宅建ブログ12月28日（火）

山田さん、有難う御座います！

【契約不適合責任】
宅建業者や事業者ではない売主Aと買主B間で、不動産売買契約を締結した場合における下記記述のうち正しいものはいくつあるか。

１　AがBに建物を売却して引き渡した後、雨漏りが発生したことを発見した後、雨漏りが発生していることを発見した場合、特段の特約がなければ、買主Bは当該不適合が売主の責めに帰すべき事由を証明することで履行の追完請求ができる。（×）
＝契約不適合責任は売主の帰責事由を問わない。代金減額請求も帰責事由を問わない。

２　AがBに建物を売却して引き渡した後、雨漏りが発生したことを発見した後、雨漏りが発生していることを発見した場合、特段の特約がなければ、買主Bは当該不適合が売主の責めに帰すべき事由でなかったとしても履行の追完請求ができる。（〇）

３　ＡがＢに建物を売却して引き渡した後、雨漏りが発生していることを発見した場合、担保責任を負わない旨の特約を結んでいればＡは常に責任を負わない。（×）

＝Ａがもともと知っていて告げていない不適合は特約があっても責任が発生する。法律はずるい人を許さない。

４　ＡがＢに建物を売却して引き渡した後、雨漏りが発生していることを発見した場合、担保責任を負わない旨の特約を結んでてもＡが雨漏りを知っていて告げていない場合は責任を負う。（〇）

日経新聞　私の履歴書　赤松良子　を読んで（29）

女性たちの恩人

ベアテさんテーマに映画　寄付金集め製作に奔走

「ベアテ・シロタ・ゴードン」の名前をご存じだろうか。現在の日本国憲法が制定されるさい、GHQ（連合国軍総司令部）の職員として草案づくりに参加し、女性の権利を盛り込んでくれた女性の名である。

2002年のクリスマス、私は自宅で友人数人を招いてパーティーを開いた。そのとき落合良さん（ソニー初の女性管理職、元日本ヒーブ協議会会長）が、「憲法24条スカーフ」を持ってきた。

面識のない方の功績を知り影響を受ける。

今行っている行動や考えが、いつか誰かに影響を与えることがあると思いました。それが良い影響なのか悪い影響なのかは今の自分次第。

お客様に対して今できることは、自身が行った行動がどうだったのかを常に考えます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強12月30日（木）

住宅比較株式会社の吉田です。

問34

宅地建物取引士の登録（以下この問において「登録」という）及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 甲県で宅地建物取引士資格試験に合格した後1年以上登録の申請をしていなかった者が宅地建物取引業者（乙県知事免許）に勤務することとなったときは、乙県知事あてに登録の申請をしなければならない。
2. 登録を受けている者は、住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。
3. 宅地建物取引士は、従事先として登録している宅地建物取引業者の事務所の所在地に変更があったときは、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
4. 丙県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、丁県知事への登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をした場合は、丁県知事から、移転前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする新たな宅地建物取引士証が交付される。

解説

1. “甲県で宅地建物取引士資格試験に合格した後1年以上登録の申請をしていなかった者が宅地建物取引業者（乙県知事免許）に勤務することとなったときは、乙県知事あてに登録の申請をしなければならない。”誤り。宅地建物取引士の登録は、宅地建物取引士資格試験に合格した都道府県でしか行えず、登録申請書は合格した都道府県の知事に提出しなけばなりません（宅建業法18条1項宅建業法19条）。よって、甲県知事が実施する法定講習^※を受講の上、甲県で登録を受けてから（甲県知事を経由して）乙県知事に登録の移転の申請をする必要があります。※実務経験がない場合は登録実務者講習も
2. “登録を受けている者は、住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。”誤り。宅地建物取引士である者は、宅建士名簿の記載事項（氏名や住所等）に変更があった場合、登録を受けている都道府県の知事に対して、遅滞なく変更の登録を申請する必要があります（宅建業法18条2項宅建業法20条）。
3. “宅地建物取引士は、従事先として登録している宅地建物取引業者の事務所の所在地に変更があったときは、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。”誤り。従事している宅地建物取引業者の名称と免許証番号は宅建士名簿の記載事項ですが、業者の所在地は記載されていません（施行規則14条の2第5号）。よって、変更の届出は不要です。
4. “丙県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、丁県知事への登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をした場合は、丁県知事から、移転前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする新たな宅地建物取引士証が交付される。”[正しい]。移転後の免許権者から交付される宅地建物取引士証の有効期間は、移転前の宅地建物取引士証の残存期間と同じになります（宅建業法22条の2第5項）。
   したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強12月29日（水）

