スタッフブログ
マイホームFP 今か先か②
土地価格・建物価格の上昇、金利の上昇を考慮し検証してみました！
資金の差は今すぐは６７４４万円の場合、１年後では７２７６万円。金額差は約５３０万円でした。
家賃の支払い、金利の変動による費用増加の可能性が大きいポイントです。
一日当たり約14,000円の損をしている計算になります。
焦るではなく、現状を把握し、スケジュールをご提案いたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（16）
【本文】
顧客の声
バイオ燃料精製に挑戦 資源有効活用 地球環境に貢献
古巣の生産本部を経て、2003年に建機マーケティング本部長に就任した。それまで技術系一筋の会社人生だったが、新ポストは営業の担当で、実際にコマツの建設機械を使ってくれているお客様との接点を担うことになった。
英アングロ・アメリカンなどの資源メジャーや各地の鉱山会社のトップと定期的にお会いし、様々な要望やときには苦言に耳を傾けた。彼らの声こそ「市場の声」であり、そこにはビジネスの貴重なヒントが眠っ…お客様との信頼関係をも元に戻したのは機会を保守メンテナンスするサービス担当の者の踏ん張りだ・・・
【感想】
顧客の声・市場の声を大切にすることで、良し悪しがわかる。
顧客の声・市場の声を大切にすることで、様々なことへのヒントが見つかる。
お客様のお困りごとを発生させてしまう、お困りごとを解決できないことで信頼関係が途絶えてしまうことがあり、回復することは非常に大変なことと思います。
何もしなければ回復できないですし、何かをしたからといって回復できるわけではない。お客様が喜んでいただけることができれば少しずつ回復し、やり続けることで回復できると思いました。
考え、実行し、改善し、実行していきます。
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住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（15）
【本文】
生産本部の悲哀
新システムで経営連結化 建機への投資抑制巡り板挟み
統合基幹業務システム（ERP）導入のインパクトは私の想定よりはるかに大きかった。ドイツから始まった全世界19拠点への展開には5年を要し、社長も安崎暁（あんざきさとる）さんから坂根正弘さんに代替わりした。坂根社長は就任直後の2002年3月期の営業赤字転落を機に、構造改革・システム刷新に取り組んだ。これはコマツの経営に新機軸をもたらし、社員の意識と行動にも大きな変化が生じた。・・・コスト見直し、部品表を世界的に統一したことで、世界の工場でもどこの工場でも同じ製品がつくれる体制が整い・・・
【感想】
システムの見直し、統一したシステムの採用・展開することで体制や管理が一元化できることから作業効率が改善しやすくなることを学ばせていただきました。
ルールを破ることで周りの方々に多大なる迷惑をかけること、ルールが違うということはありません。体制の整備が大切ということを知りました。
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マイホームFP 賃貸か持ち家か②
賃貸か持ち家かの金額の差を検証してみました。
1年間の家賃はいくらになるか・・・
一生賃貸でいる場合のリスクやデメリットを把握してみましょう！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月14日（木）
問30
宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。
- Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。
- Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。
- Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
解説
- “Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。”誤り。取引態様の別とは、宅地建物取引業者がどのような立場で取引に関与するのかを示すもので、「売主」「代理」「媒介（仲介）」のいずれかです。
取引態様の別の明示は、①広告をするとき、②注文を受けたときにしなければなりません。本肢のように取引態様の別を明示せずに広告を行った場合、その時点で宅建業法違反となります（宅建業法34条1項）。 - “Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。”誤り。宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認、宅造法の宅地造成許可等の必要な処分を受けるまでは、その工事完了前の宅地建物の広告をしてはいけません（宅建業法33条）。建築確認の申請段階で広告を行うことは、宅建業法の規定に違反します。この規定は未完成物件の「青田売り」による紛争を防止するためにあります。
- “Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。”[正しい]。売る意思のない条件の良い物件を広告することは「おとり広告」に該当し、誇大広告等を規制する宅建業法32条に違反する行為となります（宅建業法32条解釈運用の考え方-第32条関係）。契約に至らなかった場合でも誇大広告をした時点で違反となり、指示処分や業務停止処分の対象となります（宅建業法65条2項）。
- “Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。”誤り。宅地建物取引業者の免許が失効した場合、その宅地建物取引業者であった者及びその一般承継人は、その宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅地建物取引業者とみなされます（宅建業法76条）。
既に契約を締結している取引に関しては、相手方の保護のために無免許操業の禁止規定を適用外にするという趣旨ですので、これから契約を締結しようとしている取引については対象外です。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 野地國夫 を読んで（14）
【本文】
ITの威力
基幹システム導入へ帰国 IBMとのトップ会談お膳立て
任期5年の約束で赴任した米チャタヌガ工場長のポストだが、わずか2年で突然日本に呼び戻された。改革が進み、これから収穫期に入る矢先で、「もう少し米国に残りたい」というのが本音だったが、業務命令に否はない。
安崎暁（あんざきさとる）社長からは「生産や販売など会社のすべてを網羅する統合基幹業務システム（ERP）を導入することに決めた。そのプロジェクトリーダーとして指揮をとってほしい」と指示された。…導入過程で大問題が発生した。・・・
【感想】
新しいことを始める際には、ほぼ問題が発生する。今までのやり方から変わる、人為的な要因・外的要因と様々であるが、どう改善し、なんの目的のために変わるのか、ゴールから見た計画を立てる必要があると感じました。
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未公開物件探します！お困りの方はご確認ください！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホーム FP 賃貸か持ち家か
賃貸か持ち家か
何を判断の基準にするか、メリット・デメリットは把握できているか。総費用の差はいくらか。一度試算してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 野路國夫 を読んで（13）
【本文】
チャタヌガ
毎日3回 工場回り信頼 技術者と作業員の融和進む
初の本社勤務の2年間を経て、1995年に米国のチャタヌガ（テネシー州）工場長に赴任した。チャタヌガとはこの地に先住していたチェロキー族の言葉で「岩が迫り来る場所」という意味だという。その言葉通り山あり谷ありの起伏の豊かな地形で、大平原が果てしなく続く米国の中央部にあって、きわめてまれな風光明媚（めいび）な土地だった。・・・つたない英語・・・具体的な手を打った。
【感想】
言葉の壁や意思疎通ができないことからの改善、現場を見て、見尽くして、具体的な対策を行う。問題点をきちんと分析し、具体的な対策を行おうと思います。
買いたい／売りたいマッチング
お客様の悩みの真意を把握し、改善、解決できるように考えて動く。お客様に喜んでもらえることが最優先にし、行動の決断をしていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強4月13日（水）
問45
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。
- Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
- Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。
- Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。
解説
- “Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。”誤り。新築住宅の売主は、買主に引き渡したときから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負います。これに反する特約で買主に不利なものは無効となります（住宅品質確保法95条）。したがって、買主の承諾があった場合でも、宅地建物取引業者は10年の瑕疵担保責任を負うことになり、その履行を確保するために、資力確保措置をする義務があります。
- “Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。”誤り。新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなかった場合、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはいけません（履行確保法13条）。本肢は「基準日の翌日から起算して1月」としているので誤りです。
- “Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。”誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険金額は2,000万円以上でなければならず、買主の承諾があっても減額することはできません（履行確保法2条7項3号）。もし減額した場合は「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」の要件を満たさなくなるため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託により資力確保措置を講じる必要があります。
- “Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。”[正しい]。住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に瑕疵があり、売主である宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を履行しないときには、買主は住宅販売瑕疵担保責任保険契約に基づき損害を補填するための保険金を請求することができます（履行確保法2条7項2号ロ）。
したがって正しい記述は[4]です。