宅建勉強6月15日（水）

問19

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1. 宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事について、造成主は、工事に着手する前に都道府県知事に届け出なければならない。
2. 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることができる。
3. 宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う場合、宅地造成に伴う災害を防止するために行う高さ5ｍを超える擁壁に係る工事については、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない。
4. 都道府県知事は、偽りその他不正な手段によって宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者に対して、その許可を取り消すことができる。

解説

1. “宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事について、造成主は、工事に着手する前に都道府県知事に届け出なければならない。”[誤り]。宅地造成工事区域内で行われる宅地造成にあっては都道府県知事の許可制ですが、宅地造成工事区域外で行われる宅地造成については許可も届出も不要です。
2. “都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることができる。”正しい。都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者等、管理者又は占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることができます（宅造法19条）。
3. “宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う場合、宅地造成に伴う災害を防止するために行う高さ5ｍを超える擁壁に係る工事については、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない。”正しい。宅地造成工事規制区域内で災害防止措置として行う工事のうち、有資格者による設計が求められるのは次の2つです（宅造法施行令16条）。
   1. 高さ5ｍを超える擁壁の設置
   2. 切土・盛土をする土地の面積が1,500㎡を超える土地における排水施設の設置
   本肢の擁壁は5ｍを超えるものですから、その設置工事は有資格者の設計によらなければなりません。
4. “都道府県知事は、偽りその他不正な手段によって宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者に対して、その許可を取り消すことができる。”正しい。都道府県知事は、偽りその他不正の手段によって宅地造成に関する工事の許可（変更の許可含む）を受けた者に対して、その許可を取り消すことができます（宅造法14条1項）。
   したがって誤っている記述は[1]です。

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宅建勉強6月14日（火）

問18

次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 法第68条の9第1項の規定に基づく条例の制定の際、現に建築物が立ち並んでいる道は、法上の道路とみなされる。
2. 都市計画により、容積率の限度が10分の50とされている準工業地域内において、建築物の高さは、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が35ｍ以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、1.5を乗じて得た値以下でなければならない。
3. 第一種住居地域においては、畜舎で、その用途に供する部分の床面積が4,000㎡のものを建築することができる。
4. 建築物の敷地が、法第53条第1項の規定に基づく建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の敷地の過半の属する地域又は区域における建蔽率に関する制限が、当該建築物に対して適用される。

解説

1. “法第68条の9第1項の規定に基づく条例の制定の際、現に建築物が立ち並んでいる道は、法上の道路とみなされる。”誤り。道路とみなす道と言えば「2項道路」です。2項道路は、集団規定が適用されるようになったとき現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道であり、特定行政庁が指定したものである必要があります（建築基準法42条2項）。特定行政庁の指定という部分が欠けているので本肢は誤りです。
2. “都市計画により、容積率の限度が10分の50とされている準工業地域内において、建築物の高さは、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が35ｍ以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、1.5を乗じて得た値以下でなければならない。”[正しい]。道路斜線制限に関する記述です。道路斜線制限とは、都市計画区域及び準都市計画区域内のすべての建築物に適用される、前面道路の幅員による高さ制限のことです。道路斜線制限は、道路の反対側の境界線から離れた一定距離まで適用され、適用距離を超えた範囲は道路斜線制限から除外されます。この適用距離は、用途地域と容積率の限度に応じて、以下のように設定されています。本肢の準工業地域は工業系の用途地域であり、容積率の限度が10分の50（=500%）なので適用距離は35ｍとなります。また住居系地域以外における斜線の勾配は1.5です。したがって本肢の記述は適切です。
3. “第一種住居地域においては、畜舎で、その用途に供する部分の床面積が4,000㎡のものを建築することができる。”誤り。用途地域による畜舎（家畜を飼い養うための建物）の用途制限は以下のようになっています。第一種住居地域において畜舎を建築する場合、床面積3,000㎡以下のものしか建築することができません。したがって本肢の記述は誤りです。
4. “建築物の敷地が、法第53条第1項の規定に基づく建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の敷地の過半の属する地域又は区域における建蔽率に関する制限が、当該建築物に対して適用される。”誤り。建築物の敷地が建蔽率制限の異なる地域にわたる場合、その建蔽率は、二つの地域の建蔽率を敷地面積で加重平均して求めます（建築基準法53条2項）。例えば、敷地面積100㎡で建蔽率60%の土地、敷地面積300㎡で建蔽率70%の土地にわたって建築物を建築する場合、適用される建蔽率は「(0.6×100＋0.7×300)÷400＝0.675＝67.5%」となります。
   ちなみに「過半の属する地域」の制限が適用されるのは用途地域の規制です。したがって正しい記述は[2]です。

