スタッフブログ
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（6）
一人っ子
家に置き去り 読書好きに 父はコントロール開発任される
川崎市立大戸小学校に入学したのは1955年。一人っ子だと過保護だったと思われがちだが、両親は放任主義。母は西洋への憧れが強く、子供の成長に親は干渉しない方針で、本人はそれを「ドイツ流の教育」と言っていた。
白紙からのスタート
何をやってもいいと会社から頂き、自分で考え企画をする。これで結果をのこせるが実力があるかがわかる指針だと思いました。
お客様に対してもいただいたことだけできるではなく、考えてそれ以上を提案致します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
父も母と同様おしゃべりだったが、話題は自分のことか会社のこと。日常生活で私にああしろこうしろと命じることはなかった。
宅建勉強1月7日（金）
住宅比較の吉田です。
問44
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
- 貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
- 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
- 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。
解説
- “昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。”正しい。昭和56年5月31日以前に建築確認された旧耐震基準の建物の売買・交換及び貸借では、所定の耐震診断を受けている場合に、その内容の説明が必要となります（施行規則16条の4の3第5号）。
- “貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。”正しい。宅地建物の賃借では、敷金等の精算に関する事項が必須説明事項となります（施行規則14条の4の3第11号）。
- “自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。”正しい。信託受益権の販売とは、宅地建物取引業者が所有する土地建物を信託銀行等に信託し、その配当を受ける権利（受益権）を販売する形態です。
宅建業法では、宅地建物取引業者自らが委託者となる宅地建物に係る信託受益権の売主となる場合も、取引の相手方について重要事項説明書の交付と説明を義務付けています（宅建業法35条3項）。ただし、この信託受益権の販売に係る重要事項説明書の交付及び説明は、取引の相手方が以下に該当するときは省略できると規定されています（施行規則16条の4の4第1項）。- 相手方が特定投資家
- 信託受益権の契約締結前1年以内に同じ内容の契約について書面を交付して説明している
- 相手方に目論見書を交付している
- “区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。”[誤り]。区分所有建物の売買・交換では、維持修繕費用の積立てについて規約の定めがある場合、その内容と既に積み立てられている額が重要事項説明の事項となります（施行規則16条の2第6号）。
したがって誤っている記述は[4]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（5）
池田敏雄さん
社宅に風変わりな「天才」 国産コンピューター先駆者と遊ぶ
1953年、父は下館工場から川崎市中原の本社工場への転勤の辞令を受けた。先に触れたように富士通信機製造で機械系の技術者は傍流だったが、鼻っ柱の強い父は主流の電気系の先輩にも怯（ひる）むことなく議論を挑んだ。いつしか「あいつは後輩のくせに生意気だ」と不評を買い、何かと衝突していたらしい。
それを聞いた当時常務の尾見半左右さんが「そんなことでは本人にも会社にも良くない」と父の転勤を決めた。
生意気だな、そんなことでは本人にも会社にも良くない。どうなることが良いことか良くなることがを考える必要があると考えました。
お客様に対しても何が良いのかを考えて提案致します。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強1月6日（木）
住宅比較の吉田です。
問43
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 免許を受けようとするA社の取締役が刑法第204条（傷害）の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了し、その日から5年を経過しなければ、A社は免許を受けることができない。
- 宅地建物取引業者である個人Bが死亡した場合、その相続人Cは、Bが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Bが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことができる。
- 宅地建物取引業者D社について破産手続開始の決定があった場合、D社を代表する役員は廃業を届け出なければならない。また、廃業が届け出られた日にかかわらず、破産手続開始の決定の日をもって免許の効力が失われる。
- 免許を受けようとするE社の取締役について、破産手続開始の決定があった場合、復権を得た日から5年を経過しなければ、E社は免許を受けることができない。
解説
