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宅建勉強12月4日(土)

2021.12.04

住宅比較株式会社の吉田です。

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
  2. Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。
  3. Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、A及びBは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するAとBとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。
  4. AB間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。

“Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。”誤り。買主が宅地建物取引業者である場合には履行確保措置の義務を負いませんが、買主が建築業者である場合には履行確保措置の対象となります(履行確保法2条7項2号ロ)。
“Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。”誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、建物の引渡しから10年以上の期間にわたって有効なものでなければなりません(履行確保法2条7項4号)。
“Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、A及びBは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するAとBとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。”[正しい]。指定住宅紛争処理機関は住宅品質確保法に基づき設置されている組織で、紛争の当事者双方または一方からの申請により、評価住宅に係る住宅紛争処理(当該紛争のあっせん、調停及び仲裁)、住宅瑕疵担保責任保険契約に係る紛争処理の業務を行うことができます(履行確保法23条1項)。
“AB間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。”誤り。新築住宅の売主は、買主に引き渡したときから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負います。これに反する特約で買主に不利なものは無効となります(住宅品質確保法94条)。したがって、本肢の特約をした場合でも、宅地建物取引業者は10年の瑕疵担保責任を負うことになり、その履行を確保するために、履行確保措置をする義務があります。
したがって正しい記述は[3]です。

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