いろんな比較
確定拠出が確定給付上回る
大宮駅徒歩圏で3LDKを探すと、価格は5,000万円台が中心になります。住宅ローンを組んだとき、こんな不安が頭をよぎりませんか。
- 「ローンを払ったら、老後資金まで手が回らないのでは？」
- 「このまま賃貸で投資に回した方が、結局得なのでは？」
- 「会社の年金だけで本当に足りるのか？」
この記事は、大宮駅徒歩圏で5,500万円のマンション購入を検討している共働き世帯に向けて、住宅ローンと老後資金を「同じ家計の設計図」で考える方法を整理したものです。日経新聞が報じた「企業年金の主役交代」のニュースを補助線にしながら、暮らしと数字の両面でお伝えします。
先に結論：ポイントになる3つの数字
| 押さえる数字 | 意味 |
|---|---|
| 月12.5万円 | 大宮駅徒歩圏3LDK・5,500万円を変動金利0.345%・35年で組んだ場合の月々返済額。賃貸相場（16万円）より安い |
| +2.3万円 | 変動金利が1%上昇した場合の月々増加額。家計の余裕として最低これだけは確保しておきたい |
| 1,640万円 | 企業年金の運用商品を「元本確保型」から「株式比率を高めた運用例(年5%想定)」に変えた場合、35年後に生まれる差額（一例） |
大宮駅徒歩圏3LDKを選ぶ暮らしの価値
金融シミュレーションに入る前に、大宮駅徒歩圏で暮らすことの「生活価値」を整理します。
- 共働きでも通勤を圧縮できる：東京駅まで33分、新宿駅まで38分。新幹線停車駅でもあり、出張の多い職種でも時間を取り戻せます
- 子育て・教育の選択肢が広い：氷川参道や大宮公園など緑の多い環境に加え、塾・習い事の選択肢が県内随一。中学受験を視野に入れる家庭にも対応しやすい
- 車に依存しない生活：駅前の商業集積（ルミネ、そごう、髙島屋ほか）で日常の買い物が完結。共働きで時間を節約したい世帯に向いています
- 休日の選択肢が広がる：大宮公園、鉄道博物館、氷川神社まで徒歩圏。家族の時間が自然に充実します
- 将来の出口が広い：駅徒歩圏は売却・賃貸転用とも需要が安定。住み替えやライフステージ変化に対応しやすい立地です
本記事では、駅徒歩10分圏・築浅〜新築・専有面積70㎡前後・3LDKの中古マンションを5,500万円と想定しました。共働き世帯が現実的に手を伸ばす価格帯です。
住宅ローン：3つの選択肢を並べる
自己資金10%（550万円）を入れて借入4,950万円・返済期間35年で組んだ場合の月々返済額です。
| 金利タイプ | 月々返済額 | 35年総返済額 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 変動 0.345% | 125,133円 | 5,255万円 | 金利上昇に家計で耐えられる人／浮いた分を積立に回したい人 |
| 固定10年 1.30% | 146,759円 | 6,163万円 | 10年間は返済額を固定したい／その後の繰上返済を計画している人 |
| フラット35 1.85% | 160,190円 | 6,727万円 | 35年間ずっと返済額を固定したい／自営業・転職予定で審査に不安がある人 |
結論：変動と固定10年の月差は約2.16万円、35年トータルでは約908万円差。「変動を選んで、浮いた分を将来資金に回す」という選択肢が、ここから生まれます。
金利が上がったら、どこまで持つか
変動金利を選ぶときに必ずやっておきたい確認です。
| 金利水準 | 月々返済額 | 基準比 |
|---|---|---|
| 0.345%（現状） | 125,133円 | ― |
| +1.0%（1.345%） | 147,831円 | +22,698円 |
| +2.0%（2.345%） | 172,875円 | +47,742円 |
結論：金利が1%上がっても月+2.3万円。これに耐えられる家計設計か、固定金利を選んで安心を買うか——判断の分岐点です。
賃貸し続ける場合と比べる
大宮駅徒歩圏の3LDK賃貸はおおむね月16万円前後（築浅・徒歩10分圏の目安）。購入時の総コストと並べました。
| 項目 | 賃貸 | 購入（変動0.345%） |
|---|---|---|
| 月額キャッシュアウト | 160,000円 | 174,133円 |
| 内訳 | 家賃のみ | 返済125,133＋管理費25,000＋修繕積立12,000＋固都税月割12,000 |
| 35年後に手元に残るもの | なし | 物件評価 約1,925万円* |
*RC造マンション・駅徒歩10分圏の35年後残価率を控えめに35%で試算。実際は40〜50%で推移するケースも多く、出口の柔軟性は高めです。
結論：毎月のキャッシュアウトは購入が約1.4万円高い。ただし35年後、賃貸では手元に何も残らないのに対し、購入なら駅徒歩圏のマンションが資産として残ります。
会社の年金、自分で運用する時代へ
ここで日経新聞のニュースに戻ります。会社が運用責任を負うDB（確定給付年金）の加入者を、従業員が自分で運用するDC（確定拠出年金）の加入者が2025年度に上回る見込みです。中小企業の導入が進み、就活生が「企業型DCはありますか」と確認する時代になってきています。
会社にDCがある人／ない人
- 会社にDCがある場合：会社が掛金を出し、加入者が運用商品を選びます。2026年4月から「マッチング拠出」の従業員側上限が撤廃され、12月には全体上限が月6.2万円まで拡大します
- 会社にDCがない場合：iDeCo（個人型確定拠出年金）が同じ役割を果たします。掛金は全額所得控除になり、節税しながら老後資金を作れます
