宅建勉強4月3日（日）

問43

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない法人B又は宅地建物取引業者ではない個人Cをそれぞれ買主とする土地付建物の売買契約を締結する場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、買主は本件売買契約に係る代金の全部を支払ってはおらず、かつ、土地付建物の引渡しを受けていないものとする。

1. Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
2. Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。
3. Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
4. Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

解説

1. “Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。”[誤り]。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。クーリング・オフできる期間は所定の書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでなので、口頭だけで告げられた場合は経過期間にかかわらずクーリング・オフによる契約解除をすることができます（宅建業法37条の2第1項1号）。
2. “Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。”正しい。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。クーリング・オフできる期間は所定の書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでですが、特約を定める場合は、宅建業法の規定より買主に有利であれば有効、不利であれば無効となります（宅建業法37条の2第4項）。
   よって、14日間に延ばす特約は有効となり、Bは12日後であってもクーリング・オフによる契約解除をすることができます。
3. “Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。”正しい。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所です。また、クーリング・オフによる契約の解除等は、買主が書面を発したときにその効力を生じます（宅建業法37条の2第2項）。Cはクーリング・オフについての書面で告げられた日から起算して8日目に書面を発しているので、クーリング・オフは成立します。よって、Aはクーリング・オフによる契約解除を拒むことはできません。
4. “Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。”正しい。クーリング・オフによる契約の解除を行えるか否かは、買受けの申込みを行った場所で判断します。買受けの申込みを行ったのが事務所等である場合、クーリング・オフの適用はありません（宅建業法37条の2第1項）。

マイホームFP　頭金は貯めてから？②

銀行にお金を預けているだけで預貯金が増えるのでしょうか。頭金を貯めようとして、いますが、家賃の支払い総額のほうが高くなっていませんでしょうか。

銀行に預けているだけでは資産はあまり変わらない可能性が強い。

資産を活かすためにも住まいを購入するタイミングを検討する上での一つの要素です。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月2日(金)

問37

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「登録」とは、宅地建物取引士の登録をいうものとする。

1. 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士は、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。
2. 宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることとはされていないが、専任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。
3. 宅地建物取引士が、刑法第204条（傷害）の罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。
4. 未成年者は、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは登録を受けることができない。

解説

1. “甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士は、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。”誤り。登録を受けている都道府県とは別の都道府県の事務所に従事することとなった場合、登録を移転をすることができます（宅建業法19条の2）。登録の移転は義務ではなく任意ですので、「しなければならない」とする本肢は誤りです。
2. “宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることとはされていないが、専任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。”[正しい]。宅地建物取引士資格登録簿は一般に公開されませんが、宅地建物取引業者名簿は一般に公開されます。宅地建物取引業者名簿の記載事項として「専任の宅地建物取引士の氏名」があるので、専任の宅地建物取引士はその氏名が一般に公開されることとなります（宅建業法8条2項6号）。
3. “宅地建物取引士が、刑法第204条（傷害）の罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。”誤り。傷害罪での罰金刑は宅地建物取引士登録の欠格事由に該当し、刑の執行を終わった日から5年間は登録を受けることができません（宅建業法18条1項7号）。本肢は「登録が消除された日から5年」としている部分が誤りです。
4. “未成年者は、宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは登録を受けることができない。”誤り。宅地建物取引士登録の欠格事由となっているのは「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」です（宅建業法18条1項1号）。よって、未成年者であっても宅地建物取引業に係る営業に関し成年と同一の行為を有していれば、宅地建物取引士の登録を受けることができます。ただし、未成年者（法人の役員を除く）は専任の宅地建物取引士となることはできません。

マイホームFP　金利の違いとトータルコスト

先日、週刊ダイヤモンドを読み、惹かれる言葉ございました。

『ローンの利払いも含めたトータルコストが、不動産の価格である。』

お客様と資金計画を行うことで、

総額で考える方、月々の支払いで考える方と分かれます。

多くの方は月々の支払いで考える方です。当初は総額でとお話を頂きますが、将来を考え計画をしていくと、実際には月々の支払いが払っていけるのか、いくら貯蓄ができるのか、子供の成長・光熱費や税金など様々な要因があり、ライフプランを立てていきます。

そんな中、記事を読み、考えをあらためたことがございました。

『ローンの利払いも含めたトータルコストが、不動産の価格である。』

多数の不動産・建築会社を検討されていらっしゃる方は、住宅ローンの組み方も多様です。ハウスメーカーによって同じ銀行でも金利が全く違うことがあるのです。ハウスメーカーであればほとんど変わらないのではと、恥ずかしくも思っておりました。勉強不足・情報のアップグレードができていないことを痛感致しました。

ハウスメーカーAでは固定金利で約1.4%、ハウスメーカーBでは固定金利で約0.98%という差が発生する状況がございました。

5,000万円の住宅ローンを組む場合　35年返済　

①金利1.4% 　②金利0.98%

①金利1.4%　 総返済額　約6,337万円

②金利0.98%　総返済額　約5,908万円

差額：約429万円

金利はハウスメーカーによって異なり、銀行によって異なり、お客様へのご判断に大きく関わるものであることしっかり伝えていきます。

弊社では、マイホームFPというシステムを活用し、お客様のライフデザインを行います。上記のような金利の差やハウスメーカーに合わせたアフターメンテナンス費用・光熱費等のランニングコストを考慮しお打ち合わせをさせて頂きます。

