スタッフブログ
宅建勉強6月12日（日）
問16
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。
- 開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
- 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。
- 開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。
解説
- “開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。”正しい。開発許可申請書は、以下の事項を記載して都道府県知事に提出することとされています（都市計画法30条1項、都市計画法規則15条）。
- 開発区域の位置、区域及び規模
- 予定建築物等の用途
- 開発行為に関する設計
- 工事施行者（開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者）
- 工事の着手予定年月日・完了予定年月日
- 開発行為の別
- 市街化調整区域内の場合、法34条のうち該当する理由
- 資金計画（一定の場合を除く）
- “開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。”正しい。開発許可を受けた工事について開発許可申請書の記載事項を変更しようとする場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、変更に係る開発行為が、開発許可が不要な行為に該当するときや一定の軽微な変更であるときには、許可は不要となります（都市計画法35条の2第1項）。軽微な変更の場合は、変更をした後に、遅滞なく、その旨を届出をするだけで足ります（都市計画法35条の2第3項）。
- “開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。”[誤り]。開発許可を受けた工事を廃止する際は、廃止した後に、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届出するだけで足ります（都市計画法38条）。本肢は「許可」としているので誤りです。
- “開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。”正しい。開開発許可を受けた開発区域内の土地は、以下の3つの例外を除き、工事完了の公告があるまで建築等ができません（都市計画法37条2号）。
- 工事用の仮設建築物または特定工作物を建築・建設するとき
- 都道府県知事が支障がないと認めたとき
- 開発行為に同意していない者が、権利の行使として所有する土地に建築等をするとき
したがって誤っている記述は[3]です。
マイホームFP 修繕費の設定は？
ハウスメーカーによって保証の内容は大きく変わります。
ライフプランを作成する方によっても大きく異なります。
保証がついており、かからないのであれば見込む必要はないと思いますが、保証がないものは見込んでおかなければなりません。
営業の方が言っているので・・・インターネットに書いてあるので・・・
安全を考えるのであれば当然見込むものです。
確認してみてはいかがでしょうか？
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 を読んで （12）
【本文】
下位脱出
仲介外し直接買い付け 泥臭い仕事重ね米材輸入上位に
僕が米シアトルに赴任した頃の住友林業は米材輸入に力を入れ始めたばかりで、日本勢十数社のなかでの順位は最下位に近かった。米国から見ると高度成長期の日本は一番の輸出先だったが、大手商社が強かった。僕はこれをなんとかしたいと思い、上位に食い込む作戦を練った。
まずやったのはセント・レジスやウェアーハウザーなど、ビッグ6と呼ばれていた現地の森林所有会社大手との直接の交渉だ。それまではブローカーを介した間…
【感想】
結果を出すことが大切だと感じました。お客様にも選んでいただけなければ、役に立っていないということ。選ばれることが信頼・結果の評価と思い準備し提案していきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強6月11日(土)
問15
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
- 第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。
- 第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。
解説
- “近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。”誤り。近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です（都市計画法9条9号）。「住居の環境を保護するため」というのは住居系8地域に共通する文言ですが、近隣商業区域は商業系なので住居の環境保護については定義に含まれていません。
- “準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。”誤り。準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域です（都市計画法9条11号）。「住居の環境を保護するため」というのは住居系8地域に共通する文言ですが、準工業区域は工業系なので住居の環境保護については定義に含まれていません。
- “第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。”誤り。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）※において、その良好な環境の形成や保持を係る観点から、建築物などの建築を制限するために定められる地域です（都市計画法9条15号）。
特定用途制限地域は用途地域が定められていない区域にのみ定めることができるので、第一種低層住居専用地域について定めることはできません。用途地域を補完するために定める「特別用途地区」との押さえ分けをしっかりしておきましょう。
