意思表示をしないときは、遺贈を放棄したものとみなされる。”[誤り]。遺贈義務者等は、受遺者に対して、相当の期間を定めて遺贈の承認又は放棄をすべき旨の催告をすることができます。催告に対し、受遺者から返答がなかった場合には、遺贈を承認したものとみなされます（民法987条）。
   したがって誤っている記述は[4]です。

マイホームFP いつ建てるのか

ほとんどのお客様がお悩みになる、いつ建てるのか。

金額での面が大きな要因になる方が多いと感じます。

なんとなくは聞いたことがあるという方が多いですが、実際にご自身のライフプランで確認していらっしゃる方は少ないです。

確認してみてはいかがでしょうか

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月3日（金）

問6

不動産に関する物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。
2. 土地の賃借人として当該土地上にある登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
3. 第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
4. 共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。

解説

1. “不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。”[誤り]。本肢では、AからB、BからC、CからDへと所有者が移っていますが、当事者間であれば登記がなくても所有権を主張することができます。判例では、転々譲渡がされたとき、前々主(B)は民法177条の第三者に当たらないことが示されています（最判昭39.2.13）。同じ理屈で3つ前の所有者に当たるAも対抗関係にある第三者には該当しません。
2. “土地の賃借人として当該土地上にある登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。”正しい。土地の賃借人と土地の新所有者は、どちらも土地の使用につき正当な権限を有するので対抗問題となります。土地の賃借人としてその借地上に登記ある建物を所有する者は、その土地の所有権の得喪につき利害関係を有する第三者です（最判昭49.3.19）。新所有者は所有権の移転登記を備えなければ、借地権者に対して賃料を請求したり、債務不履行による解除をしたりすることができません。
3. “第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。”正しい。当該第三者は時効の完成前に登場しています。時効取得者は時効完成前の第三者に対して、登記なくして所有権を主張することが可能です（最判昭41.11.22）。
4. “共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。”正しい。第三者に所有権を譲渡した相続人は、他の共同相続人の持分の譲渡に関しては無権利者となります。よって、他の共同相続人は、自己の持分のうち法定相続分までは登記なくとも第三取得者に対抗することができます（最判昭38.2.22民法899条の2第1項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

マイホームFP 未払い利息

皆様は未払い利息をしっかり認識されておりますでしょうか。

変動金利は5年に一度の見直し、最大で1．２５倍までしか金利は上がりません。

確かに正しいとも取れる説明です。

ですが、変動金利は年に２回見直されております。支払額は5年に一度しか変わりませんが、

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強6月2日（木）

問9

Aがその所有する甲建物について、Bとの間で、①Aを売主、Bを買主とする売買契約を締結した場合と、②Aを贈与者、Bを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和4年7月1日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。

1. ①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。
2. ②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。
3. ②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。
4. ①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。

解説

1. “①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。”誤り。手付の交付があったときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供することで契約解除できます（民法557条1項）。判例では、買主が残代金を用意し、すぐに支払える準備をした上で売主に履行の催告をした場合には、契約の履行に着手したと認めるのが相当であるとしています（最判昭40.12.14）。買主Aが契約の履行に着手した後ですから、売主Aは手付による契約解除をすることができません。
2. “②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。”誤り。判例では、書面によらない負担付贈与契約では、当事者一方が契約の履行に着手した後に、書面によらないことを理由に契約の全部または一部を取り消すことは許されないとしています（最判昭28.9.3）。
   書面によらない贈与では履行が終わった部分を除き、各当事者が撤回できるというのが原則です（民法550条）。しかし、これをそのまま負担付贈与に適用すると、贈与を履行をしたのに負担部分だけが取り消されたり、負担を履行したのに贈与が取り消されたりといったことが起こり得るからです。
3. “②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。”[正しい]。負担付贈与契約における贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負います（民法551条2項）。受贈したものについて契約不適合があるときには、履行の追完、代金減額、契約解除、損害賠償請求ができます。
4. “①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。”誤り。売買契約では当事者の一方が債務を履行しない場合に契約解除ができます（民法541条、民法542条）。負担付贈与契約には双務契約の規定が準用されるので、売買契約と同じく相手方の債務不履行があれば契約解除することができます（民法553条）。
   したがって正しい記述は[3]です。

宅建勉強6月１日（水）

問10

①不動産質権と②抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. ①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
2. ①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。
3. ①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。
4. ①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。

解説

1. “①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。”[誤り]。①不動産質権者は質権の目的となっている不動産を使用収益できることから、設定行為に別段の定めがあるときを除き、被担保債権の利息の請求をすることができません。一方、②の抵当権者は元本のほか満期となった最後2年分の利息についても優先弁済を受けられます（民法358条民法375条1項）。
   記述が逆であるため、本肢は不適切です。
2. “①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。”正しい。不動産質権は10年を超える存続期間を定めることができません。それに対し、抵当権の存続期間に関する制限はありません。なお、不動産質権において10年を超える存続期間を定めた場合でも10年となります（民法360条1項）。
3. “①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。”正しい。不動産質権は要物契約のため、目的物の引き渡しが要件となっています。しかし、抵当権は諾成契約のため引き渡しは要件ではありません（民法344条民法369条1項）。
4. “①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。”正しい。質権も抵当権も不動産という担保に対する物権です。不動産に関する物権の取得・喪失・変更は、登記がなければ第三者に対抗することはできないので、質権も抵当権も登記が第三者対抗要件になります（民法177条）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

マイホームFP ライフプランの注意事項

先日、ライフプランを行わせていただいた際のことです。

車の費用を300万円に設定しました。お客様からは200万円ほどでとのご依頼をいただいておりました。

お客様からはそんなに高い車は買いません！

こちらの金額は車検や自動車税もかかるので、そういった金額をみこしての設定となっております。

ライフプランの支出見込みは合っておりますか？

しっかり一つ一つ生活を振り返ってつくってみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月31日（火）

問9

1億2,000万円の財産を有するAが死亡した。Aには、配偶者はなく、子B、C、Dがおり、Bには子Eが、Cには子Fがいる。Bは相続を放棄した。また、Cは生前のAを強迫して遺言作成を妨害したため、相続人となることができない。この場合における法定相続分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Dが4,000万円、Eが4,000万円、Fが4,000万円となる。
2. Dが1億2,000万円となる。
3. Dが6,000万円、Fが6,000万円となる。
4. Dが6,000万円、Eが6,000万円となる。

解説

1. “Dが4,000万円、Eが4,000万円、Fが4,000万円となる。”誤り。代襲相続は死亡・排除・相続欠格の3つのいずれかに当てはまる場合のみ発生し、相続放棄した場合は代襲相続できません。Bが相続放棄をしているため、Bの子であるEは相続人となることができません。
2. “Dが1億2,000万円となる。”誤り。Fの父であるCは相続欠格のため、代襲相続によりFが相続人となります。よって相続人がDのみである本肢は誤りです。
3. “Dが6,000万円、Fが6,000万円となる。”[正しい]。Bは相続放棄のため相続人になれません。同じく、Bが相続放棄をしているためEも相続人にはなれません。Cは相続欠格のためなれません。よって残るDとFでそれぞれ1／2ずつ相続するため本肢は正解です。
4. “Dが6,000万円、Eが6,000万円となる。”誤り。Eの父であるBは相続放棄をしているためEは相続人となることができません。

したがって正しい記述は[3]です。

マイホームFP　資金相談　承ります！

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