宅建勉強3月26日（土）

問22

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条1項の許可を受ける必要はない。
2. 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。
3. 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。
4. 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条1項又は法第5条1項の許可を受ける必要がある。

解説

1. “市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。市街化区域内の農地を農地以外に転用する目的であれば、農業委員会への届出で足ります（農地法4条1項8号、5条1項6号）。しかし、農地を農地として耕作目的で取得する場合は市街化区域内であっても3条許可が必要となります。
2. “農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。自己所有の農地であっても、農地以外に転用する場合は4条許可を受ける必要があります。※市街化区域内の場合は届出となります。
3. “農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。肢2と同様、自己所有の農地であっても、農地以外に転用する場合は4条許可を受ける必要があります。
4. “農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条1項又は法第5条1項の許可を受ける必要がある。”[正しい]。競売で農地を取得する場合にも3条許可または5条許可が必要です。

したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強3月25日(金)

問12

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

1. 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
2. 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
3. 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
4. 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

解説

1. “賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。”[正しい]。「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる（借地借家法第31条）」とされています。
   それにもかかわらず、「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は賃借人に不利なものですので無効になります（借地借家法第37条）。
2. “賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。”誤り。定期借家契約でも、普通借家契約でも当事者には原則として借賃増減請求権があります（借地借家法第32条1項）。
   そして、いずれの契約形態でも賃料を一定期間増額しない旨の特約は有効です。しかし、減額しない旨の特約については、定期借家契約では有効ですが普通借家契約では無効となります（借地借家法第38条7項）。
3. “期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。”誤り。造作買取請求権についての規定は任意規定なので、普通借家契約・定期借家契約のどちらでも、特約で造作買取請求権を認めない定めをすることができます（借地借家法第33条、借地借家法37条）。
4. “賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。”誤り。賃貸借契約の原則として、期間の定めのある契約では中途契約できる旨の特約をしたとき以外、契約期間内の解約は認められません（民法618条）。中途解約ができない旨の特約を定めることは可能ですが、原則をあえて明記したに過ぎないことになります。よって、普通借家契約では有効となります。
   定期借家契約においても原則として普通借家契約と同様に中途解約できません。しかし、床面積200㎡未満の居住用建物の場合で、転勤等のやむを得ない事情により中途解約をせざるを得ない場合は、解約の申入れをすることができるという例外があります（借地借家法第38条5項）。本肢の特約はこの権利を排除するものとなり、賃借人に不利となるので無効となります。
   したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強3月24日（木）

問11

AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
2. 賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。
3. Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。
4. AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。

解説

1. “AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。”誤り。期間の定めのある普通建物賃貸借で、更新しない旨の通知がなかった場合には、契約は従前の内容で更新（法定更新）したものとみなされ、その際には「その期間は、定めがないものとする。」と規定されています（借地借家法第26条1項）。
   よって「期間3年」での部分が誤りです。
2. “賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。”誤り。期間の定めのない建物賃貸借契約では双方がいつでも解約の申入れができ、貸主からの解約の場合には借地借家法の強制規定が適用され申入れの日から6カ月、借主からの解約の場合には民法の規定が適用され申入れの日から3カ月で終了します（借地借家法第27条1項民法616条の2第1項2号）。
   本肢は貸主側からの解約の申入れですので、契約終了は「6か月後」となります。
3. “Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。”誤り。建物の賃貸借の場合は、現に建物の（鍵などの）引渡しを受けていることが対抗要件となるので、Cは建物の引渡しを受けているBに対抗できません（借地借家法第31条1項）。
4. “AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。”[正しい]。賃貸人が同意して建物に付加した造作等について、賃借人は契約終了時に賃貸人に対して時価での買取りを請求できます（借地借家法第33条）。しかし判例では、賃料不払など背信行為により契約が解除された場合は、この造作買取請求権が認められないと判断されています（最判昭31.4.6）。
   したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強3月23日（水）

問28

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）に関する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。
2. Aが、法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。
3. Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。
4. Aの従業者名簿の作成に当たり、法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