※つまり非線引き区域や準都市計画区域のうち用途地域の定めがない区域 - “第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。”[正しい]。高層住居誘導地区は、住宅と非住宅の混在を前提とした用途地域において、利便性の高い高層住宅の建築を誘導するために定める地域です。第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域で定めることができます（都市計画法9条17号）。
したがって正しい記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 を読んで（11）
【本文】
シアトル駐在
大自然に心が震える 米材輸入の開拓期 ヘリで回る
3年の勉強期間はあっという間に過ぎ、1966年から米シアトルでの駐在員生活が始まった。近くにエバレットやオリンピアという積み出し港がある西海岸の木材貿易の拠点だ。住友林業の米材輸入の開拓期。すべてを一から始める仕事だった。
26歳だった僕は水を得た魚のようにあちこちを飛び回った。森林の買い付けのためヘリコプターに乗って文字通り飛び回るのだ。空に舞い上がるとロッキー山脈やカスケード山脈の壮麗な姿を…
【感想】
仕事・感動・人生
一生をかけたい仕事、一生をかけたいと思える出会い、人それぞれ価値観は違う。
お客様の一生を左右する選択、喜んでいただくために仕事をします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 を読んで（10）
【本文】
海外部配属
貿易の実務を猛勉強 見習い時分から闘争心燃やす
1963年に住友林業に入社すると、東京の海外部海外課に配属された。「海外駐在員枠」という採用は初めてだったので、珍しがって大勢がのぞきにきた。普通枠の採用は旧帝大ばかりという頃だから「北九州大学ってどこにあるんや」と失敬なことをいう上司もいた。
人事部の次長はシェイクスピアを持ってきて「これを訳してみろ」と試しに来た。僕は「これは古文です。私たちはプラクティカル・イングリッシュ、すなわち、実際に…
【感想】
環境をどう活かすか、どう自分を表現するかが大切だと感じました。
自分の力が足りなくともやらなければならない仕事があり、できなければいけないことがあります。それをできるようにするためにいつまでに何をどうするかと計画を立て実行する。
PDCA→成長。力が足りない、身につけお客様に喜んでいただきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強6月10日(金)
問14
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
- 共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
- 登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
- 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
解説
- “表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。”正しい。新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法36条）。
- “共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。”[誤り]。合併の登記とは、別々の登記記録である数個の建物を、物理的な変更なしに登記上1個の建物とするための登記です。以下の建物については合併の登記をすることができません（不動産登記法56条）。
- 共用部分（団地共用部分）である旨の登記がある建物
- 所有者が異なる建物
- 共有持分の割合が異なる共有建物
- 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物
- 所有権等以外の権利に関する登記がある建物（一部を除く）
- “登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。”正しい。登記官は、表示に関する登記について申請があった場合や職権で登記しようとする場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができます（不動産登記法29条1項）。
- “区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。”正しい。区分建物の表題登記は原始取得者（デベロッパや分譲業者等）しか申請することができません。しかし、原始取得者が表題登記をしないまま死亡したり会社が合併消滅したりした場合には、その一般承継人が原始取得者を表題部所有者とする表題登記を申請することができます（区分所有法47条2項）。
したがって誤っている記述は[2]です。
マイホームFP 年金はいつから
年金の制度は把握されておりますでしょうか。
６０歳での定年が減り、雇用延長が義務付けられております。
６０歳で仕事を辞めた場合、５年間は年金はありません。
住宅ローンの完済はいつに設定しておりますでしょうか？
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 を読んで（9）
【本文】
入社試験
会社初の海外駐在員枠 大学の勧めで石油会社から変更
住友林業に入社したのも運と縁のさずかりものだ。僕は大学が外国語学部の米英科だったから、就職活動では最初、外資系の石油会社を受け、1次試験を通っていた。
しかしそんな頃に、北九州大学の厚生課に住友林業から求人票が来た。「海外駐在員枠」という特別の枠だという。厚生課の人が「よく分からないけど、せっかく住友グループの会社から求人が来たのだから、おまえ受けろ」と言われて受けたのだ。
試験は大阪であり、親…
【感想】
受験生の中で、一番受けごたえがはっきりしていて元気があったからだ・・・
知識やスキルはもちろん必要であるが、コミュニケーションが当たり前にとれること、元気でいることも大切だと思いました。
緊張や精神状態で声が小さくなること、反応できなくなることもあるかもしれませんが、すぐに反応、元気に反応していきます！
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