- “免許を受けようとするA社の取締役が刑法第204条（傷害）の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了し、その日から5年を経過しなければ、A社は免許を受けることができない。”誤り。役員が傷害罪により禁錮刑以上に処された場合、欠格事由に該当します（宅建業法5条1項5号）。しかし、執行猶予期間が満了すると刑の言い渡しそのものが失効するので、執行猶予期間が満了すればA社は直ぐに免許を受けることが可能です。5年の経過を待つ必要はありません。
- “宅地建物取引業者である個人Bが死亡した場合、その相続人Cは、Bが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Bが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことができる。”[正しい]。宅地建物取引業者であった者の相続人は、当該宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされます（宅建業法76条）。よって、相続人Cは免許を受けていなくてもBが生前に締結した契約に基づき、売買契約の目的物を買主に引き渡すことができます。
- “宅地建物取引業者D社について破産手続開始の決定があった場合、D社を代表する役員は廃業を届け出なければならない。また、廃業が届け出られた日にかかわらず、破産手続開始の決定の日をもって免許の効力が失われる。”誤り。宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があった場合、免許権者に届け出るのは破産管財人です。D社を代表する社員ではありません（宅建業法11条1項3号）。また、破産手続開始の決定の日ではなく、届出をもって免許の効力が失われます（宅建業法11条2項）。
- “免許を受けようとするE社の取締役について、破産手続開始の決定があった場合、復権を得た日から5年を経過しなければ、E社は免許を受けることができない。”誤り。破産者がいる場合であっても、復権を得れば直ちに欠格事由ではなくなるため、E社は5年の経過を待つことなく免許を受けることが可能です（宅建業法5条1項1号）。
したがって正しい記述は[2]です。
宅建勉強1月5日（水）
住宅比較の吉田です。
問42
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
- Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
- Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
- Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。
解説
- “Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。”正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、売買目的物の契約不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、引渡し日から2年以上とする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります（宅建業法40条）。民法では、売主の担保責任を追及するには、買主がその不適合を知った時から1年以内に通知すれば良いされているので、民法の規定より買主が追及できる期間を伸長する本肢の特約は有効です。
本肢は出題ミスとして公式解答で誤りとなりましたが、本サイトでは出題の本旨に沿って正しい肢となるように「担保すべき責任を負う期間」から「担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間」に改題しています。 - “Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。”正しい。未完成物件の場合は、受領しようとする手付金等の額が（受領済の額を含めて）代金の5％または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となります。
本肢の建物の代金は5,000万円ですから「5,000万円×5%＝250万円」以下ならば保全措置不要で受領できます。手付金200万円の受領段階では保全措置は不要ですが、それに加えて中間金300万円を受領すると手付金等の額が250万円を超えます。よって、中間金の受領前に、既に受領した手付金と受領しようとしている中間金を合わせた500万円について保全措置を講じる必要があります。 - “Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。”正しい。相手方が宅地建物取引業者である場合には、保全措置および手付金の額を制限する規定は適用されません。よって、宅地建物取引業者Aは保全措置を講じずに800万円を受領することができます。
- “Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。”[誤り]。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、契約不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、引渡しから2年以上とする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります（宅建業法40条）。契約不適合を担保すべき責任を負わないとする特約は、明らかに民法の規定より買主に不利ですから無効になります。無効になると特約が当初から存在しなかったことになるので、民法の規定が適用され、当該責任を負う期間は契約不適合を知った時から1年以内となります（民法566条）。
