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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月24日（日）

問31

宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 保証協会は、当該保証協会の社員である宅地建物取引業者が社員となる前に当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。
2. 保証協会の社員である宅地建物取引業者は、取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出が当該保証協会になされ、その解決のために当該保証協会から資料の提出の求めがあったときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。
3. 保証協会の社員である宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付がなされたときは、その日から2週間以内に還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
4. 還付充当金の未納により保証協会の社員がその地位を失ったときは、保証協会は、直ちにその旨を当該社員であった宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

解説

1. “保証協会は、当該保証協会の社員である宅地建物取引業者が社員となる前に当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。”正しい。宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入に際して、加入前の宅地建物取引業に関する取引により生じたその者の債務に関し、保証協会から担保の提供を求められる場合があります（宅建業法64条の4第3項）。
2. “保証協会の社員である宅地建物取引業者は、取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出が当該保証協会になされ、その解決のために当該保証協会から資料の提出の求めがあったときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。”正しい。保証協会は、社員が取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、必要があると認めるときは当該社員に対して文書または口頭による説明や、資料の提出を求めることができます（宅建業法64条の5第2項）。当該社員は正当な理由がある場合を除き、この求めを拒むことができません（宅建業法64条の5第3項）。
3. “保証協会の社員である宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付がなされたときは、その日から2週間以内に還付充当金を保証協会に納付しなければならない。”[誤り]。弁済業務保証金の還付がなされたときは、まずその旨が保証協会に通知され、その後保証協会から宅地建物取引業者に還付充当金を納付すべき旨が通知されます。宅建業者が還付充当金を納付する期限は、保証協会からの通知を受けた日から2週間以内です（宅建業法64条の10第2項）。還付があったときから2週間ではありません。
4. “還付充当金の未納により保証協会の社員がその地位を失ったときは、保証協会は、直ちにその旨を当該社員であった宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。”正しい。還付充当金を納付しなかった宅地建物取引業者は、社員の地位を失います（宅建業法64条の10第3項）。保証協会は、社員が加入したとき・その地位を失ったときは直ちに免許権者に報告しなければなりません（宅建業法64条の4第2項）。
   したがって誤っている記述は[3]です。

宅建勉強4月21日（金）

問30

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. 宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
2. 建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
3. 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。
4. 賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。

解説

1. “宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。”正しい。宅地建物取引業者が業務に関して宅地建物の広告をするときは、著しく事実に相異する表示をし、または実際の物よりも著しく優良であり、若しくは著しく有利であると人を誤認させる表示をしてはいけません。本規定の適用を受ける表示項目は、①所在、②規模、③形質、④現在または将来の利用の制限、⑤現在又は将来の環境、⑥現在又は将来の交通その他の利便、⑦代金・借賃等の対価の額その支払方法、⑧代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが含まれます（宅建業法32条）。
2. “建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。”誤り。代理や媒介において報酬とは別に広告料金を依頼主に請求できるのは、依頼主の依頼によって行う特別の広告に関する料金に限られます。よって、依頼者からの依頼がなければ、その広告料金相当額を受領することはできません（報酬告示第9）。
3. “複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。”誤り。取引態様の別の明示は、広告の都度行わなければなりません。片方の広告しか見ない人もいるので当然ですよね。取引態様の明示に関しては例外はないと覚えておきましょう（宅建業法34条1項）。
4. “賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。”正しい。建築確認を受けた後でなければ、当該工事に係る建物に関する広告をしてはいけません。たとえ建築確認申請中である旨を表示したとしてもダメです（宅建業法33条）。なお、貸借に限り必要な許可や処分前でも契約をすることができます。したがって正しいものは「二つ」です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月20日（水）

問15

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 地区計画については、都市計画に、当該地区計画の目標を定めるよう努めるものとされている。
2. 地区計画については、都市計画に、区域の面積を定めるよう努めるものとされている。
3. 地区整備計画においては、市街化区域と市街化調整区域との区分の決定の有無を定めることができる。
4. 地区整備計画においては、建築物の建蔽率の最高限度を定めることができる。

解説

地区計画と地区整備計画の違いを明確化しておきましょう。【地区計画】開発許可制度や建築確認制度を補完し、地区レベルで良好な市街地の整備及び保全を図るための計画

【地区整備計画】地区計画の実効性を担保するために、地区施設の配置及び規模、建築物の敷地、用途、構造等について制限を定めた計画
地区整備計画内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築その他政令で定める行為を行おうとする者は、行為に着手する30日前までに市町村長への届出義務が生じ、市町村長は地区計画への適合性を判断し、必要に応じて勧告・あっせん等の措置を行う