住宅比較の吉田です。

問33

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. Aが媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。
2. Aが媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合において、当該宅地の引渡しの時期について重要事項説明書に記載して説明を行ったときは、その内容を37条書面に記載する必要はない。
3. Aが自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。
4. Aが自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。

解説

37条書面への記載事項の概要は次の通りです。

1. “Aが媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。”[正しい]。貸借における借賃の額と支払時期・支払方法は37条書面の必須記載事項です（宅建業法37条2項2号）。また、宅地建物取引業者が貸借の媒介をしたときは、貸主・借主双方に37条書面を交付しなければなりません。
2. “Aが媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合において、当該宅地の引渡しの時期について重要事項説明書に記載して説明を行ったときは、その内容を37条書面に記載する必要はない。”誤り。引渡しの時期については37条書面のみ必須記載事項となっています（宅建業法37条2項1号）。任意で35条書面に記載し説明を行ったとしても、37条書面への記載は省略できません。
3. “Aが自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。”誤り。宅地建物取引業者が自ら当事者として宅地建物を売買したときは、その相手方に対して37条書面の交付義務を負います（宅建業法37条1項）。37条書面の交付および宅地建物取引の記名押印は、相手方が宅地建物取引業者であったとしても省略できません。この場合、Aは相手方の宅地建物取引業者に対して、相手方の宅地建物取引業者はAに対して37条書面の交付義務を負います。
4. “Aが自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。”誤り。あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置とは、宅地建物取引業者が紹介した住宅ローンが不成立だった際の措置です。こちらは売買・交換における37条書面の必須記載事項となっています（宅建業法37条1項9号）。宅地建物取引業者が住宅ローンをあっせんする場合は、35条書面にその内容と不成立のときの措置を記載し、さらに不成立だったときの措置については37条書面にも記載するという関係になっています。
   なお、実務上は宅地建物取引業者が紹介していない住宅ローンについてもローンに関する取り決めとして37条書面に記載することが多いですが、これは契約解除に関する定めの1つとして記載されています。

したがって正しい記述は[1]です。

日経新聞　私の履歴書　赤松良子　を読んで（28）

文化活動

びわ湖ホール初代館長に　NGOにも力　退職金で賞創設

1994年夏、私は大臣を辞め自由の身になった。大臣就任を機に中断していた日本ユニセフ協会や、後に大学院ができた文京女子大学での教壇の仕事などを徐々に再開した。

そんななか、突然オペラハウスの館長に、という話が飛びこんできた。滋賀県が日本最大の湖である琵琶湖の一部を埋め立て、そこに県立の音楽ホールを建設しようというのである。

ゴール、目的は一つではなく、何かを成して、次に進む。今できるようになったことは後進に伝え託す。こうして成長発展していくことを知れました。

お客様に対して、今できることだけでなく、成長発展してできることを増やしていきます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

日経新聞　私の履歴書　赤松良子　を読んで（27）

文相

真夜中に入閣要請の電話　女子の教育支援を抱負に

1993年夏、日本の政治に大変動が起きた。38年続いた自民党の支配が崩れ、細川連立内閣が成立したのだ。

その年の8月、私は労働分野の研究会でハワイのホノルルにいた。約30年前、私が初めて米国にいったときお世話になったアリス・クック先生のお招きだった。英語の会議がようやく終わり、明日は1日、ビーチでのんびりしようと思っていたら、真夜中に突然、東京の細川護熙氏から電話がかかってきた。

