スタッフブログ
宅建勉強6月8日(水)
問12
賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和4年7月1日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。
- 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。
- 建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。
- BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。
解説
- “本件契約に期間を2年とする旨の定めがあり、AもBも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は2年となる。”誤り。期間の定めがある建物賃貸借が、更新拒絶の通知をしなかったために法定更新される場合、従前と同一条件で期間の定めがない契約をしたものとみなされます（借地借家法26条1項）。
- “本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてAが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から6月を経過した日に、本件契約は終了する。”[正しい]。期間の定めがない建物賃貸借では、双方がいつでも解約を申し入れることができます。賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要で申入れから6カ月を経過することによって、賃借人からの解約申入れには正当事由が不要で申入れから3カ月を経過することによって終了します（借地借家法27条1項、民法617条1項2号）。
- “建物の転貸借がされている場合において、本件契約がB（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する。”誤り。原貸借契約が賃借人（転貸人）の債務不履行によって終了する場合には、その終了を転借人に対抗できます。つまり、6カ月を待つことなく建物の明渡しを請求できます（民法613条3項）。
- “BがAの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にAに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。”誤り。造作買取請求権（借地借家法33条1項）は、借地借家法37条で定める強行規定には含まれないため、普通建物賃貸借および定期建物賃貸借のどちらでも造作買取請求権不行使の特約を有効に定めることが可能です（借地借家法37条）。
したがって正しい記述は[2]です。
宅建勉強6月7日（火）
問11
次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
- 借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。
- 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。
- 借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
解説
- “借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。”誤り。借地権を更新する際の存続期間は、1回目の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上としなければなりません（借地借家法4条）。よって、当初の存続期間が30年であったとしても、更新の際に30年以下とすることは可能です。
- “借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。”誤り。借地権の存続期間が満了し、借地上に建物があったとしても、借地権設定者が正当な事由をもって異議を述べれば、借地権者からの更新請求を拒絶することができます（借地借家法5条1項）。よって、「異議を述べることができない」とする本肢は誤りです。
- “借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。”[正しい]。借地権の対抗力は、当該借地上の建物の登記に敷地として記載されている土地についてのみ生じます（最判昭44.12.13）。例えば、借地権者がa番地、b番地の2つの土地を建物所有の目的で賃借していたとしても、建物がa番地にのみ建っているときは、b番地の敷地については第三者に借地権を対抗できないということです。これは第三者が登記を見た場合に、どの範囲の土地貸借権につき対抗力が生じているのか知り得るものでなければならないという理由からです。
- “借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。”誤り。借地権設定者は、弁済期の到来した最後の2年分の地代等について、借地上の建物について先取特権を有します（借地借家法12条1項）。本肢は「3年」としているため誤りです。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 を読んで（7）
（本文）
3度泣いた母
晩年まで「夫は生きている」 シベリア行きを願い続けて
僕の母は心の広い、気丈な人だった。とても強い運勢を持つと言われる五黄の寅（とら）、1914年の生まれだ。ちなみに五黄の寅は36年に一度だから、2022年の今年もそうだ。生きていれば108歳になる。書道の高段者で、一つの道を極めることを知っている人でもあった。
そんな母が、僕の前で3度泣いたことがあった。
最初は旧満州（現中国東北部）から日本に引き揚げてきて2年ほどたった頃に、国から父が戦病死した…
（感想）
さまざまな家族があり、さまざまな家庭があります。
家族への想いも様々。
皆様の家族の将来を左右するお手伝い、しっかり準備いたします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
マイホームFP 贈与税
住宅資金贈与制度、聞いたことがある方は多くいらっしゃると思いますが、正しい知識としていかせている方は少ないと思います。
所得税・贈与税・固定資産税・相続税・・・たくさんの税金の種類がございます。
さまざまな節税の制度や知っていれば損しない方法がたくさんあります。
一度相談してみてはいかがでしょうか？
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 を読んで（6）
【本文】
ぎりぎり合格
高校も大学も入試で苦戦 運動に熱中 野球は4番打者
中学校は厚保（あつ）中というところで、少し広い地域から生徒が集まるから一学年の人数は小学校の3倍くらいの20～30人いた。母が校長をしていた平沼田の小学校の分校の敷地にある家から自転車に乗って、毎日、田んぼの中の砂利道を30分かけて通った。
中学校も勉強する雰囲気は乏しく、僕は相撲や軟式テニスなど運動ばかりしていた。足が速かったので、陸上で県大会に出たこともあった。授業中も外へ出て、校庭の横の川…
【感想】
お山の大将。
今の現状ができているからと自分の実力を見誤ってはいけない。周囲から見た自分の実力は、外に出たらどう見られるのか、常に客観的に自分を見れなければ成長はないと思います。
常に学ぶ、活かす、反省を繰り返します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強6月6日（月）
問10
Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。AC間にCを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され、AのBに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Bは抵当権に基づき、AがCに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
- Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
- 本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
- Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売における買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。
解説
- “本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され、AのBに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Bは抵当権に基づき、AがCに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。”[正しい]。被担保債権に債務不履行があったときは、抵当権の範囲は抵当不動産の果実に及びます（民法371条）。抵当権者は賃貸された抵当不動産の賃料債権について物上代位することができます（最判平1.10.17）。
- “Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。”誤り。抵当権と賃借権の優劣は、第一順位の抵当権の設定登記と賃貸借の対抗要件取得の先後により決まります。本肢のように賃借権の対抗要件取得が先であれば、借主は競売の買受人に対して賃借権を対抗することができます（期間の定めの有無は関係ありません）。しかし、第一順位抵当権の設定登記が先であれば、賃借権を対抗することができません。
- “本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。”誤り。本肢では抵当権設定登記よりも後に賃借権の対抗要件を取得しているので、買受人に対して賃借権を対抗することができません。このような場合にすぐに出て行けというのは賃借人に酷なので、競売の買受けの時から6カ月を経過するまでは、その建物を買受人に対して引き渡さなくてもよいことになっています（民法395条1項）。しかし、明渡しを1年間猶予される制度はないので、本肢は誤りです。
- “Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売における買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。”誤り。本肢では抵当権設定登記よりも先に賃借権の対抗要件を取得しているので、買受人に対して賃借権を対抗することができます。したがって、賃借人は賃借権を主張して、甲建物に住み続けることができます。
したがって正しい記述は[1]です。
宅建勉強6月5日（日）
問9
AがBに対してA所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- ①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
- ①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。
- 甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。
- ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火によって全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。
解説
- “①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。”正しい。契約が解除された場合、契約は最初からなかったことになり、各当事者には契約前の状態に戻す義務（原状回復義務）が生じるのが原則です（民法545条1項）。①売買契約はこの原則に従い、売主は代金に利息を付けて返還し、買主は売買目的物及び所有中に売買目的物から生じた不当利得や果実を返還することになります。
一方、②賃貸借契約の解除は将来に向かってのみ効果を生じるので、貸主は賃料を返還する必要はありません（民法620条）。 - “①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。”正しい。①売買契約をすれば甲建物の所有権を得ます。自分の所有物をどうしようと自由ですから、甲建物を貸すのに前所有者の承諾は不要です。
一方、②賃貸借契約の借主が転貸をする際には、貸主の承諾が必要です（民法612条1項）。 - “甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。”[誤り]。①の場合の所有権移転登記、②の場合の賃借権の登記はともに「民法177条の第三者」に対抗するための要件です。不法占拠者は民法177条に定める第三者に該当しないので、登記がなくても権利の取得を対抗することができます（最判昭25.12.19）。
- “①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火によって全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。”正しい。①売買契約の締結後、引渡しまでに、売主買主いずれにも帰責性がない事由で売買目的物が滅失した場合、売主の引渡し債務は消滅し、買主は売主への代金支払いを拒むことができます（民法536条1項）。Eの放火による滅失はA・Bどちらにも責任がないので、買主Bは売主Aへの代金支払いを拒むことができます。
②賃貸借契約において、賃借物の全部が滅失するなどで使用収益ができない状態になってしまった場合には、賃貸借契約は当然に終了することになっています（民法616条の2）。
したがって誤っている記述は[3]です。
マイホームFP 税金の流れ
皆様は税金の流れをご存知ですか？
住まい購入には多くの種類の税金が関係してまいります。資金計画に正しい税金の流れは加味されておりますでしょうか。
今購入できるかを判断するだけでなく、長期的に生活がイメージできるか確認してみてはいかがでしょうか。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 を読んで（5）
【本文】
あだ名
けんかから逃げ「おそれ」 枕元に木刀「オスの本能だ」と母
小学校の5年生の時に、たまに食事などに呼ばれて世話になっている家の子供を級長にしたりして、あからさまにひいきをしていた先生が嫌で仕方がなかった。母が案じて6年生の1年間だけ、それまでの東厚保（あつ）から、15キロほど南へ行ったところにある厚狭（あさ）の小学校に転校した。
母の弟が厚狭に住んで高校の先生をしていたので、1年間そこに世話になって学校に通った。僕は昔から、納得できないことを我慢できない…
【感想】
できないこと、恐ろしいことから逃げる、恐れる。物事に関してきちんと判断ができており、こわい・逃げると思ったところから、次の行動をどうすることが良いのか判断することが大切と思いました。逃げると判断できている、その後の結果は自分が選んだものだと認識しました。
結果は自分がやるかやらないか決めたもの、結果に責任を持ちます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