マイホームFP 一時収入

資金計画を組む際、保険料も支出に見ます。

ですが、積立型の保険や投資用のものは先々に収入として返ってきます。

預金と同じ考えだと思います。

計画が変わるほど、大きな要因になることがございます。

ご注意ください！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強5月1日（日）

問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。
2. 規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。
3. 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
4. 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

解説

1. “規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。”[誤り]。規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってなされます（区分所有法31条1項）。
2. “規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。”正しい。規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒むことは許されません（区分所有法33条2項）。また、当該規定に違反した場合は、20万円以下の過料に処されます（区分所有法71条2号）。
3. “規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。”正しい。規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません（区分所有法33条3項）。逆を言えば、見やすい場所に掲示さえすれば各戸への通知は不要ということです。
4. “占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。”正しい。占有者（区分所有者から貸借した人など）は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います（区分所有法46条2項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

マイホーム　FP ローン減税と建物の性能

一般住宅と省エネ住宅でのローン減税の違いが大きく出ることご存知でしょうか。

住まいを検討される際に、ただ単に初期費用の差で決めていないでしょうか。

住まいの資金計画は長いです。

しっかりと長期での計画の差を検討してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP 資金計画　何から始める？

資金計画といっても何から始めれば良いのか・・・

皆様が興味をお持ちになることから始めましょう！

支払いができるか・うまい返済計画はあるのか・何が得か損かなどなど。

ただのシミュレーションだけでは、知ることはできますが安心はできません。シミュレーションの根拠・裏付けを把握しましょう！！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月27日（水）

問6

Aが所有する甲土地上にBが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、AがBから乙建物を買い取り、その後、Aが甲土地にCのために抵当権を設定し登記した。この場合の法定地上権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。
2. Aが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記し、その後にAが甲土地上に丙建物を建築していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、丙建物のために法定地上権は成立しない。
3. Aが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもCのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を建築し、丙建物にCのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。
4. Aが甲土地に抵当権を設定登記した後、乙建物をDに譲渡した場合、甲土地の抵当権が実行されると、乙建物のために法定地上権が成立する。

解説

法定地上権は以下の要件をすべて満たしたときに成立します（民法388条）。

1. 第1順位の抵当権設定当時、土地上に建物があること
2. 第1順位の抵当権設定当時、土地の所有者と建物の所有者が同一であること
3. 土地又は建物のどちらか一方に抵当権が設定されていること
4. 抵当権の実行により、土地の所有者と建物の所有者が別人になったこと

1. “Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。”[誤り]。抵当権設定当時の所有者は、登記名義ではなく所有権の実態に即して判断されます。AはBから乙建物を買い取っているので、所有権の実態はAにあります。よって、本肢の場合、建物の登記名義が前所有者のものであっても、これに関係なく法定地上権は成立します（最判昭48.9.18）。
2. “Aが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記し、その後にAが甲土地上に丙建物を建築していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、丙建物のために法定地上権は成立しない。”正しい。法定地上権が成立するためには、抵当権設定時、土地上に建物が存在していなければなりません。抵当権設定当時の甲土地は更地だったので、法定地上権が成立することはありません（最判昭36.2.10）。
3. “Aが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもCのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を建築し、丙建物にCのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。”正しい。所有者が土地及び地上建物に共同抵当権を設定した後に建物が取り壊されて新建物が建築された場合には、新建物についての共同抵当権の設定を受けていない限り、新建物について法定地上権が成立することはありません（最判平9.2.14）。
4. “Aが甲土地に抵当権を設定登記した後、乙建物をDに譲渡した場合、甲土地の抵当権が実行されると、乙建物のために法定地上権が成立する。”正しい。抵当権設定当時、土地の上に建物が存在し、かつ、土地と建物の所有者が同一である場合、法定地上権が存在します。
   この要件は抵当権設定時を基準とするため、抵当権設定時に同一であれば、もしその建物の譲渡後に抵当権が実行されても、法定地上権は成立します。

したがって誤っている記述は[1]です。

マイホームFP　繰り上げ返済はいつするの

繰り上げ返済をいつするのか、５年後・１０年後・２０年後か・・・

支払わなくてよくなる利息が大きく変わります。

初期に計画を立ててみてはいかがでしょうか。

住宅比較会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月26日(火)

試験過去問題 平成30年試験 問16

問16

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。
2. 風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
3. 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
4. 準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。

解説

1. “田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。”正しい。田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更、建築物の建築などの一定行為を行おうとする者は、市町村長の許可を受ける必要があります（都市計画法52条1項）。
2. “風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。”正しい。風致地区内における建築物の建築については、地方公共団体の条例で必要な規制をすることができます（都市計画法58条1項）。
3. “市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。”正しい。市街化区域については、少なくとも用途地域を定める必要があります。また、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされています（都市計画法13条1項7号）。
4. “準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。”[誤り]。準都市計画区域については、市街化区域と市街化調整区域の区域区分を定めることはできません（都市計画法8条2項）。

したがって誤っている記述は[4]です。

マイホームFP　返済額軽減型

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段階金利でのローンの方やフラット３５での当初金利優遇を受けている方にはお勧めです。

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住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月25日(月)

問33

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明における水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村（特別区を含む。以下この問において同じ。）の長が提供する図面（以下この問において「水害ハザードマップ」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. 宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。
2. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」、「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか1種類の水害ハザードマップを提示すればよい。
3. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。
4. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。

解説

「水害ハザードマップ」の重要事項説明は、令和2年7月の宅建業法施行規則改正により新たに追加された事項です。改正内容については、当サイトの法令・制度改正情報の2021年（令和3年）「水害ハザードマップに関する重説」をご覧になってください。

1. “宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。”[正しい]。市町村に照会し、当該市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップの全部又は一部を作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことが確認された場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになります。この場合は、提示すべき水害ハザードマップが存しない旨の説明を行う必要があります。
2. “宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」、「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか1種類の水害ハザードマップを提示すればよい。”誤り。本説明義務は、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを、洪水・内水・高潮のそれぞれについて提示し、当該宅地又は建物の概ねの位置を示すことにより行います。いずれか1つではなく、3つすべてを提示して説明しなければならないので誤りです。
3. “宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。”誤り。水害ハザードマップに関する説明は、宅地・建物、売買・交換・貸借を問わず必要です（施行規則16条の4の3第3の2号）。
4. “宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。”誤り。重要事項説明の際には水害ハザードマップを提示し、当該宅地又は建物の概ねの位置を示さなければなりません。水害ハザードマップを添付するだけでは足りません。

したがって正しい記述は[1]です。

参考資料：水害ハザードマップの重説記載例