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牛が宅建士になるまで       【借地権】

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1.借地権とは

借地権とは、建物所有を目的にとする、地上権または
土地賃貸借権のことを言います。
債権とは、お金を貸した者が借り手に対して、その返還を請求する権利などをいいます。
物件とは、人が物を直接的に支配できる権利のことです。
民法では、所有権をはじめ、占有権、地上権などの10の権利を指定していますが、
民法以外の法律でも物件として指定されている権利がございます。
賃借権と地上権の違いは?
賃借権は、賃貸人の承諾を得て土地を間接的に支配する権利となります、
逆に、地上権は、土地を直接的に支配できる権利となります。

ですから、賃借権を登記したい、第三者へ譲渡、賃貸したいと言った場合は、
全て地主の承諾が必要となります。
これに対して、地上権は地主の承諾を必要とはしません。

以上から、地上権は強力な権利だとわかっていただけたと思いますが、
一般的に借地権で地上権を設定しているケースはほとんどありませんので、
一般的に借地権と言えば賃借権を指します。

賃借権は、民法では地上権に比べ弱い権利となりますが、
その分、借地借家法により強力に保護がされているため、
地上権と遜色ない程度の権利となっています。
借地借家法では、地主などの貸主を借地権設定者と言い
借主を借地権者と言っています。
なお、借地契約は、事業用,居住用どちらも問いません。
また契約の形態も問われませんので、念のため(口頭でもOK)

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正誤問題

甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。

2.賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。

3.賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。

4.賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

解答
1.✖
記述は、建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合としていますから、借地借家法の適用ではなく、民法の賃貸借の適用となります。
民法では604条に賃貸借の存続期間は、20年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年とすると規定しています。従って、ケース①は期間20年の契約となり、ケース②では契約通り期間は15年となります。
2.✖
記述は『公正証書で契約を締結しなければ』となっていますが、公正証書での契約が必要な借地権の形態は、事業用定期借地のみです。ですから、記述は事業用定期借地を考える必要がないとなりますが、ケース①に該当する普通借地、一般定期借地、建物譲渡特約付定期借家借地のいずれも、記述のように期間が30年となる借地権の形態はありませんので、誤りだと判断できます。
3.○
正しい
4.✖
記述は、建物の所有を目的とするとしていますから、借地借家法の適用となり、さらに専ら工場の用に供するとしていますから、事業用定期借地のみを考えればいいとなります。従って、ケース①は事業用定期借地ではないため、記述は誤りだと判断できます。

住宅比較株式会社
竹内智哉