宅建勉強3月30日（水）

問41

宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

1. A：眺望の良さが気に入った。隣接地は空き地だが、将来の眺望は大丈夫なのか？B：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。安心してください。
2. A：先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だといわれたが本当か。B：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件がよく、また、近隣のマンション価格の動向からみても、5年後値上がりするのは間違いありません。
3. A：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。B：弊社との提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。
4. A：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。B：お預かりした10万円のうち、社内規定上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。

解説

1. “A：眺望の良さが気に入った。隣接地は空き地だが、将来の眺望は大丈夫なのか？B：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。安心してください。”違反する。宅地建物取引業者は契約の締結および申込みまたは撤回・解除に際して、相手方の利益保護に掛ける行為をしてはいけません（宅建業法47条3項）。本肢のように「宅地建物の将来の環境や交通等の利便性に関して断定的判断を提供すること」は上記に該当するので違反行為です（施行規則16条の12第1項1号イ）。
2. “A：先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だといわれたが本当か。B：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件がよく、また、近隣のマンション価格の動向からみても、5年後値上がりするのは間違いありません。”違反する。宅地建物取引業者は契約の勧誘に際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはなりません（宅建業法47条の2第1項）。本肢の「5年後値上がりするのは間違いありません」という説明は、利益が確実に生じる旨の断定的判断に該当するので違反行為です。
3. “A：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。B：弊社との提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。”違反しない。手付の貸付・分割受領、約束手形での手付受領等を行って契約締結を誘引することは禁止されています（宅建業法47条3号）。本肢は一見、この規定に抵触しそうですが、よく読むと手付を業者自らが貸し付ける内容にはなっておらず、あくまでも銀行融資のあっせんにとどまっています。したがって、本肢は違反行為ではありません。
4. “A：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。B：お預かりした10万円のうち、社内規定上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。”違反する。相手方が契約の申込みを撤回した（契約不成立の）場合には、それまでに受領した預り金（本肢のような申込証拠金や予約金等）を全額返還しなくてはなりません。これを拒む行為は相手方の利益保護に欠ける行為として禁止されています（施行規則16条の12第1項2号）。本肢は「5,000円はお返しできません」と申込証拠金のうち一部の返還を拒んでいるので違反行為です。
   したがって違反しないものは「一つ」です。

マイホームFP 住宅資金の贈与

歴年課税・・・贈与税の課税方式のひとつで、1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額に応じて課税される方式のこと。 ただし、1人当たり年間110万円の基礎控除額があるため、贈与を受けた金額が110万円以下なら贈与税の申告が不要です。

相続時精算課税・・・贈与を受けたときに、特別控除額及び一定の税率で贈与税を計算し、贈与者が亡くなったときに相続税で精算する制度です。

親から子への資金の提供、皆様にはどちらの方がメリット・デメリットがあるか考えたことはございますでしょうか。ただ、進められるままにやり方を教わって行なってしまう。比較検討してみてはいかがでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強3月29日(火)

問37

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。

1. 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
2. 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
3. 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
4. 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。

解説

1. “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。”誤り。「貸借」については、開発許可・建築確認の前であっても契約締結が可能です（売買・交換の場合は広告も契約もできません。）。
   本肢は貸借の媒介ですので、建築確認を受ける前であっても行うことができます（宅建業法36条）。
2. “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。”誤り。「宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。（宅建業法33条）」と定められています。
   仮に「建築確認の申請中である旨」を表示するとしても広告はできません。
3. “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。”[正しい]。本肢のとおりです（宅建業法33条）。賃借は、条文中の「その他の業務」に含まれます。よって建築確認前に「貸借の代理を行う旨の広告」を行うことはできません。
4. “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。”誤り。建築確認を受けることを停止条件とする特約を付けても、建築確認の前に売買契約を締結することはできません（宅建業法36条）。

したがって正しい記述は[3]です。

宅建勉強3月27日（日）

問37

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。

1. 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
2. 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
3. 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
4. 宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。