解説

1. “Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。”正しい。以下の図解は、免許を取り消さなければならないとき（必要的免許取消事由）と、免許を取り消すことができるとき（任意的免許取消事由）をまとめたものです。不正の手段で免許を受けた場合には、免許権者はその宅地建物取引業者の免許を取り消さなければなりません（宅建業法66条1項8号）。
2. “Aが、法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。”誤り。宅地建物取引業者が免許の条件に違反した場合、免許権者はその宅地建物取引業者の免許を取り消すことができます。本肢は「取り消さなければならない」としているので誤りです（宅建業法66条2項）。
3. “Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。”誤り。報酬額の掲示義務（法46条4項）に違反した場合、指示処分を受けることがあるとともに、50万円以下の罰金に処されます（宅建業法65条1項宅建業法82条2号）。どの違反がどの罰則になるかを覚えるのは難しいですが、法の実効性を担保するため、宣言的な条文を除いたほぼすべての義務規定に罰則が付いていると考えましょう。
4. “Aの従業者名簿の作成に当たり、法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。”誤り。従業者名簿に虚偽記載があった場合、その虚偽記載をした者が罰則（50万円以下の罰金）の対象となります（宅建業法83条1項3号の2）。さらに両罰規定により、使用者のAも同様の罰金刑を受けることがあります（宅建業法84条2号）。よって、「Aは罰則の適用を受けることはない」とする本肢は誤りです。
   したがって正しいものは「一つ」です。

宅建勉強3月22日(火)

土地区画整理法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。
2. 法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
3. 施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。
4. 市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。

解説

1. “土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。”[誤り]。施行地区内の宅地について所有権または借地権を有するすべての者は、土地区画整理組合の組合員となります（土地区画整理法25条1項）。借地権のみを有する者も組合員となるので本肢は誤りです。
2. “法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。”正しい。「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう、と定義されています（土地区画整理法2条5項）。
3. “施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。”正しい。換地処分の公告があった場合、施行者は直ちにその旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければなりません（土地区画整理法107条1項）。この登記を「土地区画整理登記」といい、施行者は所有者等に代位して申請することが認められています。
4. “市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。”正しい。地方公共団体が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに土地区画整理審議会が置かれます（土地区画整理法56条1項）。土地区画整理審議会は、施行者からの諮問を受けて答申する諮問機関であり、施行者と地権者の間に立って調整する役割を担います。具体的には、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について審議し、同意したり、意見を答申したりすることを職務とします（土地区画整理法56条3項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

宅建勉強3月21日（月）

問16

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1. 開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。
2. 開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
3. 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4. 開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。

解説

1. “開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。”正しい。開発許可申請書は、以下の事項を記載して都道府県知事に提出することとされています（都市計画法30条1項、都市計画法施行規則15条）。
   • 開発区域の位置、区域及び規模
   • 予定建築物等の用途
   • 開発行為に関する設計
   • 工事施行者（開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者）
   • 工事の着手予定年月日・完了予定年月日
   • 開発行為の別
   • 市街化調整区域内の場合、法34条のうち該当する理由
   • 資金計画（一定の場合を除く）
   上記のとおり、工事施行者は開発許可申請書の記載事項になっています。
2. “開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。”正しい。開発許可を受けた工事について開発許可申請書の記載事項を変更しようとする場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、変更に係る開発行為が、開発許可が不要な行為に該当するときや一定の軽微な変更であるときには、許可は不要となります（都市計画法35条の2第1項）。軽微な変更の場合は、変更をした後に、遅滞なく、その旨を届出をするだけで足ります（都市計画法35条の2第3項）。
3. “開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。”[誤り]。開発許可を受けた工事を廃止する際は、廃止した後に、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届出するだけで足ります（都市計画法38条）。本肢は「許可」としているので誤りです。
4. “開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。”正しい。開開発許可を受けた開発区域内の土地は、以下の3つの例外を除き、工事完了の公告があるまで建築等ができません（都市計画法37条2号）。
   • 工事用の仮設建築物または特定工作物を建築・建設するとき
   • 都道府県知事が支障がないと認めたとき
   • 開発行為に同意していない者が、権利の行使として所有する土地に建築等をするとき
   本肢の説明どおり、工事完了の公告前であっても、開発行為に同意していないものが権利の行使として建築をすることは認められています。
   したがって誤っている記述は[3]です。

宅建勉強3月20日（日）

問40

宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）についての宅地建物取引業者Aの義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
2. Aは、Dを売主としEを買主とする宅地の売買契約を媒介した。当該売買契約に、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合においてその不適合を担保すべき責任に関する特約があるときは、Aは、当該特約について記載した37条書面をD及びEに交付しなければならない。
3. Aは、自ら買主として、Fと宅地の売買契約を締結した。この場合、Fに対して37条書面を交付する必要はない。
4. Aは、自ら貸主として、Gと事業用建物の定期賃貸借契約を締結した。この場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aはその内容を37条書面に記載しなければならず、Gに対して当該書面を交付しなければならない。