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宅建勉強6月13日(月)

問17

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 4階建ての建築物の避難階以外の階を劇場の用途に供し、当該階に客席を有する場合には、当該階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。
2. 床面積の合計が500㎡の映画館の用途に供する建築物を演芸場に用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要はない。
3. 換気設備を設けていない居室には、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して10分の1以上としなければならない。
4. 延べ面積が800㎡の百貨店の階段の部分には、排煙設備を設けなくてもよい。

解説

1. “4階建ての建築物の避難階以外の階を劇場の用途に供し、当該階に客席を有する場合には、当該階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。”正しい。劇場や店舗などの不特定多数の人が利用する施設や、共同住宅や病院などの就寝室がある施設では、災害の際に一方が使えなくても他方を使って避難できるようにするため、その階の床面積によって、2以上の直通階段を設ける義務があります。劇場や映画館などの客席のある階には、その床面積にかかわらず2以上の直通階段が必要なので、本肢は適切な記述です（建築基準法令121条1項1号）。
2. “床面積の合計が500㎡の映画館の用途に供する建築物を演芸場に用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要はない。”正しい。既存建築物に構造的な変更を加えることなく用途を変更して特殊建築物とする場合、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡超であれば、原則として建築確認と同様の確認が必要となります。ただし、変更前と変更後の用途が類似であるとみなされる場合は確認不要となります（建築基準法87条1項）。
   映画館と劇場は類似の用途とされているため、本肢は建築確認が不要なケースとなります。

その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して10分の1以上としなければならない。”[誤り]。換気設備のない居室には、有効部分の面積がその居室の床面積の20分の1以上である窓その他開口部を設けなければなりません（建築基準法28条2項）。本肢は「10分の1以上」としているので誤りです。

“延べ面積が800㎡の百貨店の階段の部分には、排煙設備を設けなくてもよい。”正しい。排煙設備は、火災で発生する煙や有毒ガスが居室に広がるのを防ぐための設備です。煙を留める防煙壁と、煙を外に逃がす排煙口があります。劇場、映画館、病院、共同住宅、百貨店等の特殊建築物で、延べ面積が500㎡を超えるものには、原則として排煙設備を設ける義務があります。ただし、上記に該当する施設であっても、階段、昇降機の昇降路の部分、昇降機の乗降のための乗降ロビーの部分には例外的に設けなくても良いとされています（建築基準法令126条1項3号）。
延べ面積が800㎡の百貨店は、排煙設備が必要な建築物に該当しますが、階段の部分には設けなくてもよいので記述は適切です。
したがって誤っている記述は[3]です。

宅建勉強6月12日（日）

問16

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1. 開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。
2. 開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
3. 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4. 開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。

