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牛が宅建士になるまで→ 【定期借地権】

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定期借地権
存続期間を50年以上で、契約の更新がなく、再築による期間延長もなく、建物買取請求権もない旨の特約がある借地権です。
この特約は、書面によってしなければならない。
期間満了すると、借地権は消滅する。
借地人は、建物を取り壊し、土地を更地に戻して、地主に返還しなければならない。

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正誤問題

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1.Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。

2.賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。

3.本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。

4.本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。


解答
1.✖
二重譲渡では、登記を持っている者が勝ちでした。
言い換えるなら、対抗要件を備えた方が勝ちだと言うことです。
と言うことは、二重賃貸でも同様に対抗要件を備えた方が優先すると言うことになります。これを踏まえて記述を見てみると「登記」だとか「引き渡しを受けた」と言った、賃貸の対抗要件について書かれていません。
ですから、この記述だけではBが優先する、Cが優先するとは言えないと言うことになります。従って、記述は誤りだとなります。
2.〇
正しい
3.✖
借地借家法11条1項
地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
4.✖
定期建物賃貸借においては、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと規定されていますが、定期借地権等においては、あらかじめ、書面を交付して説明せよと言うような規定はございません。

住宅比較株式会社
竹内智哉