購入への不安・何が得か、一緒にライフデザインを作成致しましょう！

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

マイホームFP　頭金は貯めてから？①

頭金がないので・・・頭金を貯めてから計画を進めようと思う・・・。

頭金を貯めてから検討したいとお考えの方は、なぜそういった考えになったのでしょう。

銀行にお金を預けていて増えるのでしょうか、貯めている間に払っている家賃は？住宅ローンを組むタイミングが遅くなり、定年後の残債はどのくらい変わるのでしょうか。

まずは、銀行に預けている預貯金の変化を見てみましょう。

クイズの答えはわかりますか？

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

個人情報を漏洩させた場合の取り扱い

2022年4月に改正法が施行されました。

個人情報漏洩の取り扱いについて、従来の報告は努力義務とされておりましたが、それでは適切な方策が講じられないため、義務化され、漏洩となってしまった本人にも通知がされることとありました。

個人情報、普段気にせず取り扱っているものから漏洩することもあり得ます。

細心の注意を払います。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強4月1日(金)

問32

宅地建物取引業法第35条の2に規定する供託所等に関する説明についての次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、特に断りのない限り、宅地建物取引業者の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方に対して供託所等の説明を行う際に書面を交付することは要求されていないが、重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。
2. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者が取引の相手方の場合においても、供託所等に係る説明をしなければならない。
3. 宅地建物取引業者は、売買、交換又は貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、自らが宅地建物取引業保証協会の社員である場合、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地の説明をしなければならない。

解説

1. “宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方に対して供託所等の説明を行う際に書面を交付することは要求されていないが、重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。”[正しい]。供託所等の説明は重要事項の説明と同じく契約成立するまでに行うこととされていますが、法律上は書面で説明する必要はありません（宅建業法35条の2）。ただし、宅建業法解釈運用の考え方では、供託所等に関する事項を重要事項説明書に記載して説明することが望ましい、としているため適切な記述です（解釈運用の考え方-第35条の2関係）。
2. “宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者が取引の相手方の場合においても、供託所等に係る説明をしなければならない。”誤り。買主・借主が宅地建物取引業者である場合には、供託所等の説明は不要とされています（宅建業法35条の2）。本肢は「説明をしなければならない」としているため誤りです。
   ※平成29年(2017年)の改正で、営業保証金や弁済業務保証金の還付権者から宅建業者が除外されたことに伴い、説明不要となりました。
3. “宅地建物取引業者は、売買、交換又は貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。”誤り。供託所等の説明は契約成立前に行う必要があります（宅建業法35条の2）。本肢は「契約成立後」としているため誤りです。
4. “宅地建物取引業者は、自らが宅地建物取引業保証協会の社員である場合、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地の説明をしなければならない。”誤り。保証協会の社員であるときには、保証協会の社員である旨、保証協会の名称、住所、事務所の所在地、保証協会が弁済業務保証金を供託した供託所及びその所在地が説明する内容です（宅建業法35条の2第2号）。一方、保証協会の社員でないときは必然的に営業保証金を供託しているので、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地が説明の内容となります。
   保証協会の社員である宅地建物取引業者は営業保証金を供託していないので、「営業保証金を供託した…」の件は明らかに変です。

マイホームFP　長期優良住宅②

認定長期優良住宅３０００万円、一般住宅２５００万円の想定にて比較しました。

省エネ性・耐震性・可変性・維持管理の容易性・劣化対策・・・一定以上の性能であることをクリアできているかどうか。その結果、住まいの光熱費・修繕費に大きな差が発生してきます。

３５年間での比較では、

支払い金額は認定長期優良住宅４６３６万円、一般住宅５４２４万円の見込み。

皆様はどちらの住まいを建てたいでしょうか。

住宅比較株式会社　浦和　竹内智哉

宅建勉強3月31日(木)

問25

地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することである。
2. 不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格を規準としなければならない。
3. 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。
4. 関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。

解説

1. “地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することである。”正しい。地価公示法は、土地鑑定委員会が毎年1回標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています（地価公示法1条）。
2. “不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格を規準としなければならない。”[誤り]。不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければなりません。「実際の取引価格」は規準としないので誤りです（地価公示法8条）。
3. “不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。”正しい。不動産鑑定士が標準地の鑑定評価を行う際は、取引事例比較法、収益還元法及び原価法の3手法により求められる価格を勘案して鑑定評価を行うものとされています。条文中、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格が「取引事例比較法」、近傍類地の地代等から算定される推定の価格が「収益還元法」、同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額が「原価法」に対応しています（地価公示法4条）。
4. “関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。”正しい。土地鑑定委員会は、公示後すみやかに関係市町村長（東京都23区及び政令指定都市については区長）に対し、公示事項のうち、当該市区町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を送付することとされており、関係市区町村長は、閲覧の場所及び閲覧に関する規程を定めてこれを告示し、送付を受けた日から3年間上記の書面及び図面を一般の閲覧に供することとされています（地価公示法7条2項地価公示法施行令1条2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。