1. “地区計画については、都市計画に、当該地区計画の目標を定めるよう努めるものとされている。”正しい。地区計画の目標、区域の整備・開発・保全に関する方針は、定めるよう努めるものとされています。一方、地区整備計画は特段の事情のない限り必ず定めなくてはなりません（都市計画法12条の5第2項）。
2. “地区計画については、都市計画に、区域の面積を定めるよう努めるものとされている。”正しい。地区計画については、都市計画に、種類、名称、位置、区域を必ず定めるとともに、区域の面積を定めるよう努めるものとされています（都市計画法12条の4第2項）。
3. “地区整備計画においては、市街化区域と市街化調整区域との区分の決定の有無を定めることができる。”[誤り]。市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）は、都市計画区域について定めることができるものであって、地区レベルでの市街地整備を目的とする地区整備計画に定めることはできません。
4. “地区整備計画においては、建築物の建蔽率の最高限度を定めることができる。”正しい。地区整備計画は、建築物について、容積率、建蔽率、建築物の敷地面積または建築面積、高さについて最高限度および（市街化調整区域を除き）最低限度を定めることなどができます（都市計画法12条の4第7項2号）。
   したがって誤っている記述は[3]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月19日（火）

問45

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。
2. Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
3. Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。
4. Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。

解説

1. “Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。”誤り。新築住宅の売主は、買主に引き渡したときから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負います。これに反する特約で買主に不利なものは無効となります（住宅品質確保法95条）。したがって、買主の承諾があった場合でも、宅地建物取引業者は10年の瑕疵担保責任を負うことになり、その履行を確保するために、資力確保措置をする義務があります。
2. “Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。”誤り。新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなかった場合、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはいけません（履行確保法13条）。本肢は「基準日の翌日から起算して1月」としているので誤りです。
3. “Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。”誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険金額は2,000万円以上でなければならず、買主の承諾があっても減額することはできません（履行確保法2条7項3号）。もし減額した場合は「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」の要件を満たさなくなるため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託により資力確保措置を講じる必要があります。
4. “Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。”[正しい]。住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分に瑕疵があり、売主である宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を履行しないときには、買主は住宅販売瑕疵担保責任保険契約に基づき損害を補填するための保険金を請求することができます（履行確保法2条7項2号ロ）。
   したがって正しい記述は[4]です。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月18日（月）

問41

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 宅地建物取引業者Aは、一団の宅地建物の分譲をするため設置した案内所には、契約を締結することなく、かつ、契約の申込みを受けることがないときでも、1名以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
2. 宅地建物取引業者Bは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士が退職したときは、2週間以内に、宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
3. 宅地建物取引業者Cが、20戸の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所甲を設置した場合、売買契約の締結は事務所乙で行うとしても、甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
4. 法人である宅地建物取引業者D社の従業者であり、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する18歳未満の宅地建物取引士Eは、D社の役員であるときを除き、D社の専任の宅地建物取引士となることができない。

解説

1. “宅地建物取引業者Aは、一団の宅地建物の分譲をするため設置した案内所には、契約を締結することなく、かつ、契約の申込みを受けることがないときでも、1名以上の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。”[誤り]。事務所以外で専任の宅地建物取引士を設置しなければならない場所は以下のとおりです（施行規則15条の5の2）。いずれも契約を締結するか、契約の申込みを受ける場所に限られるため、契約の締結をせず、かつ、契約の申込みを受けない案内所には専任の宅建士の設置義務はありません。
2. “宅地建物取引業者Bは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士が退職したときは、2週間以内に、宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。”正しい。事務所には宅地建物取引業の従事者5人につき1名以上の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。この規定に反する状態になったときは2週間以内に是正措置をとらなければなりません（宅建業法31条の3第3項）。
   したがって、事務所に置く唯一の専任の宅地建物取引士が退職した場合、その日から2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。
3. “宅地建物取引業者Cが、20戸の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所甲を設置した場合、売買契約の締結は事務所乙で行うとしても、甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければならない。”正しい。一団の宅地建物の分譲を行い、その売買契約の申込みを受ける案内所は、専任の宅地建物取引士を置くべき場所となります（施行規則15条の5の2）。したがって、案内所甲にも専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
4. “法人である宅地建物取引業者D社の従業者であり、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する18歳未満の宅地建物取引士Eは、D社の役員であるときを除き、D社の専任の宅地建物取引士となることができない。”正しい。専任の宅地建物取引士は成年者でなければなりません。ただし、その宅建業者の役員である宅地建物取引士は未成年者であっても専任の宅地建物取引士になることができます（宅建業法31条の3第2項）。よって、Eは未成年者（18歳未満）なので役員であるときを除いて、専任の宅地建物取引士になることはできません。したがって誤っている記述は[1]です。