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宅建勉強4月9日(土)

2022.04.09

問38

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。

  1. 宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
  2. 宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
  3. 宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。
  4. 宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。

解説

  1. “宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。”違反する。宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認、宅造法の宅地造成許可等の必要な処分を受けるまでは、その工事完了前の宅地建物の広告をしてはいけません(宅建業法33条)。またそれらの処分を受ける前は、代理・媒介を含む売買・交換の契約をしてはいけません(宅建業法36条)。建築確認を受ける前に貸借の媒介契約を締結することは問題ありませんが、広告を行うことは宅建業法に違反する行為です。
  2. “宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。”違反しない。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その宅地建物について必要な処分を受けるまで、自ら売主として売買・交換の契約をすることや、売買・交換の代理・媒介契約をすることはできません(宅建業法36条)。この規定で禁止されるのは売買・交換に限られるため、貸借であれば必要な処分前に代理・媒介契約をしても違反ではありません。
  3. “宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。”違反しない。宅地建物取引業者が自ら売主として、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約(予約を含む)をすることは、以下の3つの例外を除き、禁止されています(宅建業法33条の2)。
    1. 買主が宅地建物取引業者であるとき
    2. 売買契約等(予約はOK、停止条件付はNG)により所有権を取得できることが明らかであるとき
    3. 未完成物件の売買で受領する金銭について保全措置を講じているとき
    本規定は、売買代金を支払ったのに引渡しが実現せず、売買代金も返ってこないという紛争から一般消費者を保護するためにあります。このため、買主が宅地建物取引業者であるときは、他人の宅地建物を取得できるか否かにかかわらず他人物売買をすることが認められています。
  4. “宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。”違反する。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結してはなりません。ただし、売買契約等(予約はOK、停止条件付はNG)により所有権を取得できることが明らかであるときは例外的に認められます(宅建業法33条の2)。
    停止条件付契約は、何らかの条件を満たしたときに契約の効力が生じるものです。宅地建物を取得できることが明らかとは言えないため例外として認められていません。農地法5条の許可を条件とする売買契約も停止条件付契約に該当するため、本肢の他人物売買は宅建業法に違反する行為です(解釈運用の考え方-第33条の2第1号関係)。
    したがって正しいものの組合せは「イ、ウ」です

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