解説

1. “Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させる必要はない。”誤り。37条書面の交付義務がある宅地建物取引業者は、以下のとおり自ら貸借以外、すなわち売主業者・代理業者・媒介業者となる宅地建物取引業者です。よって、売主業者A及び媒介業者Bはともに37条書面の交付義務者となります。取引実務においては作成と交付は一方の業者が行いますが、もう一方の業者にも交付義務がある以上、交付した事実を証するため全ての業者が宅地建物取引士をして記名押印させる必要があります。この場合、Aの宅建士とBの宅建士が連名で37条書面に記名押印することになります。
2. “Aは、Dを売主としEを買主とする宅地の売買契約を媒介した。当該売買契約に、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合においてその不適合を担保すべき責任に関する特約があるときは、Aは、当該特約について記載した37条書面をD及びEに交付しなければならない。”[正しい]。契約不適合責任に関する定めは37条書面の記載事項です（宅建業法37条1項11号）。37条書面は契約書面ですから、買主・売主の双方の交付します。よって、本肢は適切です。
3. “Aは、自ら買主として、Fと宅地の売買契約を締結した。この場合、Fに対して37条書面を交付する必要はない。”誤り。自ら貸借以外で取引に関与した宅地建物取引業者には37条書面の交付義務があります。このため、宅地建物取引業者が買主となる場合も、相手方となる売主に対して37条書面を交付しなければなりません。ちなみに、重要事項説明書(35条書面)は買主に対して交付するものですから、買主である宅地建物取引業者に交付義務はありません。
4. “Aは、自ら貸主として、Gと事業用建物の定期賃貸借契約を締結した。この場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aはその内容を37条書面に記載しなければならず、Gに対して当該書面を交付しなければならない。”誤り。まず、自ら貸借する取引は宅地建物取引業に該当しないため、自ら貸主となる宅地建物取引業者には37条書面の交付義務はありません。また、借賃の支払方法は必ず記載しなければならない事項です（宅建業法37条2項2号）。この2点で本肢は誤っています。

したがって正しい記述は[2]です。

宅建勉強3月19日（土）

問37

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「登録」とは、宅地建物取引士の登録をいうものとする。

1. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士は、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。
2. 宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることとはされていないが、専任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。
3. 宅地建物取引士が、刑法第204条（傷害）の罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。
4. 未成年者は、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは登録を受けることができない。

解説

1. “甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士は、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。”誤り。登録を受けている都道府県とは別の都道府県の事務所に従事することとなった場合、登録を移転をすることができます（宅建業法19条の2）。登録の移転は義務ではなく任意ですので、「しなければならない」とする本肢は誤りです。
2. “宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることとはされていないが、専任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。”[正しい]。宅地建物取引士資格登録簿は一般に公開されませんが、宅地建物取引業者名簿は一般に公開されます。宅地建物取引業者名簿の記載事項として「専任の宅地建物取引士の氏名」があるので、専任の宅地建物取引士はその氏名が一般に公開されることとなります（宅建業法8条2項6号）。
3. “宅地建物取引士が、刑法第204条（傷害）の罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。”誤り。傷害罪での罰金刑は宅地建物取引士登録の欠格事由に該当し、刑の執行を終わった日から5年間は登録を受けることができません（宅建業法18条1項7号）。本肢は「登録が消除された日から5年」としている部分が誤りです。
4. “未成年者は、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは登録を受けることができない。”誤り。宅地建物取引士登録の欠格事由となっているのは「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」です（宅建業法18条1項1号）。よって、未成年者であっても宅地建物取引業に係る営業に関し成年と同一の行為を有していれば、宅地建物取引士の登録を受けることができます。ただし、未成年者（法人の役員を除く）は専任の宅地建物取引士となることはできません。したがって正しい記述は[2]です。

マイホームFP ずっと賃貸

一生涯賃貸で生活を考えられる方、いくら費用がかかっていくか。

いざなにかがあったときに生活の拠点を家族に残すことができない。

ライフプランをご検討いただき、一度考えてみてはいかがでしょうか。

家賃9万円　3年で318万円　大金を払っております。

月々9万円の支払い、住宅ローンに組んでいたらいくら借りられ、資産に使用できていたのでしょうか。

一度検討してみてはいかがでしょうか。

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