解説

1. “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。”誤り。「貸借」については、開発許可・建築確認の前であっても契約締結が可能です（売買・交換の場合は広告も契約もできません。）。
   本肢は貸借の媒介ですので、建築確認を受ける前であっても行うことができます（宅建業法36条）。
2. “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。”誤り。「宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。（宅建業法33条）」と定められています。
   仮に「建築確認の申請中である旨」を表示するとしても広告はできません。
3. “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。”[正しい]。本肢のとおりです（宅建業法33条）。賃借は、条文中の「その他の業務」に含まれます。よって建築確認前に「貸借の代理を行う旨の広告」を行うことはできません。
4. “宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。”誤り。建築確認を受けることを停止条件とする特約を付けても、建築確認の前に売買契約を締結することはできません（宅建業法36条）。

したがって正しい記述は[3]です。

宅建勉強3月26日（土）

問22

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条1項の許可を受ける必要はない。
2. 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。
3. 農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。
4. 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条1項又は法第5条1項の許可を受ける必要がある。

解説

1. “市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第3条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。市街化区域内の農地を農地以外に転用する目的であれば、農業委員会への届出で足ります（農地法4条1項8号、5条1項6号）。しかし、農地を農地として耕作目的で取得する場合は市街化区域内であっても3条許可が必要となります。
2. “農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。自己所有の農地であっても、農地以外に転用する場合は4条許可を受ける必要があります。※市街化区域内の場合は届出となります。
3. “農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第4条1項の許可を受ける必要はない。”誤り。肢2と同様、自己所有の農地であっても、農地以外に転用する場合は4条許可を受ける必要があります。
4. “農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条1項又は法第5条1項の許可を受ける必要がある。”[正しい]。競売で農地を取得する場合にも3条許可または5条許可が必要です。

したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強3月25日(金)

問12

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

1. 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
2. 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
3. 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
4. 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

解説

1. “賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。”[正しい]。「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる（借地借家法第31条）」とされています。
   それにもかかわらず、「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は賃借人に不利なものですので無効になります（借地借家法第37条）。
2. “賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。”誤り。定期借家契約でも、普通借家契約でも当事者には原則として借賃増減請求権があります（借地借家法第32条1項）。
   そして、いずれの契約形態でも賃料を一定期間増額しない旨の特約は有効です。しかし、減額しない旨の特約については、定期借家契約では有効ですが普通借家契約では無効となります（借地借家法第38条7項）。
3. “期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。”誤り。造作買取請求権についての規定は任意規定なので、普通借家契約・定期借家契約のどちらでも、特約で造作買取請求権を認めない定めをすることができます（借地借家法第33条、借地借家法37条）。
4. “賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。”誤り。賃貸借契約の原則として、期間の定めのある契約では中途契約できる旨の特約をしたとき以外、契約期間内の解約は認められません（民法618条）。中途解約ができない旨の特約を定めることは可能ですが、原則をあえて明記したに過ぎないことになります。よって、普通借家契約では有効となります。
   定期借家契約においても原則として普通借家契約と同様に中途解約できません。しかし、床面積200㎡未満の居住用建物の場合で、転勤等のやむを得ない事情により中途解約をせざるを得ない場合は、解約の申入れをすることができるという例外があります（借地借家法第38条5項）。本肢の特約はこの権利を排除するものとなり、賃借人に不利となるので無効となります。
   したがって正しい記述は[1]です。

宅建勉強3月24日（木）

問11

AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
2. 賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。
3. Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。
4. AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。