したがって誤っている記述は[1]と[4]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（4）
富士通新米時代
「機械系技術は傍流」嘆く 父、実行力と酒席で部下の信頼
一番古い記憶――。家の前を小さなドブ川がチョロチョロと流れている。近くで私が竹細工をいじり、遊んでいる。たぶん3歳の頃。その光景が脳裏に焼きついている。
1946年11月に富士通信機製造に入社した父・清右衛門は約7年間、茨城県下館市（現・筑西市）の工場に勤務した。母との職場結婚は1年後。「昭和22年に妻の望が隣村から嫁いできた。
頑固だけどいいやつだとわかってもらえるのに2年の歳月を要した。
信頼、信用されるためには多くの力、たくさんの時間が必要になります。失敗やミス、約束を守らないことをしてマイナスをつくればより必要になります。
お客様から信用、信頼をいただくために何が必要かを常に考え行動を決めていきます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
宅建勉強1月4日（火）
住宅比較の吉田です。
問41
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない。
- 重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。
- 宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の説明を行うことができない。
- 重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。
解説
- “重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない。”誤り。重要事項説明書には宅地建物取引士の記名押印が義務付けられています（宅建業法35条5項）。これを代表者の記名押印で代えることはできません。
- “重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。”誤り。専任の宅地建物取引士でなければ行えない業務は存在しません。よって、記名押印と説明のどちらも、宅地建物取引士であれば専任であるかどうかに関係なく行うことができます。なお、記名押印する宅建士と説明をする宅建士が異なっていても問題ありません。
- “宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の説明を行うことができない。”[正しい]。宅地建物取引士は重要事項説明の際に、説明の相手方に対し、取引士証を掲示しなければなりません（宅建業法35条4項）。取引士証がなければこの提示が行えず、掲示をせずに説明をすれば宅建業法違反ですから、再交付を受けるまでは重要事項説明はできません。
- “重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。”誤り。重要事項の説明をする場所に制限はありません。宅地建物取引士による適法な説明が行われるならば、相手方の自宅や勤務場所若しくは喫茶店でもOKです。
したがって正しい記述は[3]です。
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（３）
尾見半左右さん
「富士通の奇人」の道開く 両親の就職や縁談の恩人
父の話をしばらく続けたい。終戦直後の超就職難の時期に富士通信機製造への門戸を開いてくれたのは当時取締役で後に専務となった尾見半左右（おみはんぞう）さんである。同じ茨城・明野の出身で稲葉家の遠縁に当たった。
尾見さんは1901年（明治34年）生まれ。東京・蔵前の東京高等工業学校（東京工業大学の前身）を卒業し、南満州鉄道（満鉄）鉄道研究所を経て、36年に設立間もない富士通信機に入社する。
たくさんの方からアドバイスや言葉を頂き、それがきっかけとなって人生が変わることがあると感じました。稲葉氏は尾見氏の言葉がきっかけとなりファナック誕生へとつながって行ったとのことでした。
お客様に対して、大きな決断を頂く。その仕事に携わらせて頂いていることを再度認識して準備・提案・相談していきます。
お客様の人生を左右する、大切な岐路を大切にします。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉
日経新聞 私の履歴書 稲葉善治 を読んで（２）
故郷明野
祖父の投機で身代傾く 父は一高不合格で発奮 猛勉強
私は1948年（昭和23年）7月23日、父・清右衛門と母・望の長男として生まれた。出生地は父の実家があった茨城県真壁郡上野村（後の明野町、現・筑西市）。稲葉家は戦国大名・小田氏の流れを汲（く）み、江戸期から庄屋を営んでいたと伝えられている。
当主は代々清右衛門または雅楽之介（うたのすけ）を名乗り、16代の父は若くして故郷を離れ、家督を弟（私にとって叔父）に譲った。
自信満々、挫折、屈辱、猛勉強
自信満々で受験に望み、将来の進路を考えていた、しかし受験に失敗し挫折を経験したことが書かれておりました。私は誰しもが挫折を経験していると思っております。その挫折からどうするかを本気で考え、実践し、続けることができた方が活躍できると思います。当たり前のことで失敗すると次はどうすると考えることはしても実践し続けることができない。今年は実践し続けることを心に決め行っていこうと思います。
お客様に対して、聴いて聴いて聴いて。本意をどうしたら叶えられるか考え実践し続けます。
住宅比較株式会社 浦和 竹内智哉