解説

1. “開発許可を受けようとする者は、開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者を記載した申請書を都道府県知事に提出しなければならない。”正しい。開発許可申請書は、以下の事項を記載して都道府県知事に提出することとされています（都市計画法30条1項、都市計画法規則15条）。
   • 開発区域の位置、区域及び規模
   • 予定建築物等の用途
   • 開発行為に関する設計
   • 工事施行者（開発行為に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事を施行する者）
   • 工事の着手予定年月日・完了予定年月日
   • 開発行為の別
   • 市街化調整区域内の場合、法34条のうち該当する理由
   • 資金計画（一定の場合を除く）
   上記のとおり、工事施行者は開発許可申請書の記載事項になっています。
2. “開発許可を受けた者は、開発行為に関する国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。”正しい。開発許可を受けた工事について開発許可申請書の記載事項を変更しようとする場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。ただし、変更に係る開発行為が、開発許可が不要な行為に該当するときや一定の軽微な変更であるときには、許可は不要となります（都市計画法35条の2第1項）。軽微な変更の場合は、変更をした後に、遅滞なく、その旨を届出をするだけで足ります（都市計画法35条の2第3項）。
3. “開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事の廃止をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。”[誤り]。開発許可を受けた工事を廃止する際は、廃止した後に、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届出するだけで足ります（都市計画法38条）。本肢は「許可」としているので誤りです。
4. “開発行為に同意していない土地の所有者は、当該開発行為に関する工事完了の公告前に、当該開発許可を受けた開発区域内において、その権利の行使として自己の土地に建築物を建築することができる。”正しい。開開発許可を受けた開発区域内の土地は、以下の3つの例外を除き、工事完了の公告があるまで建築等ができません（都市計画法37条2号）。
   • 工事用の仮設建築物または特定工作物を建築・建設するとき
   • 都道府県知事が支障がないと認めたとき
   • 開発行為に同意していない者が、権利の行使として所有する土地に建築等をするとき
   本肢の説明どおり、工事完了の公告前であっても、開発行為に同意していないものが権利の行使として建築をすることは認められています。
   したがって誤っている記述は[3]です。

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宅建勉強6月11日(土)

問15

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
2. 準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
3. 第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。
4. 第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。

解説

1. “近隣商業地域は、主として商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。”誤り。近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です（都市計画法9条9号）。「住居の環境を保護するため」というのは住居系8地域に共通する文言ですが、近隣商業区域は商業系なので住居の環境保護については定義に含まれていません。
2. “準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。”誤り。準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域です（都市計画法9条11号）。「住居の環境を保護するため」というのは住居系8地域に共通する文言ですが、準工業区域は工業系なので住居の環境保護については定義に含まれていません。
3. “第一種低層住居専用地域については、都市計画に特定用途制限地域を定めることができる場合がある。”誤り。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）^※において、その良好な環境の形成や保持を係る観点から、建築物などの建築を制限するために定められる地域です（都市計画法9条15号）。
   特定用途制限地域は用途地域が定められていない区域にのみ定めることができるので、第一種低層住居専用地域について定めることはできません。用途地域を補完するために定める「特別用途地区」との押さえ分けをしっかりしておきましょう。※つまり非線引き区域や準都市計画区域のうち用途地域の定めがない区域
4. “第一種住居地域については、都市計画に高層住居誘導地区を定めることができる場合がある。”[正しい]。高層住居誘導地区は、住宅と非住宅の混在を前提とした用途地域において、利便性の高い高層住宅の建築を誘導するために定める地域です。第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域で定めることができます（都市計画法9条17号）。

したがって正しい記述は[4]です。

宅建勉強6月10日(金)

問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2. 共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
3. 登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
4. 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

解説

1. “表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。”正しい。新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法36条）。
2. “共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。”[誤り]。合併の登記とは、別々の登記記録である数個の建物を、物理的な変更なしに登記上1個の建物とするための登記です。以下の建物については合併の登記をすることができません（不動産登記法56条）。
   1. 共用部分（団地共用部分）である旨の登記がある建物
   2. 所有者が異なる建物
   3. 共有持分の割合が異なる共有建物
   4. 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物
   5. 所有権等以外の権利に関する登記がある建物（一部を除く）
   共有部分の持分は専有部分の処分に従うことになり、原則として分離して処分することができません。このため共用部分である旨の登記がある建物の合併登記はできません。
3. “登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。”正しい。登記官は、表示に関する登記について申請があった場合や職権で登記しようとする場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができます（不動産登記法29条1項）。
4. “区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。”正しい。区分建物の表題登記は原始取得者（デベロッパや分譲業者等）しか申請することができません。しかし、原始取得者が表題登記をしないまま死亡したり会社が合併消滅したりした場合には、その一般承継人が原始取得者を表題部所有者とする表題登記を申請することができます（区分所有法47条2項）。
   したがって誤っている記述は[2]です。