解説

1. “AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかった場合は、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。”誤り。期間の定めのある普通建物賃貸借で、更新しない旨の通知がなかった場合には、契約は従前の内容で更新（法定更新）したものとみなされ、その際には「その期間は、定めがないものとする。」と規定されています（借地借家法第26条1項）。
   よって「期間3年」での部分が誤りです。
2. “賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。”誤り。期間の定めのない建物賃貸借契約では双方がいつでも解約の申入れができ、貸主からの解約の場合には借地借家法の強制規定が適用され申入れの日から6カ月、借主からの解約の場合には民法の規定が適用され申入れの日から3カ月で終了します（借地借家法第27条1項民法616条の2第1項2号）。
   本肢は貸主側からの解約の申入れですので、契約終了は「6か月後」となります。
3. “Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは甲建物の賃借権をBに対抗することができる。”誤り。建物の賃貸借の場合は、現に建物の（鍵などの）引渡しを受けていることが対抗要件となるので、Cは建物の引渡しを受けているBに対抗できません（借地借家法第31条1項）。
4. “AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。”[正しい]。賃貸人が同意して建物に付加した造作等について、賃借人は契約終了時に賃貸人に対して時価での買取りを請求できます（借地借家法第33条）。しかし判例では、賃料不払など背信行為により契約が解除された場合は、この造作買取請求権が認められないと判断されています（最判昭31.4.6）。
   したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強3月23日（水）

問28

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）に関する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1. Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。
2. Aが、法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。
3. Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。
4. Aの従業者名簿の作成に当たり、法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

解説

1. “Aが、不正の手段により甲県知事から免許を受けたとき、甲県知事はAに対して当該免許を取り消さなければならない。”正しい。以下の図解は、免許を取り消さなければならないとき（必要的免許取消事由）と、免許を取り消すことができるとき（任意的免許取消事由）をまとめたものです。不正の手段で免許を受けた場合には、免許権者はその宅地建物取引業者の免許を取り消さなければなりません（宅建業法66条1項8号）。
2. “Aが、法第3条の2第1項の規定により付された条件に違反したときは、甲県知事はAの免許を取り消さなければならない。”誤り。宅地建物取引業者が免許の条件に違反した場合、免許権者はその宅地建物取引業者の免許を取り消すことができます。本肢は「取り消さなければならない」としているので誤りです（宅建業法66条2項）。
3. “Aが、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Aは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。”誤り。報酬額の掲示義務（法46条4項）に違反した場合、指示処分を受けることがあるとともに、50万円以下の罰金に処されます（宅建業法65条1項宅建業法82条2号）。どの違反がどの罰則になるかを覚えるのは難しいですが、法の実効性を担保するため、宣言的な条文を除いたほぼすべての義務規定に罰則が付いていると考えましょう。
4. “Aの従業者名簿の作成に当たり、法第48条第3項の規定により記載しなければならない事項についてAの従業者Bが虚偽の記載をした場合、Bは罰則の適用を受けることはあるが、Aは罰則の適用を受けることはない。”誤り。従業者名簿に虚偽記載があった場合、その虚偽記載をした者が罰則（50万円以下の罰金）の対象となります（宅建業法83条1項3号の2）。さらに両罰規定により、使用者のAも同様の罰金刑を受けることがあります（宅建業法84条2号）。よって、「Aは罰則の適用を受けることはない」とする本肢は誤りです。
   したがって正しいものは「一つ」です。

宅建勉強3月22日(火)

土地区画整理法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。
2. 法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
3. 施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。
4. 市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。

解説

1. “土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その土地区画整理組合の組合員とはならない。”[誤り]。施行地区内の宅地について所有権または借地権を有するすべての者は、土地区画整理組合の組合員となります（土地区画整理法25条1項）。借地権のみを有する者も組合員となるので本肢は誤りです。
2. “法において、「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。”正しい。「公共施設」とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいう、と定義されています（土地区画整理法2条5項）。
3. “施行者は、換地処分の公告があった場合においては、直ちに、その旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければならない。”正しい。換地処分の公告があった場合、施行者は直ちにその旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければなりません（土地区画整理法107条1項）。この登記を「土地区画整理登記」といい、施行者は所有者等に代位して申請することが認められています。
4. “市町村が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに、市町村に土地区画整理審議会が設置され、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について法に定める権限を行使する。”正しい。地方公共団体が施行する土地区画整理事業では、事業ごとに土地区画整理審議会が置かれます（土地区画整理法56条1項）。土地区画整理審議会は、施行者からの諮問を受けて答申する諮問機関であり、施行者と地権者の間に立って調整する役割を担います。具体的には、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について審議し、同意したり、意見を答申したりすることを職務とします（土地区画整理法56条3項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。