「元本確保型のまま」だとどうなるか
DC加入者の21%が定期預金など元本確保型のみで運用しています。元本割れはしませんが、利回りはほぼゼロ。三井住友信託銀行の試算では、退職給付の実質価値は20年で24%減ったとされます。これを年率に直すと約1.4%のインフレ。今の日本がまさにこの水準に入ってきています。
| 運用商品の例 | 月2.3万円×35年後 | 運用益 |
|---|---|---|
| 元本確保型 0.05% | 974万円 | +8万円 |
| バランス型 3.0% | 1,706万円 | +740万円 |
| 株式比率を高めた運用例 5.0% | 2,613万円 | +1,647万円 |
※上記は年率〇%で運用できた場合の一例です。実際の運用成果は商品・市況により変動します。元本確保型以外の商品も含めて、長期・分散・積立の観点から検討する余地があります。具体的な商品選択は、勤務先制度やリスク許容度を踏まえて確認しましょう。
※月2.3万円という拠出額は、変動金利と固定金利の月差2.16万円を将来資金に回すモデルケースです。マッチング拠出の上限内におさまる現実的な水準として設定しました。
住宅と老後資金、両方を成立させるシナリオ
ここまでの数字を組み合わせると、35年後の総資産が見えてきます。
| パターン | 物件評価 | 年金資産 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 住宅購入＋年5%運用例 | 1,925万円 | 2,613万円 | 4,538万円 |
| 住宅購入＋元本確保型のみ | 1,925万円 | 974万円 | 2,899万円 |
| 賃貸継続＋元本確保型のみ | 0円 | 974万円 | 974万円 |
同じ年収・同じ家賃水準の人でも、住宅と運用の組み合わせ次第で35年後の資産は大きく変わります。「家を買うか」と「年金をどう運用するか」は、別々の問題ではなく、ひとつの設計図です。
3分でわかる診断：あなたに合うのはどのパターン？
5つの質問に答えるだけで、あなたに合った住宅ローン×資産形成のタイプが分かります。
Q1. 勤務先に企業型DCがある（またはiDeCo加入済み・加入予定）
関連資料：「住宅+運用 出口2案PDF」を無料配布
大宮駅徒歩圏の物件を購入した場合の「住み続けるシナリオ」と「将来賃貸に出すシナリオ」を、税金・運用・残価まで含めて比較したPDFです。ご自身の年収・拠出額を当てはめて使えます。
無料相談はこちら：購入予算の最適解をその場で
住宅比較株式会社の無料相談では、不動産専門の視点から以下を一緒に整理します。
- あなたの年収・家族構成・勤務先制度に基づいた借入可能額の試算
- 大宮を含む埼玉エリアでの希望条件に合う物件のショートリスト
- 住宅ローンの金利タイプ選びと、月々の家計に組み込む手順
- 将来の住み替え・賃貸転用まで見据えた物件選びのチェックポイント
埼玉県内の不動産に密着して19年。物件選びから資金計画まで、地域に詳しいスタッフが対応します。
よくある質問
Q1. うちの会社にはDCがないので、この記事の話は関係ないですか？
関係あります。会社にDCがない方はiDeCo（個人型確定拠出年金）が同じ役割を果たします。掛金は全額所得控除になるため、年収500万円の方なら年間4〜5万円程度の節税になり、その分も積立に回せます。会社員のiDeCo拠出上限は月2.3万円（2026年12月以降は条件次第で月6.2万円まで）です。
Q2. 変動金利が怖いです。固定金利を選ぶのは間違いですか？
間違いではありません。本記事の試算では変動を中心に組み立てていますが、35年間ずっと返済額を固定したい方や、転職・独立を予定している方はフラット35や固定金利が合理的です。大事なのは「どの金利を選ぶか」より「どんな前提で選んだか」を自分で説明できることです。
Q3. 大宮の物件は本当に資産価値が下がりにくいのですか？
下がりにくい部類に入ります。新幹線停車駅・東京駅33分・始発列車多数・商業集積・再開発継続という条件は、埼玉県内でも上位です。本記事では残価率を控えめに35%で試算していますが、駅徒歩10分圏のRC造マンションなら40〜50%で推移するケースも珍しくありません。出口（売却・賃貸転用）の選択肢が多いことが、購入リスクを下げる大きな要素です。
本記事の試算前提
・物件価格：5,500万円（大宮駅徒歩10分圏3LDK・築浅〜新築・専有面積70㎡前後想定）
・自己資金：10%（550万円）／借入：4,950万円／返済期間：35年・元利均等
・変動金利：0.345%（埼玉りそな銀行 優遇後の目安）
・固定10年：1.30%／フラット35：1.85%（2026年5月時点の規定値）
・賃貸相場：月16万円（大宮駅徒歩10分圏3LDK・築浅の目安）
・物件残価率：35年後35%（控えめ試算）
・年金運用：月2.3万円拠出・35年・想定利回り別
※金利・相場・税制は変動します。最新情報は各金融機関・国税庁等でご確認ください。
※本稿の数値は既定値に基づく概算であり、個別案件の試算には別途お見積りが必要です。
※運用利回りはあくまで一例で、実際の成果は市況により変動します。
※本記事は不動産購入と家計設計に関する情報提供を目的としており、特定の金融商品の購入を推奨するものではありません。
出典：日本経済新聞 朝刊 2026年5月9日「企業年金、確定拠出が確定給付上回る／昨年度見込み、人手確保へ中小も導入」（会員限定記事）