突然の入閣の話、周囲への相談にて、あなたならできる。

他者からの評価、第三者目線で自分をみることはとても難しいと思います。周りからどう見られるどう評価されるか日々の一つ一つの行動がつながっていくと思います。

お客様に対して一つ一つの提案や日々の連絡、どれだけ待たせているかを改めて考え行動します。

住宅比較株式会社　浦和美園　竹内智哉

宅建勉強12月28日（火）

問32

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
2. AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。
3. AB間の建物の割賦販売の契約において、Bからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Aは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。
4. AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物（代金5,000万円）の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。

解説

1. “AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。”[正しい]。手付による契約解除は、相手方が契約の履行に着手するまでにしなければなりません（宅建業法39条2項）。本肢では、買主Bが既に契約の履行に着手しているので、売主Aは倍額を現実に提供しても手付解除をすることはできません。
2. “AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。”誤り。クーリング・オフによる契約解除があった場合、売主である宅地建物取引業者は買受けの申込みや契約締結の際に受領した手付金等を速やかに返還しなければなりません（宅建業法37条の2第3項）。この規定に反する特約で買主に不利な特約は無効となります（宅建業法37条の2第4項）。
   クーリング・オフを実行した際に手付金が戻ってこない特約は、明らかに買主に不利なので無効となります。
3. “AB間の建物の割賦販売の契約において、Bからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Aは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。”誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主とする割賦販売契約において、買主からの割賦金支払いが行われない場合には、30日以上の期間を定めて書面で支払いを催告した後でなければ、そのことを理由として契約解除・残額の支払いを請求することはできません。本肢は「直ちに…契約を解除することができる」としているので違反行為となります（宅建業法42条）。
4. “AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物（代金5,000万円）の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。”誤り。未完成物件の場合は、受領しようとする手付金等の額が（受領済の額を含めて）代金の5％または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となります。本肢の建物の代金は5,000万円ですから「5,000万円×5%＝250万円」以下ならば保全措置不要で受領できます。Bから受領しようとしている手付金は200万円なので保全措置を講じる必要はありません。

したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強12月27日(月)

問29

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の住宅の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
2. Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
3. Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。
4. Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

解説

1. “Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。”正しい。専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります（宅建業法34条の2第6項）。
2. “Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。”正しい。媒介契約書には、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載する必要があります（施行規則15条の9第4号）。これは、媒介契約の形態（一般・専任・専属専任）を問いません。標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項のことです。
3. “Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。”誤り。専任媒介契約の有効期間について自動更新を約定することは許されていません（解釈運用の考え方-第34条の2関係）。依頼者の同意があった場合でもダメです。専任媒介契約の最長期間は3カ月ですので、継続が必要な場合は依頼者からの申出により改めて契約を更新する必要があります（宅建業法34条の2第4項）。
4. “Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。”正しい。専任媒介契約では依頼者に対して定期的に業務の処理状況を報告する義務があります。報告頻度は、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上です（宅建業法34条の2第9項）。
   したがって正しいものは「三つ」です。

日経新聞　私の履歴書　赤松良子　を読んで（26）

官僚を辞す

「男性の育児休業」を議論　法制審では女性初の委員に

1989年は、大変動の年だった。世界史の上ではベルリンの壁が崩れ、東西冷戦が終わった。日本では昭和天皇が崩御され、昭和から平成に時代が変わった。

そして私にとっても大きな変化の年だった。36年の官歴が終わるとともに、結婚生活にも終止符が打たれた。

突然ではなく、時間をかけて自然に終わりを迎えたといっていいかもしれない。予兆はすでにあった。

ノーワーク・ノーペイ

男性の育児休業に関して、以前では働かないのであれば支払われるものもない、ということが当たり前、女性は家庭。男性は仕事という固定概念を少しずつ取り入れられる世の中になっていることが記載されておりました。

きちんと働き、相手に・周囲に・会社に・社会に貢献して、働くからこそ、こういった考えがあると私は思います、色々な考えの方はいると思いますが、働き、周囲からの声が自身の評価ということを心に留め仕事をしいきます。

お客様に対して、自分は頑張った・説明した・喜んでもらえたと自分で思ったことは大切ではなく、お客様がどう感じてどの様な判断をしていただいたかが結果と思いお手伝いさせて頂きます。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